人民日报追问合理房价指标 合理关键是居民可承受
自国务院总理温家宝明确表态房价远未回到“合理价位”后,关于什么样的房价才算“合理”的讨论正在持续升温。
22日,人民日报在“民生视线”栏目,发表题为《房价多少是“合理”》的述评文章,并提出更为细化的关切点:房价降到什么程度才是“合理价位”,持币观望的购房者又该在什么时候出手买房?文章认为,能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格,房价“合理”的关键是居民可承受。
此前的3月14日,在全国“两会”闭幕后的新闻发布会上,国务院总理温家宝明确说,“房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松”。关于什么叫“房价合理回归”,温家宝当时也给出了他的理解,“应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配”。
房价收入比远离“合理”区
而“房价与居民的收入相适应”的提法,与“房价收入比”的概念颇为接近。所谓房价收入比,是指购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于描述地区居民购房的支付能力。
《房价多少是“合理”》一文提到,目前比较流行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。
如果按照这一标准,中国多数城市的房价都属于过高范畴,一线城市尤甚。
此前的1月,中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军曾撰文提到,目前中国城市房价收入比达8至10倍,北京和上海等城市甚至接近30倍。而即便在房地产泡沫达到顶峰的2005年,美国房价收入比也不过是5.1倍。
人民日报22日的报道中,也援引网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”的公式,计算出各地的“合理房价”。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、广州4573元/平方米。这一计算结果,从侧面反映出一些城市房价收入比过高。
但这一现状也有改变的可能。
摩根大通在最新发布的一份报告中提出,今年中国的房价将下跌5%~10%。如果假设家庭收入每年增长12%~13%,2012年,中国的房价收入比能进一步下降至8倍左右。
但大城市的房价依然承压。摩根大通根据国家发改委的房价数据计算表明,到2010年底,全国平均房价收入比为10.6倍。房价收入比最高的城市为北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9)。
牵出收入分配难题
眼下,业界对于房价收入比的价值仍存疑问。
住建部有关专家的看法是,3-6倍的说法,是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例,“哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响”。
“房价收入比描述居民对住房价格的可承受性,并非主观判断性指标。如果把房价收入比作为衡量一个地区住房价格是否过高的指标,并据此来人为地假设一个‘合理’区间,未必十分科学。”上述专家并不否认,改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一。
一位国企开发商提出,房价问题的背后,其实是中国收入分配不均的现实,两极分化大。不只是房地产的问题。
一位不愿具名的分析师也称,中国的房价收入比太高,是低估了居民收入。“不少人的灰色收入、财产性收入并未在统计之列,即使是普通家庭的收入统计也有漏洞,房产、股票等财产性收入没有统计进去,而这恰恰是过去十年城市普通家庭最大的一块财富增值。”
克而瑞分析师杨晨青则强调,房价过高的原因,还是在于商品房供应少,土地量放得少。“我认为中国楼市大多地方都是没有泡沫的,就是十大重点城市中外围以及周边的卫星城存在泡沫。”
“政策稳市场才能稳”
解决房价过高的问题,降价似乎是条“捷径”。
但一位国企开发商给早报记者算了一笔账,建安成本加上配套费用就要30%,土地成本30%,剩下的毛利润率大部分都要交税。
上述开发商介绍,他们公司有一个体量很大的项目,土地是10多年前买的,楼板价很低,但即使是这样,他们的毛利润率不会超过30%,“因为利润的60%都交各种税费。”
一位港资开发商直言,关于过去十年房价快速上涨的原因,尚待梳理,“以往的政策不是催生房价上涨,就是强迫房价下跌。政府并没有一个长久性的规划政策,政策总是变。”
“让住房制度和相关政策逐步稳定下来,政策稳定了,市场也更容易稳定。”江苏省建设厅厅长周岚对人民日报说,房价不再暴涨暴跌的时候,购房者的心态和预期也才能稳定,这样的楼市才是健康的。
日本野村控股株式会社常任顾问氏家纯一给出了更为谨慎的忠告。
17日财新网援引氏家纯一的话说,过去几个月,中国一些城市的房地产价格出现下降趋势,政府也开始对货币政策进行为微调,但日本的经验是,有时候人们会产生泡沫减退的错觉。
一位上市房企高管也认为调控仍有必要,但不一定要坚持限购,可以用房产税来调节。
对于房价合理回归的时间表,上述高管的预测是“要5年以后”,“今年的市场比去年好多了,但开发商还是要尽快出货。下半年考虑买地。”
网友评论 欢迎发表评论
推荐博文
- [邓云娟] 星河湾华丽品牌的背后 2012-03-22 13:21
- [我爱我家] 楼市渐入良性发展轨道 2012-03-22 11:09
- [明天的天] 囤积土地囤积住房就是犯罪 2012-03-22 11:08
- [蔡阳] 降房价不如降利息 2012-03-22 11:07
- [开彦] 养老地产一个待解的方程 2012-03-22 11:06
- [邓浩志] 楼市降价大潮已来临 2012-03-22 11:06
- [吴翔华] 谈谈楼市的谷底价 2012-03-22 11:06
- [尺度地产] 房地产的春天需要开发商加把力 2012-03-22 11:05
- [伟嘉安捷] 三月房贷市场交易首现小阳春 2012-03-22 11:04
- [史晓英] 降低土地开发信贷成本更有利百姓 2012-03-22 11:03
推荐资料下载
- [前期策划] 大丰城东新区地块市场定位报告2012-108页 2012-03-22 14:10
- [营销策划] 2010中骏四季康城项目营销策划报告133页 2012-03-22 13:28
- [广告推广] 2010年民航大鹏湾项目形象推广攻略113P 2012-03-22 10:58
- [规划设计] 新中式建筑的创新设计探索299p 2012-03-22 09:34
- [商业地产] 万科商业地产开发手册(2012版) 2012-03-22 09:33
- [工程管理] 山西省建筑工程施工资料填表范例及说明754P 2012-03-21 14:10
- [专题研究] 绿城房产品后期管理与使用中问题反馈174p 2012-03-21 13:11
- [主题地产] 世联-上海创意地产运营模式研究104p 2012-03-21 11:16
- [企业管理] 万D集团管理制度汇编(2010 版) 2012-03-19 16:31
- [管理工具] 2012版管理制度与工作标准(佳源房产)596p 2012-03-17 11:12
相关链接
- 人民日报:一线城市房价收入比达15倍 民众难承受 2012-03-22 07:52
- 开发商降房价不如银行降利率诱人 2012-03-21 07:58
- 央行调查:房价上涨预期降至近三年来低位 2012-03-21 07:53
- 一线城市房贷利率松动 房价温和下行未来仍存变数 2012-03-21 07:50
- 楼市调控不会导致经济滑坡 降房价可启动刚性需求 2012-03-20 10:44
- 业内:房价进入新下行通道 温和性政策或成主流 2012-03-20 10:40
- 70个城市房价3月将首次同比下跌 2012-03-20 07:49
- 中国楼市调控尚未结束 房价下调趋势或将更加明显 2012-03-19 10:28
东方早报发表的文章
- 北京惊现天价小产权房:单套四合院要卖5000万 2012-03-22 07:50
- 3月沪上二手房市场小幅回暖 议价空间未见提高 2012-03-21 07:46
- 住建部:未确定容积率的地块不得出让 2012-03-21 07:45
- 新鸿基执董遭香港廉署拘留 对新地影响不大 2012-03-21 07:44
- 住建部:我国《住房保障法》起草工作已推迟 2012-03-20 07:52
- 70城房价降幅连续两月收窄 降价基础上出现回暖 2012-03-19 09:16
楼市资讯
打折楼盘
- 85折
- 5000元起
- 96折
- 97折
- 50元
- 98折
- 昆山11.15播报:成交121套 城西住宅热销
- 农房·英伦尊邸在售高层房源均价6700
- 昆山市玉山江浦路东前进西路北大型综合用地成交
- 中大未来城在售一期少量房源
- 点亮科技智慧之光 第七届国际发明展览会综述
- 三部委10年内5申禁墅令 类别墅产品大行其道
- 香溢紫郡近期将推出SOHO小户型 35平至60平
- 周市力量崛起 配套齐全看成熟楼盘展现大将之风
- 开发商延期近两年仍未交房 北京南邵村民叫苦
- 姚树洁暂时回暖是房价大跌前奏
- 杨红旭“调控房价”一直是错误的
- 朱大鸣全国楼价普涨 调控再沦为空调
- 楚芸工..房产税降房价是认识误区
- Mr木公世界十大摩天大楼五个在中国 背..
- 济南舜..房价不跌反涨 谁和总理作对
- 西安期..中央国务院称 各地不得变相放松..
- 明天的天房产税让谁闻风丧胆?
- 杨红旭楼市下行周期已基本结束