国务院督查组完成楼市会诊 业界称新政或最快8月祭出

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　　楼市调控继续进入“深水区”，近期各地楼市重现回暖迹象。为防止楼市反弹，，7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。近日，督查组已“会诊”结束陆续返京，尽管督查结论尚未公布，但督查组再次重申了楼市调控的决心，业界对后续的政策呼声也越来越大。

　　“结束调研后出台新政是惯例动作”，业内人士指出，在最严楼市调控基础之上，中央仍握有调控新手段，除继续推进房产税试点、开征存量房房产税、重启问责制以外，土地市场或成为下半年调控重点，且新政最快在本月祭出。

　　督查组“会诊”各地楼市“一石三鸟”

　　在货币政策逐渐宽松、地方政府频频微调、开发商以价换量等策略之下，2012年以来，国内房地产市场成交行情出现了一股暖流，“楼市的反弹已成共识，虽然目前的反弹力度还在可控范围内。但是一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱，所以预调微调的必要性非常大”，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。

　　在此背景下，7月下旬，国务院派出8个调查组对16省市房地产情况进行督查，督查的重点在于：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。国务院督查组深入有关部门和机构核查政策落实情况，尤其是限购政策的落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。

　　这一路督查组包括国土部、住建部、银监会和国税总局的相关人士，通过调阅当地房地产及土地市场数据，听取地方政府汇报，现场走访保障房和商品房楼盘，召开开发商和房地产业内人士座谈会，国务院督查组切实了解当地房地产市场的运行情况。

　　“督查组会诊楼市只问不答，即以询问为主，很少作出指示或表态”，一位参加北京座谈会的业内人士向记者透露，督查组主要是向市场人士了解最新动向，查看一些楼盘并走访北京的部分中介门店。

　　据了解，督查组在其他省市的“会诊”情况亦是如此，且询问多在楼市调控执行层面。

　　目前，督查组已陆续返京，尽管正式的结论报告尚未公布，但各地政府已经纷纷表态，将继续严格楼市调控。

　　“督查组对各地楼市调控执行情况询问的同时，并未忽略个别地方楼市异动情况”，链家地产市场研究部常清表示，针对楼市异动，督查组也给出了警示，并再次重申了楼市调控不放松的基调。

　　针对督查组此次会诊，住建部政策研究中心副主任王珏林指出，国务院房地产督查组的工作将会达到“一石三鸟”效果。

　　他说，其一督查现有政策的执行情况，对于全国有警戒作用，会让一些有意微调政策的城市就此打住；其二防止政策执行可能存在弱化问题；其三了解上半年全国房地产的各个方面情况，为下半年的政策提供决策参考。

　　房企走出最艰难时期 土地市场水涨船高

　　尽管楼市调控严厉程度不减，但在各项因素叠加之下，楼市依然呈现出了回暖迹象，业界称，“8月已经到了楼市最为关键的时刻”。

　　国家统计局最新数据显示，7月，全国住宅销售面积为7731万平米，虽然低于6月单月的9789万平米，但是依然是年内高点。从7月的销售额来看，达到了4544亿，继续创造年内新高。

　　在此情况下，房企资金情况明显好转，资金压力最大的时期已经过去。数据显示，1-7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。

　　此外，根据北京中原市场研究部统计数据显示，截至13日，公布上半年年报的33家房企总营业收入同比大涨，合计总营业收入达到了595.25亿，同比去年上半年的上涨幅度达到了29%。在33家企业中，同比上涨的企业达到了20家，万科等企业的营业收入均实现了大幅上涨。

　　“在2012年上半年，大部分房企都经历了比较明显的降价换量的过程，降价在换量的同时明显影响了利润。此外，成本增加，大部分企业的库存有所增加，这些库存的持有成本以及目前市场的资金利用成本都同比上涨，也使得房企在销售回暖的同时，利润下降”，但张大伟指出，总体而言，房企已经走出最艰难时期。

　　楼市的回暖还直接传导至土地市场，近期，随着各大房企资金流逐渐宽松，年初降至冰点的拿地积极性再度高涨。6月以来，大型房企已纷纷开始在全国各地囤地，据链家地产市场研究部统计，十大标杆房企今年以来拿地支出556亿元，仅在7月拿地支出便高达142亿元，环比上涨16%。

　　“下半年开发商拿地的速度很有可能会加快。”分析人士认为，随着销售好转，房企资金回笼加快，资金紧张局面缓解，使开发商有实力大手笔拿地。一方面是开发商的积极拿地，另一方面，考虑到土地财政压力过大，地方政府下半年推地也加快步伐。

　　新政可能强化限购限贷

　　楼市回暖不改调控大势，在督查组完成16省市房地产调控督查后，对于房地产调控后续政策出台的呼声也越来越大。

　　“8月的房地产市场对于调控来说将是极为重要的月份，它的变化不仅会影响金九银十的状况，甚至决定着后半年的房地产走向”，业界普遍认为，督查组结束后或对楼市有所动作，“这也是调查组结束调查后的惯例动作”，且最快在8月祭出新政。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前房价面临重新上涨的压力，不出新政则下半年必涨无疑。至于新政的内容，他表示，总体上可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主，同时推出少量更有针对性的新政策，增加抑制投资投机性购房需求的砝码。

　　同时，业界普遍认为，问责制或将重启成为最有可能祭出的手段。业内人士指出，此次督查缘起在于“控房价”，而在此次的督查过程当中，一些督查组的座谈也首先询问了当地的房价控制目标和完成情况。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，“若没有房价控制目标，就缺乏问责地方政府的依据，也就无法落实地方政府的责任。”他进一步指出，自调控以来，地方政府和中央一直处于博弈状态，在土地财政压力之下，不少地方政府屡次试盘松绑调控，部分城市房价上涨幅度较大，但尚无地方政府因此受到问责，因此，问责制的重启尤为重要。

　　“比较有可能的是在当前政策的执行层面上更加严格，同时，加快房产税的推进”，常清并强调，鉴于土地市场升温的异动，未来政策调控或重点转向土地市场，切实落实土地供应及避免高价地块的出现。

　　此外，有媒体报道称在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，全国30多个省市和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。

　　“在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外；也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率”，中国房地产税改革专家组成员、顾问曲卫东表示。

　　(作者：刘晓静)