另类圈地 城市综合体未来三年供应将井喷

　　在住宅市场严厉限购的大背景下，商业地产逐渐成为各大开发商竞相追逐的“香饽饽”，而在商业地产的诸多业态当中，既能满足地方政府对GDP的追求又能为开发商平衡风险的城市综合体，已在全国各大城市“遍地开花”，成为商业地产的主流。

　　从统计数据上看，未来三年内，中国的城市综合体将存在严重过剩的风险，随着中粮、华润、万达、宝龙等老牌综合开发巨头跑马圈地，传统的住宅开发商如万科、保利、金地、招商等也打着多元化的旗号涉足商业综合体，一场混战正在上演。

　　群雄逐鹿

　　业内看来，点燃这场战火的正是万达。

　　某家公司的高层曾在私下抱怨：“类似万达这样的企业简直就是在抢地！”正是为了抵御万达在全国的跑马圈地，华润等其他企业启动了其各自品牌向二三线城市扩张的步伐。

　　不完全统计显示，曾经在深圳颇有名气的万象城，将被华润复制到杭州、沈阳、南宁、成都、青岛、合肥、重庆等多个城市，成为人们心目中顶级奢侈品牌购物中心的示范符号。而凯德旗下的来福士广场也进入了北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，并寻求在广州等其他城市继续扩张。

　　这些企业之所以如此选择颇有几分无奈。有业内人士透露：综合体对于地段的要求比普通住宅更高，假如不早点布局，好的位置恐怕都被别人抢走了！

　　不单传统的商业综合体开发商在加快脚步，传统的住宅开发企业也开始涉足这块市场。保利地产(600048)以文化为主题的综合体初显端倪，万科、金地等公司也都纷纷筹建商业管理公司，高调宣称进军商业，并计划将商业比重提升至营业总额的20%以上。

　　与此同时，传统的商业领域中也不乏对综合体感兴趣的企业。消息显示，金鹰百货、茂业百货、海印股份(000861)等众多商业企业也都纷纷向上游延伸。

　　对于传统商业公司涉足综合体开发的原因，世联地产(002285)李东海称：“近年来租金不断攀升，商业企业的利润被严重挤兑，由此引发这些企业的纵向多元化扩张。”

　　政企双受益

　　各路资金争相角逐的同时，地方政府对城市综合体的热爱也在其中推波助澜。

　　一位业内人士称：“规划始终是政府做的，综合体数量的增加最终还是政府引导的结果。这两年来，各地供应的土地中，综合体的地块数量在明显增加。”

　　不过，随着综合体的惊人崛起，一些城市已经意识到其间的风险。例如2011年8月，上海银监局要求严格管理商业地产信贷，只能对“现房”放贷，个人消费贷款将被禁止购买商业用房。近期也有消息显示，针对商业地产的调控政策正在酝酿之中。

　　不过，尽管业内人士并不否认城市综合体以及由此引发的商业地产开发已经出现局部过热，但精明的企业并不将此视作一场“博傻”游戏。事实上，综合体开发背后高明的商业逻辑也是其受到追捧的重要原因。

　　奥特莱斯(中国)有限公司旗下的芭蕾雨也是一种形态的综合体项目，其位于佛山的项目占地面积3000多亩，建筑面积150万平方米，其中一半为出售的住宅，一半为持有型商用物业。

　　该公司相关负责人表示，根据预算，开发这个项目完成后，其住宅的销售收入，足以覆盖商业部分的固定投资以及前三年的亏损。

　　事实上，万达之所以能够在全国以小博大的根本原因，也在于这个资金恒等式：销售收入大于等于商业投入，即房子卖完后，商业是赚来的。

　　反过来，综合体中的商业部分，无论酒店、商场还是写字楼等，又与住宅、公寓的售价、销售速度正相关。“无法测算商业部分对住宅的档次提升可以起到多少作用，但可以肯定的是，拥有较多配套的项目对特定买家拥有较高吸引力。”李东海表示。

　　世联地产研究结果还指出：综合体中的商业物业对于开发商而言除了带来长期的稳定回报外，其平衡土地增值税的功能不容小视。最后，在经济利益之外，住宅开发商还可通过这些高档的商业项目提升企业形象。

　　未来三年供应将井喷

　　据中房信提供的数据，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。预计至2015年，国内纳入监测范围的20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米。值得注意的是，未来3~5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。

　　一些未纳入监测范围的二三线城市，城市综合体的开发也相当火热。

　　以福州为例，近日，福州金山浦上乐都汇已有二十来户租户退场。与此同时，同处金山浦上商圈的仓山万达广场盛况已不复当初，人气急剧下滑。

　　据悉，福州在建的多数城市综合体都将在一两年内实现开业，不过，更大的造城运动还在进行，未来两三年，福州的造城运动将移向周边。以通常两年工期计，这些大规模的综合体项目2014~2015年都将“横空出世”。

　　又如在河北石家庄，人均商业面积达到了2平方米，从这个角度讲，石家庄的人均商业面积拥有量也已经饱和。

　　北京大学人文研究中心主任、大中华购物中心联盟副主席常涤非认为，过量的供应必然导致同质化，而同质化的结果很有可能就是“烂尾”。“很多同质化的品牌会在两个相邻的购物中心同时存在，这就很有可能导致价格战，而整体上看，传统的类百货的业态已经处在一个下滑的通道当中。” 

　　( 来源：第一财经日报)

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