拯救地王 远洋变革后的进与退

　　核心提示：摆在远洋地产面前的事实是，曾经端坐京城第一把交椅的远洋北京，正在吞咽前两年投资失误种下的青果。

　　近期，远洋地产对外发布消息称，今年上半年远洋累计取得协议销售额约137亿元，同比去年上升11%，已完成全年270亿销售目标的50%。

　　据知情人士透露，在近期远洋地产内部的半年总结会上，远洋地产总裁李明以及执行总裁王晓光在内部会议对公司上半年的业绩持肯定态度。该知情人士还透露，目前远洋地产内部已将全年目标调整为“保证370亿，冲刺400亿”。

　　137亿元的销售额，是远洋地产启动大变革后呈上的成绩单。

　　然而，摆在远洋地产面前的事实是，曾经端坐京城第一把交椅的远洋北京，正在吞咽前两年投资失误种下的青果。相关得到证实后的数据显示，远洋地产上半年137亿的销售额中，北京区域仅贡献了约38亿。与前三名已有很大距离。

　　要想追赶也不容易。自2011年开始，除了中服商业地块之外，远洋地产未能在北京添得一幅住宅地块。上半年在北京仅有远洋万和公馆一个纯新盘开售；下半年，除了老盘后期，远洋地产在北京将面临无新盘开售的局面。

　　远洋地产大裁撤

　　许多远洋人都对2011年年底的公司年会记忆深刻。

　　“那场年会，我们开得很悲痛的。为了稳定人心，老李(李明)特意发了言。老李说，大家都是远洋的老人了，都是远洋的功臣。在企业需要变革的时候，希望大家能够给予理解和支持。远洋需要你们，无论什么时候远洋都会给大家一个交代。”作为远洋地产董事会主席和行政总裁，李明的一番话，让很多远洋的员工都哭了。当天年会的气氛很压抑。

　　李明的这场发言，其实是远洋地产内部大规模架构调整的序曲。据知情人士透露，当时推动这一大刀阔斧的变革“催化剂”是，“2011年年度销售任务没有完成”。

　　远洋地产年报显示，截至2011年12月31日，远洋地产实现协议销售额约270亿元，同比增长25%。而年初远洋地产制定的年度销售目标为300亿。当然，未完成当年销售任务的并非远洋一家房企。

　　远洋地产备感沉重的，不是过去时，而是将来进行时。与很多房企不同，2009-2010年，远洋地产在北京、青

　　岛、上海、杭州等地拿了多幅地王，它们大都将在2012年集中上市。远洋地产高层深知，2012年将是公司历史上最为严峻的一年。这是变革的内在动力。

　　按照李明在2011年业绩会上的公开说法，这场变革主要是对公司组织架构的调整。“主要是将公司原来的三级管理改为两级管理。过去我们都是‘总部-事业部-城市公司’，现在变成了‘总部-城市公司’。调整的目的是为了提升整个集团的管控能力及各个城市公司的综合管理能力，降低成本，提高效率。”

　　其中最大的变化是，撤销了北京事业部和东北事业部。北京的8个项目成立了4个项目公司，远洋·LAVIE、远洋·傲北项目是一个公司，远洋·万和公馆和远洋·天著项目各组一个公司，远洋一方、远洋东方公馆及几个尾盘项目组成另一个公司；东北事业部也采取了与北京相同的方式。

　　“今年年初就裁撤了30%。从最早的天津事业部的大领导换人，到杭州事业部的大领导换人，再到北京事业部的裁撤，今年海南事业部的大领导也换人了。”在远洋内部人眼中，这或许是一场有点“狠”的大清洗。

　　这场变革中，一个最为关键性的人物，是远洋地产目前的执行总裁王晓光。据相关媒体报道，“取消事业部管理后，远洋地产将项目的主要开发管理权统一收归到集团，并设立了开发管理部直接管辖，领导者则为原东北区域总经理王晓光。”远洋地产年报显示，王晓光是仅次于李明的远洋地产第二大自然人股东，持股比例不少于2%。

　　据透露，远洋地产内部对于王晓光所带领的“东北军团”私下还是认可的。“他们很团结，运营效率很高。”

　　远洋地产组织架构的大调整，没有李明的支持是不可能完成的。他在公开场合表态说，“通过三四个月的运营，目前来看效果很好，我们的人员减少了，但大家的待遇提升了，效率也提高了，我想今年这个效果会更明显。”

　　对于调整后的上半年业绩，“远洋高层总体很满意。最起码保住了行业内15名”。知情人士称。

　　失守北京？

　　目前远洋地产难以回避的问题，是其大本营北京市场的持续萎缩。

　　据介绍，2009年-2010年，远洋地产在北京市场占有率为第一。2011年丢失了这一位置，但北京区域仍然是远洋贡献最大的区域。据远洋地产年报显示，2010年中期，北京区域在远洋内部贡献份额为63%，2010年年底为55%；2011年中期降至39%，2011年年底，回升为50%。不过，这一情况很难在2012年重现。

　　今年上半年，远洋北京区域销售额为38亿元，仅占集团137亿销售额的27.7%。据某网站制作的排行榜显示，前两年位居北京老大的远洋地产，上半年在北京仅排名第6。

　　拖累远洋地产的，正是其2009年至2010年间拿下的多幅地王。

　　据了解，目前远洋地产在北京在售的楼盘主要有远洋·万和公馆、远洋·LAVIE、远洋·傲北、远洋·天著、远洋东方公馆以及远洋一方。其中，远洋万和公馆和远洋天著均为当年赫赫有名的地王项目。

　　据北京房地产交易管理网显示，酝酿了近一年之久的远洋万和公馆于2012年6月9日取证，截至记者发稿，该项目仅售出25套，成交均价为50141元/平方米。据相关人士测算，这一价格相当于保本。该项目当年的楼面地价高达27529元/平方米。周边同区域楼盘普遍售价为4万元/平方米左右。

　　远洋地产的另一地王项目远洋天著，销售状况也不佳。据北京房地产交易管理网显示，于2011年11月9日取证的新一批项目中，截至目前仅售出8套，成交均价为26899元/平方米。该项目的楼面地价为1.8万元/平方米。

　　融创中国董事长孙宏斌是对地王最有发言权的开发商之一。他曾对记者表示，有时一个地王就会掣肘房企的腾挪空间。所以，在竞拍万柳地王时，与中赫置地咬到最后的融创中国，最终选择了冷静退让。

　　“远洋在北京市场比我们想象的萎缩得快。加上内部调整，远洋上半年离职率很高。最夸张的是设计部，几乎走了一半人。”上述知情人士称，听说有猎头直接拿着远洋地产的员工名单一个一个打电话直接挖。

　　尽管远洋地产高层没有明示，但不少内部员工在猜测，公司是否有意收缩北京战线？因为，自2011年开始，在北京住宅用地市场上，就再也没有见到过远洋地产的身影。

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