3月沪上二手房市场小幅回暖 议价空间未见提高

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　　进入3月，上海一些区域的二手房市场出现小幅回暖迹象。

　　早报记者在采访中了解到，出现二手房成交“回暖”的门店集中在中环周边及以内，在一手楼盘较多、价格较低的外围区域，近期中介门店的二手房成交并未出现明显上升。多家中介门店负责人称，在外围区域，门店的二手房成交和2月差不多或者略好。

　　议价空间未见提高

　　楼市眼下这轮小阳春，刚需客户仍是主力支撑。

　　据上海中原地产大木桥分行经理吴松山介绍，近期门店二手房买卖延续了2月份的活跃行情，挂牌量较2月同期有10%左右的上升。挂牌价比2月份略有上扬，涨幅在5%左右，另外房东的议价空间保持在3%~5%左右。成交量与2月份上半月相比稳中有升，交易量上涨约10%。

　　吴松山说，近期该板块内的客户还是以刚性需求为主，如结婚购房和外地的首次购房客户占到了60%~70%。如果房东有诚意的话，现在的行情基本一个月就能出手，这比去年下半年起色很多。

　　不过吴松山认为，这样的由刚需客户撑起的市场活跃行情，可能在4月中旬后会有所冷淡，因为目前该区域这类热捧房源所剩数量并不是太多。

　　相比成交量的上升，房东给出的议价空间并未有大的提高。

　　上海中原地产翠湖天地分行的业务员也介绍，3月份该区域门店的来客量相比2月同期上涨了20%左右，房东挂牌量相比2月份同期也上升了约20%~30%。价格方面，本月挂牌价格与上月基本保持不变，议价空间也基本持平，维持在5%左右。

　　该业务员认为，近期政策微调不断，后续政策细节也不明朗，房东心态普遍较为淡定，价格让步也不会过大，更多的是观望情绪。而在购房的客户中，首套房的刚需客户占了约60%，本月的交易量比上月也有约10%的上升。

　　21世纪不动产上海锐丰三林店分行经理张超表示，其所在的分行3月二手房成交量在2月基础上继续增长，“属于中等偏上的水平。”

　　张超说，由于区域周边一手盘很少，去年下半年到今年1月底，区域的二手房价只下降了5%～7%，经过2月到现在的一轮回暖，二手房价又重新回到了降价前的水平。张超说，目前成交主要还是集中在中低端，预计这一趋势将会延续到4月上旬。

　　位于内环内的汉宇地产临平分行经理沈婷说，3月行情转暖主要是因为普通住宅标准调整带来的。成交房源的总价基本全部集中在330万元以内，这样的房源在成为普通住宅后，交易的税费至少降低了20万元。

　　积压需求释放

　　德佑地产营运部区域总监张剑东表示，德佑地产业务范围集中在中环以内，截至3月20日，公司二手房成交108套，已超过1月全月50套、2月全月107套的水平，由于很多门店都把交易时间选在月底，预计3月下旬公司成交的二手房还会有70-80套。

　　张剑东说，在长寿路、中远两湾城等二手房源较为集中的板块，房东在月初基础上回调价格的幅度在2%～3%，不过由于经过了去年下半年的一波降价，现在的价格仍较去年同期有较大降幅，“中高端的降幅在10%-15%，低端的降价在8%左右。”

　　以2月全公司107套的成交为参照，张剑东称3月的成交可以称之为“回暖”，其原因主要是去年以来积压的需求，在季节性因素、普通住宅标准调整、信贷政策放松等多重因素作用下集中释放，“预计3月上海二手房成交总量至少会在1.5万套，4月的成交也存在在3月基础上继续上升的可能，价格肯定会有所回调，不可能出现大幅反弹。”

　　张剑东同时称，眼下的这种“回暖”存在很大的不稳定和不确定性，4月之后能持续多久还看不清，尤其是一些中低端客户，对舆论、政策的敏感度很高，哪怕只是房地产信息上的风吹草动，也会很快退缩。