房地产基金陷入尴尬境地 客户难寻项目难觅

　　昆山新浪乐居7月1日有奖看房团开始招募啦！详情>>

　　电话报名：0512-57118638/18021616883

　　在线报名>>>>>>

　　尽管去年房地产基金得到了大发展，资金规模比2010年增长近一倍，但最近房地产基金却出现了客户难寻、项目难找的难题。

　　社科院金融研究所金融市场 研究室副主任尹中立将这种现象归结为“需要钱的投资减少，实体经济不景气”。

　　与信托下半年面临集中兑付的风险相比，投资周期为三年的房地产基金的风险要到2013年才能看到，然而现在已经有一些房地产基金发起人看到了所投项目的风险。不少出身于房地产开发的基金发起人表示，如果项目出现问题，他们会亲自上阵，把项目收回自己开发。

　　北京盛世神州房地产投资基金管理公司常务副总裁李万明表示，的确存在一些房地产基金因为募资能力等原因，可能做一个项目之后就再没有了下文。房地产基金未来会出现分化、洗牌的过程。规范的、募集能力强的公司才能够生存下来。

　　降低收益拉客户

　　近日，一家房地产投资公司负责大型企业客户的主管向记者感叹：“今年客户比去年要难找得多。”去年，这位主管还对记者说：“我们都在办公室里等着，客户自动就会上门。”然而今年，情况就发生了变化。

　　“一些开发企业因为市场的风险比较大，今年不再进行新的开发，不需要融资。我们也会考虑到一些中小企业本身的信用和风险问题，不太愿意做这类客户。”上述投资公司部门主管表示。

　　“现在，客户难找的问题在降息后变得更加明显。”上述主管表示：“我们很希望与国企这类信用好的大客户合作。为了吸引这类客户，我们都会给予适当的优惠，通常在收益上降低0.5个百分点。但是，与这类客户达成合作并不容易。因为国企的融资渠道比较多，不一定非要通过基金的方式融资，降息后还出现了一些银行找上门请他们贷款的现象。而一些中型房企在降息这个货币宽松的信号发出后，也开始期待使用成本较低的资金，因此出现了观望。”

　　“客户难寻的问题有投资方与开发企业两方面原因。”李万明向记者表示，一方面，今年以来，开发商资金紧张的状况有所缓解，对融资成本考虑得更多。另一方面，调控没有明显的放松，使得一些LP投资人认为后市风险难测不敢投资。而市场上项目不够好，收益不够高，也使得基金公司找到合适的项目比较困难。

　　然而，尹中立却不认为客户难寻是因为货币宽松、资金压力缓解。“不是因为融资的渠道宽了，也不是货币宽松、企业不缺钱了，而是因为需要钱的投资减少，实体经济不景气。”

　　尽管一些中小开发商资金并不富余，但是他们在“过冬”，没有买地的打算。苏州当地一家中型开发公司的老总向记者表示，“不仅是我，包括我周围的同行都不愿意通过基金融资，成本太高，风险太大。而且，今年我们也没有买地的计划，没有新的投资计划，不需要融资。”

　　事实上，大型开发企业正在敏锐捕捉可以投资的机会，他们才是更需要钱的一群人。但是，从投资人的角度看，收益和风险更加重要。国内一规模比较大的商业地产基金发起人向记者表示，现在总体的情况是，在谈的项目很多，但是双方最终谈成却不多。因为市场风险比较大，看不清收益，投资人不得不慎重。这也从另一侧面反映出投资人对于未来经济的预期。

　　风险暗涌

　　房地产基金起步于2009年，真正的投资最早也在2010年上半年，按照三年的投资期，房地产基金即使出现问题，也要在明年才能看得到。而信托一般的期限是两年，今年正是信托集中兑付的一年，因此，目前看来信托的问题比较集中，基金的问题则没有显现出来。

　　事实上，现在市场上只成交过一单的房地产基金公司并不在少数。

　　记者了解到，房地产调控使一些中小房企开始转型，退出开发环节，转而投入房地产基金行列，但是，其中一些房地产基金所投的项目并不顺利。2010年，北京一家中小房企投身基金业务，与其它投资人共同出资成立了一地产基金，投资别墅项目。该房企出资5000万，基金总额约5亿元。项目由开发商前期投入3个亿，拿下土地后，与基金公司共同开发。然而，这个项目因为一些手续问题至今仍未动工。而这也是这家转型的中小房企至今唯一的一单业务。而谈及这个项目，该公司董事长也非常无奈，所幸投入不多，风险不大。

　　去年12月，住建部政策研究中心课题组发布的人民币房地产私募基金发展报告显示，人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元。这一数字相比2010年全年约500亿的数字已有成倍数的增长。

　　从2010年“基金元年”到2013年基金三年的投资期退出时，房地产基金行业必然面临分化和调整。 上述商业地产基金发起人认为：“基金、信托发展时间并不长，大的洗牌还谈不上，但是随着房地产行业的结构调整，为之服务的房地产基金、信托也必将面临调整。”