开发商坐稳金三银四 未来两月楼价低位迎刚需
随着5月艳阳天一同灿烂的,还有一线房企4月的销售报告。陆续出炉的业绩显示,大型房企销售普遍反弹。除万科外,保利、金地、恒 大等4月业绩均不同程度上张。恒 大实现环比翻番,保利广泛布局和高端楼盘带动业绩冲近百亿。另外4月百城住宅均价首次环比同比双降,为8711元/平方米。
价跌量涨的形势下,世联地产发布报告称市场流动性改善和刚需入市持续加温,4月成交同比出现爆发式增长,意味着过去的两月是名符其实的“金三银四”。世联地产预计,随刚需持续入市,5、6月将是推盘高峰期,市场成交量也将继续回升。但业内基本慎谈“回暖”,复苏的说法更受认可。
一线房企四月业绩上扬
4月楼市回暖显著。多家一线房企近日发布的销售业绩显示,随行就市、以价换量等策略显现成效,销售行情进一步指向刚需市场。
陆续披露的销售数据显示,保利地产4月实现签约面积71.90万平方米,同比增45.10%,实现签约金额91.48亿元,同比增36.86%。金地集团4月实现签约面积17.7万平方米,同比增加39.8%;签约金额22.7亿元,同比增加28.5%。恒 大地产4月实现销售额81.9亿元,同比增长33.1%,环比增长103.5%。销售面积1 3 8万平方米,同比增长57.8%,环比增长126.4%。
“恒 大四月业绩按预期大幅跃升,有赖于我们把稳了方向,以民生地产逆市突围,薄利多销满足刚需。”恒 大地产接受南都记者采访表示,恒 大项目所在的城市,不属于房价虚高区域,合理的布局顺应政策,避免了宏观调控带来的风险。从结构看,恒 大定位针对首次置业者和自住的刚性需求,三线城市项目自住比例86%,投资仅占14%;首次置业比例是64%。
稍有下降的是龙头万科,由于均价下跌,销售金额出现同比下降,前四月销售额仅占全年销售目标1400亿元的27.5%。不过,万科在4月出手拿下了今年的“处女地”,4月一口气夺下5幅地块,加快步调布局后续开发。5宗地块均位于青岛、贵阳等二、三线城市。
“如今土地市场降价明显,溢价率低,基本都是底价成交,对于资金雄厚的大企业来说,是拿地的好时机。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对南都记者分析。
刚需拉动楼市复苏
在“金三银四”已经确立的情况下,业内对楼市走向有了新的疑问。刚需是否能拉动楼市回暖?受访人士分析认为,虽然刚性需求给市场注入动力,但房地产行业的复苏刚刚开始,言之“回暖”为时偏早。
“楼市成交量会进一步回暖,但是整个房地产的回暖远未来临。根本原因是之前的房价之所以高,是有投资性需求,如今单靠刚性需求不足以支持回暖。”北大公共经济研究中心研究员韩世同对南都记者分析称。
分析不难发现,一线房企销售业绩的增长主要得益于降价促销和开拓刚需市场。由于开发商库存量仍未出现降势,世联地产分析认为目前仍主要以“去库存”为主。当前不少开发商通过加大推盘提高去化。首套房贷利率降低的政策进一步刺激了刚需入市,形成支撑。因此,市场对5月楼市出现价平量涨的预期十分强烈。
“价格下调仍是主流。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对南都表示,“3月及4月,成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征,降价项目在目前的价格段已经换来成交量,那么必然会影响市场,已经降价项目再降价的可能性不大。”张大伟分析,整体市场在一季度后存在触底的可能性,但是以刚需为主的市场格局难以转变。根据目前少数项目占据多数成交的现状,部分销售状况不好的企业存在跟进降价的可能性。
“楼市当前的利好因素包括,政策定向、地方楼市的降低首贷利率、货币政策放松、开发商促销,都促进了需求入市。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对南都说。
未来两月将迎“供求双涨”
市场判断,在前两月一扫开春颓势突飞猛进的背景下,未来几个月楼市前景可能是供求双涨。中城联盟发布的调查报告称,5、6月份将是重要推盘节点,刚需释放、供求双涨的情势基本确定。
世联地产称,三四月楼市成交量虽然有所走高,但高库存带给房企的压力仍然未释。加之5月是传统的楼市销售旺季,诸多开发商想利用这次时机,大力推盘以实现资金的快速回笼。随着大量新楼盘的陆续推出,开发商促销手段也由虚转实,加上政策资源不断向首次购房贷款需求倾斜,房企对刚需客户的争夺战愈演愈烈。
保利地产总经理朱铭新也在接受南都记者采访时表示,5-10月是保利今年推货集中期。恒 大地产董事局主席许 家印在有关业绩发布会上表示恒 大在2012年的推盘策略根据大势的判断和对季节的判断,有计划有步骤地实施,4月份以后的推货和销售都将稳步增长。此外,为了争夺刚需,佳兆业集团从4月下旬持续到整个5月,集中推出100多亿元货值的刚需产品。
除了一众开发商的表态,从成交量来看,三四月业绩高于去年的月度均值,易居研究院预计,五六月同样也会处于高于去年的水平,但“不是强势回暖”。
经纬行研究中心分析称,鉴于刚需客户对价格承受能力有限,五月多盘价格仍然维持低位平稳,并以特价单位吸引客户成交。
“4月过后楼市还会相对活跃,前提是开发商继续以价换量,扩大优惠。如果开发商以量换价,那么价格会小幅回升,成交量会下跌。”韩世同对南都记者说。
(作者:陈琳琳 实习生 程琛)
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