合肥楼市涨价迷局：库存量足够消化一年

　　核心提示：是开发商急于出货抽身，还是房价再次回涨，购房者一时如坠云雾。延续6月份的火爆行情，合肥楼市在7月成交继续大幅回升，不少开发商开始进行试探性涨价，购房者再次陷入一片慌乱。

　　南方一家大型上市房企副总在7月初考察了合肥土地市场，回程前给当地的分公司下了死命令，“不惜一切代价出货。”这位高管向《第一财经日报》表示，一方面公司在下半年存在销售业绩压力，另一方面对合肥楼市的巨大供应量感到不安。

　　但对于“围猎”合肥的大大小小上千家房地产开发企业来说，更多人依然认为二三线城市大有可为，合肥楼市尚处于价格洼地。

　　从7月初开始，合肥当地关于楼市触底反弹和调控将放松等言论频现，不少楼盘悄然借势涨价，幅度从几百元到上千元不等。

　　到底是开发商急于出货抽身，还是房价再次回涨，购房者一时如坠云雾。有当地开发商表示，不管房价是否真正反弹，合肥商品住宅成交量仍处于历史低位，楼市库存量创下新高，开发商去化压力巨大，这已经是不争的事实。

　　开发商涨价逼购

　　位于合肥包河区的中天左岸项目均价已经涨至7500元/平方米，而该项目今年6月份的均价尚在6500元/平方米，进入7月份以来已经两次提价。

　　在蜀山区某项目开盘现场，不少购房者都在抱怨，这个项目从六月份开始就不断提升价格，从此前每平方米不到6000元涨到现在的每平方米6400元。

　　令人玩味的是，有些项目在涨价后反而受到购房者的追捧，无论是上门量还是成交量都比此前有所上升。

　　部分项目在降价销售后，引起购房者的犹豫和担忧。6月，合肥本地开发商打造的蓝鼎滨湖假日枫丹园小区四期开盘最低价在4900元/平方米，与之前的7000多元/平方米相比，直降2000多元，引发前期业主集体维权，部分购房者则直接放弃购买。不过，由于降价幅度明显，该项目总体成交依然不错。

　　某大型上市房企合肥公司营销总经理向记者表示，合肥房价在上半年出现下降是既定事实，这是开发商以价换量的直接结果。

　　该营销总经理同时坦言，目前市场状况下，无论是开发商的试探性涨价，还是小批量分批出货，都是一种制造紧张气氛的营销手段。

　　事实证明，开发商先拿出来一栋，卖完了再推下一栋，远远比一次性推售的效果更好。上述营销负责人表示：“购物者往往都有买涨不买跌的心理，单次推盘量减少，或者小幅上调销售价格，会大大刺激购房者的紧张情绪，取得更高的去化速度。”

　　库存量足够消化一年

　　根据当地机构统计，合肥新建商品住宅从4月单月成交量反弹至5000套开始，5、6两月成交量连续突破6000套大关。而7月前三周，合肥住宅类商品房备案已经达到6064套，接近6月整月销量。按照这种速度测算，7月合肥住宅销量将突破7500套，直逼8000套，又将创下一系列纪录。

　　尤其是上周，合肥单周新建商品住宅销量创下2553套的纪录。但是均价却环比每平方米下跌250元，部分开发商的涨价行为并未能推动房价整体反弹。

　　尽管楼市回暖的呼声越来越高，上半年合肥楼市依然表现平平。当地机构统计显示，1~6月，合肥市销售住宅类商品房28518套，已经跌破了3万套。对比一下历年的数据就会发现，这是近五年来销量首次下跌到了3万套以下。

　　从价格方面来看，1~6月，合肥住宅销售均价为每平方米6431.73元。而去年同期，这一数据是每平方米6085.22元。

　　合肥365地产家居网资讯社区部新闻总监郭红兵认为，表面上今年的房价比去年上涨了5.69%。但去年同期的房价涵盖了数量不小的集资房，排除集资房后的销售均价高达每平方米7239.84元。因此从实际房价来看，合肥的房价是在下跌。

　　根据国家统计局报告，6月份我国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格上涨的城市有25个，比上月增加了19个。但合肥房价环比再次下跌0.1%，这也是合肥连续九个月出现房价下跌。

　　由此看来，部分购房者担忧房价再次大幅反弹并不理智。深圳中原副总经理贺晓丽表示，目前市场依旧未完全放开，调控仍在延续，限购未松，在这种情况下，就算有刚需支撑市场，供给扩大也无法在短期之内将库存消化掉。

　　根据世联地产数据平台，目前合肥可售商品住宅在5.3万套左右，按照近12个月的平均去化率套数4264套来计算，则当前可售套数去化时间需要12个多月。

　　这个库存量较2011年所面临的44255套压力更甚，增长幅度达到20%。也就是说，即便下半年没有新项目入市，目前合肥楼市的库存量依然可以卖上一年。

　　目前，包括万科、保利地产、中海地产、万达集团和中铁置业等大型房地产在内，数十家全国性房企巨头已经在合肥跑马圈地，与合肥本土开发商展开激烈竞争。滨湖新区、政务新区大量新盘林立，空置率远远超过老城区。

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