房企去化加快 重拾涨价动力

　　楼市预期在悄然改变。据克尔瑞研究机构观察，“日光盘”现象近日频频上演。深圳坪山新区一项目——深业东城国际二期在7月14日开盘，214套房源当天上午即告售罄。

　　深业东城国际二期项目并非个案。6月下旬以来，北京的龙湖时代天街、首开熙悦山二期工程“熙悦山70派”、联港幸福湾、润泽公馆，成都的光华逸家、中海城南官邸，厦门的建发中央湾区，杭州的中海寰宇天下，南京的旭日上城等都出现高比率的去化。

　　克尔瑞分析师马祺分析认为，市场不断回暖，改变了购房者对未来楼市房价的心理预期，而房企在经历了前段时间的打折让利后，资金得到回补，短期度过了最困难的时期，转为观望，暂时停止了降价，或恢复了打折前的价格。

　　克尔瑞房地产信息系统高级分析师薛建雄认为，刚需释放构成了这一波回暖中的强劲购买力，接下来进入传统淡季成交会有所下滑，如果9-10月份出现量价齐升的现象，11月份就可能达到20%左右的涨幅。因为开发商手上能卖的货，上半年已通过打折促销不断去化，现在在建的项目都在加快开工，因此薛建雄判断年底会引来新一波涨价。

　　事实上，伴随着楼盘高去化率的出现，近期市场已有不少项目顺势提价。如上海中海紫御豪庭的均价已从6月的3.81万元上升至上周的3.95万元，截至7月23日，共出售264套房，27.45亿元；嘉实上投名都二期几套房源去年的清盘价低至9385元/平方米，今年5月推出三期，开盘均价10772元/平方米，6月又涨至11123元/平方米，相较二期尾盘的涨幅达18.5%，接近该楼盘2010年7月前的历史最高价；绿地瑅香公馆去年12月开盘成交的27套房源均价仅13192元/平方米，至今年5月成交的91套均价已达14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均价更是达到14573元/平方米，累计涨幅达10.5%。

　　德佑地产董事长兼总经理邵非透露，近期豪宅价格小幅上涨，局部区域热点显现。上半年热销区域的项目，在存量逐渐减少情况下，下半年必然会放缓营销节奏。“上海供应量和存量都最大的新兴豪宅区新江湾板块，将有可能成为新的成交热点区域。”

　　薛建雄还担心，去年底至今年上半年房地产开发投资的放缓，会导致商品房供应断层。 据上海市统计局公布的最新数字，今年上半年上海商品房新开工面积1467.41万平方米，按年降16.3%。而广东省房协发布的报告显示，上半年，广东商品房新开工面积5563.48万平方米，同比下降15.2%。“这势必带来年底的一波涨幅”，据薛观察，目前房企都在加速开发。

　　但德佑地产研究主任陆骑麟表示，开发商回调价格的情况将持续，楼市成交也将转入低迷。成交回升的背后，住宅库存面积依然巨大。截至7月22日，同策咨询研究中心数据显示，上海住宅可售面积1066.86万平方米，虽然由5月份之前的15个月以上，下降至13个月左右，但依然处于高位。

　　上海的调控政策仍在收缩。7月23日，上海房管局规土局明确：酒店式公寓属限购范围。这对酒店式公寓的投资行为又是明显的挤压。

　　(作者：苏丝)

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