开发商准备过冬 代理商开始迎春

　　连续一两年的调控重压加上“今年仍不放松”的定调，令开发商们逐渐放下身段降价促销，并做好“准备全年过冬”的准备。而与之密切相关的策划代理行业，因为更被需要而身价倍增，反而迎来春天。近日，相关机构在北京钓鱼台举办2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会，这一趋势成为业界探讨的重点。

　　百强房企成长速度回归常态

　　“成长速度回归常态，百强房企促进发展，引领行业发展向行业平均增速回归”这是《2012中国房地产百强企业研究报告》中较往年最凸显的不同点。发布此报告的相关机构对2000-2011年间房地产行业的成长性指标均值进行了分析，近十年来房地产行业的销售面积增长率和净利润增长率均值分别达到19.4%和23.8%，而百强房企去年已逐步放缓成长步伐并接近于行业近十多年来的平均增速。如一份“百强房企2009-2011年成长性指标分析”图表显示，百强房企销售面积均值增长率从2009年的高达81.9%，一路回落至去年的仅11.2%。

　　更加直观的是百强房企去年净利润均值17.7%，较上年下降0.5个百分点，可见在销售放缓和成本高企的双重压力下，房地产行业的利润增长空间被大幅积压。同时，库存量明显上升，如广东省统计局近日发布数据显示去年全省待售商品房面积创历史新高，今年2月再攀高至3155.69万平方米，同比大增了49.5%。

　　“在利润率降低和去库存的双重压力下，房地产企业原有的粗放式盈利模式遭遇挑战，百强房企也在提高销售净利率和加快资金周转的博弈中日趋分化。”相关机构企业研究总监蒋云峰说。可见的是，一些原本定位高端的房企也开始采取积极措施加速周转，如龙湖、绿地等开展全国化的“抢收”行动；多个全国性品牌房企也在多个城市出现降价促销，如万科、中海、恒 大、绿城、招商等。新近发布年报的多家上市房企，都明显表现出压力，如万科表示：“准备全年过冬”，招商表示：“如履薄冰、逆水行舟，保销售为重中之重”……

　　销售压力下，代理费持续高涨

　　而另一面，房地产开发企业对高水平的策划顾问服务需求不断增长，策划代理企业的丰富实操经验更加受到开发企业的重视。相关机构数据显示，去年全国策划代理百强企业承接策划项目的总建筑面积均值达到2915.1万平方米，同比增长27.4%，增速比2010年高出了7个百分点；策划项目个数均值达到87.3个，同比增加8个。同时，随着更多开发商转型或加强商业地产的趋势，服务项目中商业、写字楼的规模占比也明显扩大，目前达到15%，比2007年提高了4个百分点。

　　两个更清晰的衡量指标是：百强企业代理费率在连续两年下降后，去年回升至1.14%，高过被称为楼市高峰期的2009年(当年为1.12%)，而去年百强企业策划项目平均收费涨至59.9万元，同比大增20.4%。

　　以深圳楼市为例，2007年时，深圳楼盘给到各代理商的佣金基本上是房子成交总价的0 .8%-0 .9%，而今都到了1 .2-1 .5%。“给3%代理费的例子也不少，甚至有海口、三亚等地开发商开出高达10%以上的佣金，就因为房子难卖，需要吸引更多代理商帮忙荐客成交。”美联物业深圳区董事总经理江少杰说，他反映这一趋势还在继续。

　　○趋势汇总

　　1房企内部阵营分化加快

　　2011年销售额在700亿以上的百强企业有5家，较上年增加了4家。销售额前5名企业的整体实力迅速增强，销售额均值同比涨幅超过20%，与其他百强企业间的差距进一步扩大。鉴于百强企业在业务模式、布局结构方面发展特点的不同，以及土地、资金等资源分布的不均衡性加强，未来百强企业内部各梯队之间的分化将更趋明显。

　　2房企加强持有物业的投入

　　2011年，众多百强房企加强了持有物业的投入，全年百强房企持有物业收入均值达到3.8亿元，同比增长31.3%。商业持有物业的增加一方面为百强企业提供了稳定的租金收入，有效改善了企业的抗风险能力；另一方面，也为百强房企创新融资方式提供了条件，保险资金、房地产私募基金等都可能成为新的拓展方向。

　　3实力房企多转型商业地产

　　随着我国经济发展以及向消费型社会转型，商业地产将进入较快速发展时期，并且城市经济水平和消费能力不断升级，商业地产迎来新的发展机遇。另外，随着住宅领域政策调控日益深化并趋常态，转型商业地产或逐步增加商业地产业务比重成为实力房企的重要转型方向。如今，以万达集团为代表的国内众多优秀房企经过不断攻城略地，取得较强领先优势；更多房企基本定型为商业地产企业，如宝龙地产、中粮置业、明发集团等，而招商地产、龙湖地产、首创置业、阳光100等房企明确实施战略转型，加大商业地产业务比重。

　　4房企土地储备分布均衡

　　百强房企近年来持续强化二三线城市的土地储备，分布结构愈加均衡：在土地策略上积极迎合市场发展，重点布局经济增长强劲、市场辐射能力强、居民购房负担轻、投资风险小的区域，如万科、中海、保利、绿地、金地、龙湖，2011年新增土地储备最多的城市分别集中在苏州、广州、成都、上海、西安等投资吸引力十强城市；综合实力T O P10房企平均进入城市数量达40.5个，同比增长5.8个。

　　5品牌地产商竞相搞旅游地产

　　中国经济的持续发展使中国的旅游消费迅速从观光向度假过渡，度假客群的急剧增长为旅游地产的发展提供了坚实市场空间。目前，众多一线地产开发商竞相进入旅游地产行业，万科、龙湖、碧桂园等地产公司相继掘金旅游地产。

　　6产业园区逐步集约化

　　随着我国工业用地实行“招拍挂”制度以及由此带来的土地成本上升，产业园区运营逐步走向专业化和集约化开发模式。同时，产业园区运营产品也向集产业园、会展中心、物流、文化教育产业、居住休闲生活配套、生态园林等于一体的多功能综合园区发展。产业园区的集约化开发运营，成为优秀房企竞争取胜的核心优势。