高溢价地王难现 开发商末路突围退地转手

　　斗转星移。地王的命运从昔日的“香馍馍”到而今的“烫手山芋”，这样的轮换不过是这一两年的光景。3月27日，上海市规划和国土资源管理局网站的公告显示，城桥商品房基地1、2号地块在当天以5.36亿元底价成交，而就在一年前，这块地曾以10.0191亿元总价成交，溢价率达115%，创下当时崇明土地市场的单价和总价“地王”纪录。

　　昔日地王今日被腰斩的背后是市场的理性回归。“公司今年拿地的预算有100亿元，我到处看地。但高价的‘烫手山芋’，我们肯定不会接。”一家央企土地开发部门的负责人向南都记者表示，尽管相比较民营房企，央企手头有着更充裕的资金，但“后市不容乐观，上级领导要求我们拿地一定要谨慎，高于市场评估价的地一概不拿”。

　　还会有新的地王出现吗？当投资的狂热褪去，地王便已走向末路穷途。

　　腰斩地王

　　从单价、总价的双料地王到而今被腰斩，上海崇明地王的前世今生只是地王悲催宿命的一个缩影。

　　公开资料显示，2011年2月12日，城桥商品房基地1、2号地块曾以10.0191亿元总价成交，折合楼板价6451元/平方米，溢价率达115%，创下当时崇明土地市场的单价和总价“地王”纪录。不过，此后该地块遭当时的竞得方上海保集(集团)有限公司及上海佳富投资有限公司“退地”。

　　“楼面价已经高达6500元，产品上市价格得过万，这远远高出了崇明的房价。”在克而瑞分析师杨晨青看来，城桥商品房基地1、2号地块在去年的成交价，明显是被高估的。“崇明本身的需求基本都来自本地。”

　　其实，崇明地王诞生还有一个狂热的概念———上海一小时经济圈。“当时之所以拍出高价，就在于崇海 大桥的建成。”一位知悉是次拍卖的人士向南都记者透露，崇明岛为中国第三大岛，也是上海倾力打造的生态绿岛，“上海到崇明岛建跨海 大桥，从上海过去只需要一小时。大家都说，崇明已经进入了上海的一小时都市圈。”

　　但始料未及的是，2月底，楼市调控加码，在屡次调控成为空调之后，国务院祭出了史上最严的调控手段———限购。“市场急转直下，连上海浦东的房子都开始降价。”上述人士透露称，百般无奈之下，上海保集只得退地，“否则整个公司可能被地王拖累。”时隔一年，崇明地王再次走上拍卖台，起拍价为5.36亿元，较去年的起拍底价高出7000万元，唯一竞拍人上海同瀛宏明房产底价摘取，折合楼板价约3075元/平方米，仅一年时间价格竟大跌46.5%。(来源：南方都市报 南都网)

　　“地价的跌幅如此之大让不少机构始料未及。”同策咨询机构研究总监张宏伟表示，今年以来上海市只成交过两幅纯住宅地块，由于供地计划缩减和开发商购地意愿降低，目前土地市场难言景气。据上海市规划和国土资源局官方网站的公示信息显示，整个3月，上海亦仅有徐泾镇会展中心3地块和两幅经营性用地计划出让。

　　退地与转手

　　从某种意义上看，被腰斩的崇明地王是幸运的，最初的地王制造者果断退地，让它得以再度被新的开发商以合理价位摘取，逃脱了被闲置或被割肉的命运。相比之下，昔日炙手可热的其他地王项目，而今的日子却是一点都不好过。去年11月，上海证大就将其一手缔造的全国总价地王———外滩8-1金融地块忍痛割肉，这块5.7公顷的优质土地被上海证大以95.7亿抛售。上海证大坦承：“发展地块所需大量资金，将为集团带来财政负担。”

　　作为2010年土地市场最为“疯狂”的城市之一，南京近日先后传出雅居乐、世纪金源意欲退回其当年同日在南京江北所拿“地王”地块的传闻。目前，雅居乐江北项目在获得容积率提高等相应补偿后，已正式开工；世纪金源项目地块，在传出退地传闻后，至今仍无动静，而南京浦口新城开发建设指挥部则对媒体否认了退地传闻，表示项目会按正常程序开工建设。

　　相比较南京方面的退地传闻，富 力与保利则完成了佛山地王交棒。3月21日，保利以底价18.7亿元拿下佛山新城“巨无霸”地块，宗地编号为佛(挂)2012-001，该地块是佛山2012年以来成交面积最大、总价最高的地块，楼面价为2990元/平方米，此次保利拿下的该宗地块其中一块曾经是富 力的“地王”，2007年9月富 力地产和深圳鼎力以47.05亿的天价竞得佛山东平新城一宗用地面积达64万平方米，该地块分为A、B地块，成为总价仅次于祖庙东华里地块的地王。

　　跳水降价

　　但市场回归理性，房价开始下调，之前在2010年-2011年调控之前购入的土地就面临着巨大的成本压力。中原地产统计了自2011年四季度以来十大标杆房企陆续开盘的32个新项目，这些项目平均土地成本已经达到了销售均价的33%左右，而在2010年这一比例仅在20%左右，其中土地销售均价占比超过50%的项目有1个，超过30%的项目达到了20个。

　　地王项目亟待突围，跳水降价成为唯一选择。2011年5月22日，东莞2007年南城西平地王———中信凯旋公馆首批35套别墅在极短时间内就被抢购一空，但原本计划在2011年12月中旬推出的中信凯旋公馆首批洋房却一直延期到了2012年3月，原本的精装修房亦改为毛坯销售，高达6077元/平方米的楼面地价，毛坯均价仅在8000元/平方米左右。而2010年上海松江单价地王而今更是被招商地产以6折成本价甩卖，去年8月，该项目曾以单价5万对外销售，结果是零成交。

　　高溢价地王难现

　　而今的开发商们面临着被他们一手缔造的地王拖累资金链的风险。“从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的北京就有33块，其中大部分已经进入开发环节，但这些高溢价地块的土地成本占售价比达到了39.2%，创造了历史最高。”中原地产三级市场总监向南都记者表示：“处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升，甚至导致地王频现。国土部2010年数据显示：全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。”

　　“高价地项目销售困难，特别是成本高的部分地王，在目前房价已经稳定下调的大趋势下，成本过高，明显影响了定价的空间。”张大伟说：“2009年来的地王项目，目前已经大部分进入开发环节，这些项目需求的资金相比普通项目要多很多。这将导致已经承担重压的企业更加难堪重负，在目前已经出现了部分地王项目转让的消息。”

　　绿城正是这样的代表。公开资料显示，去年一直处于风口浪尖的绿城已经连续卖了多块地王。去年12月底，绿城将所持有的上海海之门房地产有限公司10%之股本权益，以10 .4亿元出让与SO H O中国；今年1月，绿城中国在一天内发布了四个公告，将无锡地王项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让。

　　市场逐渐回归理性。诸多业内人士向南都记者表示，当前愿意入市购地的开发商多抱有“抄底”心态，如果现时的土地价格降幅无法达到他们的心理价位，他们宁可选择按兵不动，“谨慎拿地成了房企共识”，高溢价地王已经难现。据链接地产统计，一线城市(北京、上海、广州、深圳)2012年第一季度共计成交182块土地，同比降低38.5%，土地收益金224.5亿元，同比减少60.5%。链家地产分析师冯联联向南都记者表示：“北京单个季度全部土地0溢价，在2005年以来尚属首次。由此预计今年土地市场的土地出让金会是近3年来的最低点。”