抑制房价再度反弹短期可采取全国性限购措施
根据《第一财经日报》的消息,国家统计局近日公布了7月70个大中城市住宅销售价格的变动情况,70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个,6月份这一数据仅为25个。
自从对楼市进行宏观调控以来,全国房价的普遍上涨形势已经得到基本遏制,尤其在北京、上海、广州、深圳等一线城市,部分区域房价已经出现明显下降。但在房地产市场的调控过程中,也存在着不少问题的苗头,随时可能让房价存在反弹的势头。
这些问题主要是:
首先,一、二线城市最近的土地拍卖重新升温。6月初,上海万卓投资有限公司以1.75亿元价格竞得上海嘉定区一地块,楼面地价高达16063元/平方米,溢价率超过400%。6月18日,恒 大地产以13.22亿元的总价获得广州珠江新城地块,楼面地价高达32900元/平方米,溢价率达169%。7月30日,和裕地产旗下的宝鸿天城以15.15亿元竞拍朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地,溢价率高达169%,楼面价37875元/平方米,仅次于去年成交的崇文门菜市场地块。土地市场高溢价情况陆续出现,一些开发商再度大量拿地,昭示着楼市调控面临挑战。
其次是各地或明或暗放松房屋限购政策。自2011年下半年以来,已有30余个城市陆续出台楼市微调政策,涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。多个城市放松房屋调控政策,表明在土地财政的压力下,各地对于高房价、高地价的依赖程度。
除了上述这些问题以外,整个房地产市场调控还遇到了新挑战:一是中国经济出现趋势性下行态势,各地在“保增长”的压力下,倾向于启动房地产市场来取得经济增长;二是目前中国的货币政策再现宽松,商业银行的存款准备金率和基准利率已经数次调低。货币重新膨胀,为房价再次上扬准备了“弹药”。
所以说,目前中国的房地产市场调控政策面临着很大的压力和挑战。目前中国的房地产市场调控政策主要着眼于限贷和限购。限贷的政策是依附在限购政策之上的,因此起主要作用的是限购政策。笔者以为,为了让房地产市场的调控政策能够坚持下去,当前需要完善限购政策。
当前之所以在房地产市场调控的大背景下,各地房价能够重新抬头,是因为各地的限购政策并不一致,而且也不能覆盖全部的中小城市。而目前全国的房地产市场上,未来二、三线城市和中小城市的上涨空间可能比一线城市还要大,因此未来房地产市场调控的重点在于二、三线城市和中小城市。
为了既让房地产市场的调控不至于夭折,又不伤及刚需和需要在全国范围内因工作和流动而异地购房的人,就需要从全国范围内对于限购进行统筹考虑,可以从数量和层次两个方面进行控制。举例来说,可以考虑以独立的城市为基本单位,对于已有三套房产在手的家庭,不再批准其在同城购买新的房产;但如果属于省级以下的城市,则可以允许其在同省范围内再买一套房子;在全国范围内,可以购买第五套房子。这样分数量和层次的限购措施,可以抑制投机炒房,但又不至于伤害真正因工作、学习等人口流动原因而需要在异地购房的人。
当然,限购措施毕竟是行政性措施,与市场经济的本质要求是有不一致的地方的。在全国的房价上涨势头被彻底抑制以及各地不再依赖土地财政之后,限购措施必须立即废除。
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