多部委重申楼市调控不放松 央行称市场有炒作之嫌

　　房地产市场又进入了极度敏感期。

　　40多个城市一个接一个地微调，稳增长开始释放流动性，近期楼市又量价齐涨，新一轮“大涨”论风生水起，假象还是真相？反弹还是反转？会不会再次出现2009年那样的报复性反弹？

　　时间能回答一切，但现在，一场楼市涨价狙击战已经打响。

　　住建部、发改委、央行先后紧急“辟谣”，无一例外地都是澄清调控放松传闻，重申坚持房地产调控政策不动摇。

　　接受《华夏时报》记者采访的多位专家均认为，这一轮房地产调控的主基调始终没变，一直是“不放松、不动摇”，抑制投资投机性需求毫不留情，各地的限购、限贷政策直到现在都没有取消。而与2009年不同的是，目前贷款的基准利率要比当年高得多。

　　况且，在稳增长的措施上，宏观调控部门也有了更多的选择，战略性新兴产业已经逐步替代房地产业成为国民经济的支柱。

　　全国人大财经委员会副主任贺铿接受本报记者采访时甚至都不相信楼市会反弹。他表示，现在也没有看到明显的反弹迹象，但有人在炒作，希望房价回升，“我的观点是不能反弹，因为反弹的话容易引发大的经济问题，这是我始终没有变的观点。因为我们的房地产有水分、有泡沫，基本上现在都是统一的看法，既然有泡沫，而且比较大，就不能让这个泡沫继续发酵，必须让它慢慢恢复到合理的水平。”

　　“最近有一些政策，大家都按照自己的利益去理解，尤其是一些房地产人士，他们都按照他们所代表的利益集团去理解，可能会引起房价有所波动，这是有可能的。你调查的结果是不是准确，我还是怀疑，现在房地产数据数出多门，许多数据都是代表利益集团的，都是不可靠的，不可信的。”贺铿称。

　　也许，楼市回暖，只是房地产商唱多卖空的伎俩。

　　紧急辟谣

　　楼市政策放松的传言，把宏观调控主管部门推上了风口浪尖。

　　住建部是第一个站出来“打假”的部委。6月5日，住建部强调坚持房地产市场调控政策不动摇。

　　最近，关于“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的传闻甚嚣尘上。有报道援引“发改委内部人士”话称，“调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重，但不调控房地产就此引起的经济问题不会比现在更少。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。该人士也强调，如果这些方法还是不行，那么未来不排除给地产项目‘开口子’。”

　　国家发改委6月12日立即发表声明：经查该部门最近没有人接受过该媒体记者的采访，有关报道纯属捏造。

　　时隔仅一天，央行新闻发言人就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事进行澄清，表示文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率0.7倍不变。

　　这位央行新闻发言人在接受新华社记者采访时表示，个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。

　　无独有偶，“被误读”的还有银监会。6月14日，银监会发布声明，称近日有关媒体报道银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，本月8日发布的《商业银行资本管理办法(试行)》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。

　　2011年8月，银监会公布《管理办法》征求意见稿时，曾提出对个人住房抵押贷款区分首套房和第二套房给予差别风险权重，用于购买首套房的个人住房抵押贷款风险权重为45%，用于购买第二套房的个人住房抵押贷款风险权重为60%。

　　银监会最新公布的《商业银行资本管理办法(试行)》，取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和第二套房的风险权重，明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%。风险权重下调意味着银行对贷款的预留资金减少，相当于降低了资金成本。因此，新公布的管理办法被有的媒体解读为是在鼓励银行放宽二套房贷。

　　不会重蹈覆辙

　　种种传闻和猜测，并非空穴来风。

　　一组最新数据显示，5月房屋新开工面积同比下跌幅度从4月的14.6%收窄至4.6%，销售面积下跌幅度也缩小至9.3%。当前，无论是房地产投资，还是房地产销售面积、新开工面积、竣工面积等，都较3、4月份有所回升。

　　经济学家赵晓分析认为：“这说明近期首套房贷的放松、降息以及对开发商贷款的放松等消息还是发挥了作用，本轮房地产的最低谷已经过去，楼市很有可能在未来几个月里企稳并小幅回升。”

　　支持他观点的依据还有，中国经济形势严峻，政府需要一定程度上的刺激，楼市会因此受益。数据显示，5月工业增速低于10%，这个速度，2006年以来仅在2008年四季度和2009年一季度出现过。企业景气指数自2010年4月以来也是一路下行，从138降至127.3。反映中小企业生存状态的汇丰采购经理人指数(PMI)连续7个月跌至荣枯分界线下方，反映大型企业的官方采购经理指数，近两月也开始下行。

　　而更让人们担忧的是，楼市回暖是不是只是个开始？未来会不会出现2009年那样的报复性大涨？

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌6月15日接受本报记者采访时表达了相反的观点。他认为，国家层面上肯定会有前车之鉴，历史不会重演。

　　“当前的稳增长和2009年时的保增长是不一样的，现在是GDP放缓，预调微调也比较合适，适时地降低了存款准备金率和利率，但2008年四季度和2009年上半年，GDP呈现的是断崖式下滑，中国对美国的次贷危机和国际金融危机反应得也特别强烈。”顾云昌说。

　　而造就上一轮楼市暴涨的根源，则是当年过度宽松的货币政策。4万亿投资，9.6万亿贷款，很大一部分资金流入了房地产市场；另外，当时房地产政策也是非常放松，不要说首套房，二套房都采取首付三成，利率七折的优惠。

　　工商银行住房信贷部的一位负责人对记者分析，2009年时的存贷款的基准利率比现在低多了，房地产贷款打七折也是普遍的事，哪里像现在，现在也没有哪家银行愿意打折的，二套房都是执行基准利率的1.1倍。

　　另一个房价大涨论的依据是刚需支撑。问题是，刚需和有效刚需不是一个概念，合理的房价不出现，刚需买不起，谁来接盘？高房价的始作俑者是炒房者借“买涨不买跌”心理的疯狂炒作。本报记者采访发现，此番回暖中，几乎看不到炒房者的身影。

　　唱多卖空的伎俩？

　　多年的卖方市场，让开发商轻易就掌握了主动，跟风的多是被吓怕了的“散户”。

　　国家发改委投资所副研究员刘琳接受本报记者采访时表示：“现在刺激经济增长未必需要像2009年那样刺激房地产市场，目前新兴战略性产业已经成为本轮稳增长政策的着力点，这也更符合经济转型这一主线，显然，稳增长措施的选择比三年前更多了。”

　　而最近国家发改委批复的项目中，大部分都与节能环保等新兴产业有关。战略性新兴产业已经逐步替代房地产业成为国民经济的支柱产业。据悉，到2020年，战略性新兴产业的增加值将占到国内生产总值的15%左右。

　　即使房地产投资下滑也有保障性住房撑着，“十二五”规划了3600万套保障房，“2008年以前都没有像这么大规模搞过。”顾云昌说。

　　也正因此，2010年以来，房地产调控基调始终没变。

　　顾云昌注意到，中央的调子始终是“不放松、不动摇”，抑制投资投机性需求，满足保障性需求，支持刚性需求。与2009年不同，抑制投资投机毫不留情，几十个大城市的限购、限贷一直都没有取消。

　　住建部新闻发言人日前表示，要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。一方面，要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。

　　显然，目前的房地产调控政策并不支持楼市的真正反弹，更谈不上反转了。

　　至于媒体报道的个别楼盘出现千人排队购房和“开盘光”、“一日光”的现象。顾云昌认为，过去一年来，楼盘都不好卖，竣工面积增加百分之二三十，可销售面积却下滑16%，明显供大于求，开发商压力大，需要回款，少数楼盘出现的现象，有炒作之嫌，再加上媒体的放大效应，开发商在唱多卖空。

　　刘琳也同意顾云昌的看法，她认为，楼市出现的短暂回暖迹象是近期货币政策适度微调的反应，但因市场存货还是非常大，所以楼市不会出现报复性反弹。

　　“否则，楼盘好卖，就会囤盘待售、惜售了，开发商还用在5、6月这么短的时间内集中推盘吗？”顾云昌反问道。

　　本报记者调查看到，最近开发商集中推盘动作频频，而北京多个大户型豪宅项目都在准备今年下半年集中入市。

　　水皮杂谈：但愿这一天永远不出现

　　反转还是反弹，这是一个问题。

　　什么问题？关系到宏观调控走势判断的问题，关系到中央政府公信力的问题，关系到中国经济能否持续健康发展的问题。

　　一个大是大非的问题。

　　有这么严重吗，如此危言耸听？

　　当然，大家都知道，水皮说的不是股市而是楼市。

　　进入六月，中国的楼市就如同初夏的季节一般迎来了一波浓浓的回暖行情，半死不活的中介如同突然苏醒的植物一般生意盎然。房价回升了，房租上涨了，淡季不淡了，新盘扎堆入市了，连一向对地产持批判态度的马光远也在自己的微博中说，你看你看，我没有说错吧，六月就是一个入市抄底的时节，谁敢像我当初一样作这样的判断？！

　　其实，马光远的判断是基于一种常识，即任何商品都有供求关系，任何商品都有库存周期，去库存到一定阶段供求关系就会发生逆转，一定时期内，商品的价格还是受供求关系左右的，当阶段性的供不应求出现时，房价怎么还可能下跌呢？房地产这种商品的时间周期就在二年半左右，如果此番的从紧是从2010年中央三令五申这个“国八条”、那个“新五条”算起的话，那么2012年的六月确实是一个时间拐点。正如水皮在各地的演讲中都反复提示的那样，六月之前房价能调则调，六月之后房价当稳则稳，指望还能出现大跌可能性几乎为零。

　　何况，房地产市场在中国还不能按一般的常识判断，因为这个市场背后实际上是强大的地方政府，地方政府对土地财政的强烈依赖，以及地方政府对于快速发展资金的巨大需求，地方政府对于包括民生工程在内的各类工程的迫切的追求。国土资源部的数据表明，2010年全国土地出让金是2.7万亿，同比上涨70%，而2011年虽然有所增加达到3.15万亿，同比上涨的幅度却下降为14%，由于时间的差异，2011年上半年还偶有地王出现，但是下半年出让市场基本进入冬眠状态。

　　从区域分布看，一线城市出现全面下滑，比如上海二年以后首次收入下降，幅度达16.10%，北京下滑达到35.7%，2010年还有1640亿元收入，但2011年只有1055亿，天津下滑了8.7%，杭州下滑18%，武汉下滑29%，大连最夸张，下滑59.70%，2010年尚有1312亿元收入，2011年只有区区529亿元收入，同比有所上涨的均为二三线城市，分化下沉转移的效应还是非常明显的。虽然2012年的数字还没有，但是从市场表现看根本无法和去年同期相比，土地流拍比比皆是，房地产市场低迷，最着急的还不是开发商，而是地方政府，这就是为什么进入2012年以来，各地纷纷有变相救市动作出现的原因，再加上经济增速下滑，财政收入下降，增收压力骤增。地方政府增收对象还能是谁？不说大家也知道。

　　再者，限购令的出现，一方面切断了投资性资金的入场，否定了投资的合法性，对于市场回归消费，回归理性不可或缺；但是另一方面也引起所谓刚需的观望以及由此而滞后的购买，这种量的积累到一定程度也会发生变化，而契机则是央行三年以来第一次调低利率并且同时强调个人房贷首次可享受最低7折优惠。理论上讲，降息有利减少购房成本，会刺激刚需入场，对于楼市是个利好，对房地产股也是利好，比如万科的股价就从去年底的7.47元涨到了眼前的9.11元，上涨的幅度接近20%，值得注意的是万科的股价最低出现在2010年7月1日的6.65元，而2011年的最低价才在6.88元，说股价是房价的先行指标是有一定道理的。

　　现在的问题是这种价格上涨是否可持续？

　　判断的一个极为重要的指标其实是房租，连续三年，北京的房租年均上涨18%，这其中有限购的因素，更重要的房租有上涨空间，而从投资角度看，靠租金收入是不足以消化房价的，租售比严重不合理，要么是房价泡沫化，要么是房租不到位。房价可以由少数有钱人决定，但是房租一定是由大多数没钱人决定的。换句话讲，房租是有天花板的，这个天花板就是大多数工薪阶层的实际消费能力，我们不妨把这叫做刚性支出，刚性支出如果没有上涨的空间了，那么，在目前基础上要支持房价持续上涨的合理性就大打折扣了。因此，水皮不止一次说，如果房价真的出现暴涨，那么大体可以断定这就是最后的疯狂，泡沫破灭的象征，手中有多少房都可以卖掉，有的是可以低价买回的时候，但愿这一天永远不出现。