房地产信托现疲态 房企出海融资潮起

　　正当市场各方聚焦在日益临近的兑付高峰之时，上半年的房地产信托呈现出规模和占比双降的趋势。可以肯定的是，开发商通过信托融资的局势发生了变化。

　　在楼市调控从严的背景之下，开发商在融资上受到渠道和成本等方面的阻碍。今年以来，各大房企纷纷谋求海外融资，方式主要包括收购已上市的“壳公司”、境外发债等。

　　万科买壳 金地发债

　　即便是作为四大地产巨头的“万保招金”，也面临着融资困难的窘境。

　　坚持“现金为王”策略的万科A(000002.SZ)，目前仍以4701218.82万元的货币资金高居A股房企之首。根据其日前发布的2012年半年报，截至上半年，万科金额前五名的长期借款均为信托借款，总额达到71.98亿元。截至8月16日，披露中报的上市房企中，万科以78.86%的资产负债率居首。

　　万科半年报称，截至2012年4月，万科累计向华润信托有限公司申请借款人民币40亿元。万科表示，与华润集团及关联公司的合作将充分利用华润在金融方面的优势及平台，有利于公司拓宽融资渠道。

　　实际上，万科对融资渠道的拓展不仅限于内地，该企业将目光投向了香港。

　　万科7月发布公告表示，其附属全资子公司Wkland Investments Company Limited完成对南联地产控股(01036.HK)的股权收购，占重组后的南联地产已发行股份总数的约79.26%。

　　万科此举被视为在境外搭建融资平台，进而应对国内高昂的融资成本。根据申银万国分析，通过这起收购，万科可以通过南联地产获取成本更低的境外贷款。而通过境内的房地产信托等融资渠道，万科可能需要支付15%左右的成本，但是在境外建立桥头堡公司，则可通过股票二级市场增发等方式募集境外资金，成本只有内地的1/10甚至更低。

　　采取上述“买壳”方式的，还包括招商地产(000024.SZ)控股东力实业控股(00978.HK)，中粮香港入主侨福企业(00207.HK)。

　　此外，由于A股IPO对房企闸门紧闭，不少企业选择在香港上市。据境外媒体报道，目前已有近10家内地地产公司重启在港上市进程，其中包括深圳卓越地产、广州星河湾集团等。

　　金地集团(600383.SH)选择的是另一种路线——境外发债。7月19日，该集团宣布，旗下的境外公司金地国际控股有限公司发行12亿元三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%。

　　金地集团此举是A股地产公司境外发债首个成功案例。实际上，方兴地产(00817.HK)、龙湖地产(00960.HK)等H股上市房企早已在境外债市“起航”。

　　金地集团表示，此举将进一步拓宽公司融资渠道，并且是集团国际化战略的最新成功尝试，将进一步提升公司整合国际资源的能力，和在未来复杂市场环境下持续发展的潜力。

　　房地产信托系统性风险不足虑

　　去年此时，房地产信托曾被“融资无门”的开发商视为“救命稻草”，而在今年，上至监管层，下至信托公司，对房地产信托积聚的风险均不敢怠慢。

　　不过，对于房地产信托是否能引发系统性风险，从业内的表态来看，此种风险发生的可能性不大已是各方共识。

　　近日，银监会非银部主任柯卡生公开指出：“当前及今后一段时期，我们的目标是守住不发生系统性、区域性风险底线，努力防范和化解单体机构和单体业务风险。”

　　柯卡生认为，虽然个别公司的个别项目存在风险隐患，但引发区域性、系统性风险的可能性不大。

　　他以一组数据来论述上述判断，房地产信托规模仅占全国银行业金融机构对房地产行业融资的6.1%，占全国信托公司受托资产总规模的12.62%，且规模、占比均呈现下降趋势。

　　截至2012年6月底，信托行业房地产信托业务余额6953亿元，其中自然人投资者认购规模为2692亿元。今明两年，集合类房地产信托需兑付的金额，扣除次级后分别为710.02亿元和1842.52亿元。

　　除了出于风险的考虑，高企的融资成本也是开发商对信托融资“既爱又恨”的原因之一。根据用益信托工作室统计，2012年6月，房地产信托的平均预期收益率为10.04%。房地产信托收益率在去年9月创出本轮上涨的新高10.76%，此后半年，房地产信托收益率处于高位盘整的状态。

　　用益信托分析师徐颖风表示：“在货币政策放松、资金成本降低、收益率曲线下行的大环境下，房地产企业的融资成本依然维持在高位。”

　　一位做过多笔房地产信托业务的信托经理告诉《第一财经日报》记者：“开发商通过信托融资是‘饮鸩止渴’，不可持续，信托融资对于开发商来说只能解决一时资金之需，但是反过来看，房地产信托业务对信托公司来说可算得上是‘大蛋糕’。”

　　该信托经理指出，房地产信托的疲弱仅能从侧面反映出开发商融资的困境，综合来看，倒逼房企境外融资的因素是多重的，资本市场融资难、银行严控开发贷等。

　　根据央行数据可见，房产开发贷增速有所增加。《2012年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，6月末，房产开发贷款余额2.92万亿元，同比增长11.3%，增速比上季度末高0.3个百分点。但其中，保障房开发贷贡献较大，同期保障房开发贷余额4784亿元，同比增长62.7%，上半年增加869亿元，占同期房产开发贷款增量的49.7%。

　　从目前的政策层面来看，开发商的融资困境仍较为严峻。银监会主席尚福林在银监会年中会议上表示，下半年将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控。

　　此外，国务院督查组近日完成楼市调控落实情况督查工作，业内认为，随后将祭出调控新政。