资金逃离北上广 房地产重点转向二三线城市

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　　一反楼市传统淡旺季，全国楼市7月正火。

　　近日，除了真假难辨的“日光盘”频频出现之外，南京市国土资源局还一口气推出41幅地块的土地出让预告，共计2302088.17平方米，创南京市土地市场预告地块之最。

　　持续升温的市场下，一些微妙的变化似乎正在迅速发酵。

　　有业内人士向《第一财经日报》记者指出，此次南京市国土局大手笔，可看出背后开发商的迫切需求，或许也是开发商看好后市的一个信号。绿地集团董事长、总裁张玉良亦在近日公开表示，我国的城市化进程会继续推动房地产业的发展。未来十年，城市化仍会继续，因此房地产还会继续成长。而发展重点会从过去的一线城市转向二三线城市。

　　记者发现，在战线调整问题上，张玉良可谓言行一致。CRIC研究中心近日发布的一份调查显示，2010年及2011年典型企业拿地成本走势对比中，15家企业中共有9家的拿地成本同比下滑20%左右，降幅最高的就是绿地，为44%。主要因为其2011年新增地块有三成左右在三四线城市。

　　与此同时，在2011年业绩公告中，世茂房地产也明确表示，公司的战略重心将向刚性自住的二三线城市转移，在2012年世茂提供的产品中，刚需类将占30%比重。同时公司将花更多的精力布局二三线城市。

　　CRIC的报告进一步显示，从上半年全国经营性土地成交总价排行榜来看，高总价地块多出现在二线重点城市，比如武汉、南京等地，尤其是武汉，有6幅高总价地块上榜。

　　然而，有多位业内人士表示，大型房企的入驻，或许会带给当地住宅市场良好预期，进而推高房价。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前开发商大量进入的，应该是以“自住需求”为主的市场。这类型的二三线城市房价过快上涨势头已经遏制，并且多地楼盘价格出现回调，正在逐渐回归其价值。

　　他指出，在降息通道打开的背景下，二三线楼市中除了当地刚需受刺激入市之外，还出现了一线城市工作的白领阶层回家购房的市场行为。由于在一线城市积累了一些资金，但是在一线城市首付或进行购房压力比较大，与此同时，这些人群又有主动或被动返回户籍所在城市工作生活的计划，因此，将资金转投至其户籍所在二三线城市购房。

　　但是，这部分需求原则上还是自住需求、首套房需求。区别于市场较为好时，没有限购限贷政策时候的纯投资性需求。因此，从住宅投资计划安排来看，转战二三线城市的开发企业还是会将产品定位于普通大众所需求的中小套型的产品，这样的产品面积小、总价低，利于市场销售，也利于公司资金面的周转。

　　此外，一组来自CRIC的数据，或许也能够反映当下被众开发商所青睐的二三线城市房价的真实状况——2012年以来，降价在各种因素的互相碰撞中呈扩散趋势，在城市布局上，降价由一线城市向二三线城市蔓延。上半年，降价项目排行榜TOP30中，一线城市仅占榜单23%，二三线城市则占据77%，其中，榜单前18名均来自二三线城市。