中国以房养老再遭搁浅 70年产权特殊国情引担忧(2)
其实,不仅仅是法律法规与制度的缺位,“以房养老”模式在实际运作中,虽然已经倡导、研讨、试点了多年,至今在其它城市,无论北京还是上海,都处于“雷声大、雨点小”的情形之下。比如,2007年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式:一种是“以房自助养老”的模式,即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用;另一种即是前面提到的“倒按揭”模式,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。但在试点中职能部门发现,真正符合条件的申请人很少,上海市就不得不在两年前停办了这项业务。
有关专家表示,要使“以房养老”得以实现,需要满足3个条件。首先,拥有对房子的产权,才有出租或者抵押房屋的权利。其次,老年人与子女分开居住,使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。再者,老年人的经济状况适中,经济条件很好,就没有“以房养老”的必要;经济条件过低,就不具备“以房养老”的条件。
而另有业内人士称,解决“以房养老”的难题何止3个,他认为有6个障碍需要得到解决。
困局
“以房养老”遇六障碍
障碍一:法律和制度未完善
上海市是从2006年起开始进行“以房养老”工作试点的。然而,5年过去了,负责试点政策的研究部门称,“这一试点仍然在研究中”。业内人士称:“法律法规没有明确规定,政府层面的"以房养老"就很难推行。”
上海市人大代表姚俭曾在相关研讨会上提出过“以房养老”的“操作断层”问题,他说,“以房养老”模式的涉及多个部门,需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门协调,并一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
一位法官在谈到以房养老问题时也说,虽然老年人权益保障法中有明确规定,老年人有权依法处分自己财产的权利,但遇有子女或亲属不愿迁出住房时,老年人的权利很难得到维护。这种情况下,“以房养老”就难进行下去。
上海民声律师事务所律师王斌认为,在将来新修订的老年人权益保障法时,应设立对老年人居住权的优先保护原则。比如增加保护老年人对自有或者承租房屋支配权的内容等。另外,针对子女干涉老年人自有或者承租房屋支配权的问题,还应增加“如果老年人不同意,子女或亲属应当及时迁出其自有住房”等内容,以保障老年人权益得到维护。
障碍二:养老观念需要更新
随着社会的进步,“养儿防老”的观念已逐渐淡化,但传统观念却一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院,不给子女,许多老人还难以接受。“房子是要留给子女的。如果老人不顾亲情,办理了"以房养老",这一方面会给人造成子女不孝的感觉,无端让子女承受不必要的社会舆论压力;另一方面,还极可能会引发子女与父母的感情隔阂,我们不会这样做。”一位老人就这样对人说。
障碍三:养老机构不完善
目前,老人不愿意离开自己的房子到养老机构,很大程度上也是因为养老机构不够完善,老人在那里生活找不到家的感觉。
章老太今年72岁,曾经也想过到养老机构养老,但是到养老院住了半个月就搬回了家。她说那儿不像家,没有家的感觉。调查中,许多人都说,好点的养老院收费太高,还要找关系才能进去;差的则服务又不到位,致使一些老人进了养老院不久,又搬回了家。
障碍四:金融机构没动静
据了解,“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构,其中担心房价下行是主要原因。四年前,曾有消息称,“幸福人寿”将成为我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司,然而保险公司至今也没有开展这项业务。该保险公司的一位工作人员解释说,相关产品仍在研发中,至于何时推出还不好说。
一位保险从业者说,这项工作的“难度在于,对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而倒按揭恰恰相反,时间越长风险越大。如何确定倒按揭利率是个大难题。”
障碍五:70年产权特殊国情
其实,我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情,即我国住宅用地的使用年限一般只有70年,这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。
“房屋随它的主人一起就墓”,这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然,它还不完全准确,因为据统计,我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》),如果再扣除建房时间,事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话,等于人还没“走”,房屋早已就墓。
按照城市房地产管理法的规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满后,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面风险也较大。因为,保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售,以获得相对稳定的现金流,但在房价泡沫破灭的时候,租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。
障碍六:“以房养老”适用人群小
据业内人士介绍,上海市公积金管理中心试水“以房自助养老”模式,结果全市报名者没超过10人。上海市公积金管理中心工作人员说,“以房自助养老”是针对65岁以上老人的,将老人的自有产权房与公积金管理中心进行买卖交易。老人可以一次性收取房款,再由公积金管理中心将房屋返租给老人,租期由双方约定,租金总额与房屋的评估市价等同并一次性付清。如果租期届满老人还健在,则续租的租金全免;如果老人在租期内去世,则剩余的租金归老人的遗产继承人。然而,即使这样一个最保守的设计,仍是应者寥寥。分析原因,符合条件的最有可能是独居或孤寡老人,或膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题。但是即使这类老人也担心,一旦签订协议,即失去了对房屋的所有权,落入“没房也没钱”境况,这让许多老人心理难于接受。
链接
老外如何“以房养老”
美国 虽然美国的社会养老保障体系比较健全,但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子,然后把富余的部分出租。
除此之外,美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款,发放对象为62岁以上的老年人,有三种形式:一。联邦政府保险的倒按揭贷款,大约90%的倒按揭贷款属于此种类型。二。由政府担保的倒按揭贷款,这种贷款有固定期限,老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三。专有倒按揭贷款,一般由金融机构办理,发放贷款机构与住户同享住房增值收益,但放贷机构要求保留住房资产的25%至30%作为偿还贷款的保证,有利于住户对住房增值部分的收益。
加拿大 超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万至30万加元之间,只要你不搬家、不卖房,房产主权不变,可以一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。
新加坡 60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处分,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。相对于美国模式,这种模式风险较小。
(作者:罗雨菱 宋吉河)
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