社科院报告称今年楼市最难 专家称真正冬天未到

　　中国社会科学院最新发布名为《房地产蓝皮书》的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。不过，报告又认为，房价仅略有回落，总体降幅不会很大，因为调控的难度在不断增大。此外，报告还称，去年，中央政府为调控房地产市场，行政与市场手段并用，限购、限价、限贷等政策全面升级，政策及措施空前严厉，力促房价合理回归。在此情形下，房地产逐渐减缓了步子，降低了温度。不过，业界专家对“最艰难”观点持不同看法，他们认为，楼市真正的冬天尚未到来，今年的困难不及2008年。

　　今年楼市最难？

　　专家称真正冬天未到

　　2011年1月国家出台了“新国八条”，从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。其后，全国共有46个城市实施了限购政策，有些较中央要求更严格、更具体。在严厉调控下，交易量增速应声而下。与此同时，房价上涨势头初步得到遏制，观望情绪弥漫。

　　在此情况下，房企业绩出现分化，行业生存状况日益严峻。尤其是货币政策紧缩、信贷受控给房企压力尤大，部分小企业资金链紧张，为求一时之缓，不得不“断腕求全”。也有一些小企业熬不下去，甚至关门。

　　今年楼市会否是最难的一年，对此，合富置业首席市场分析师龙斌表示，今年房地产业确实比较困难，主要是限制性的行政政策让市场失去方向，国家抑制通胀，在信贷方面收紧，购房人观望，市场交易低迷。困难在于不确定性加大，当然市场交投不畅也是表现。至于今年是否是最困难一年，他则认为“应该谈不上，2008年最困难”。

　　但蓝皮书指出，经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房企面临的选择是，要么降价销售，要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，因为，当时土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，楼市降价空间大，大幅降价仍能保持可观盈利，而当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期，房子降价空间小，降价可能出现企业亏损。

　　不过，有业内人士则认为，楼市真正的冬天在未来两年内。广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，今年并非房地产最困难的一年，因为今年欧债危机还没有真正爆发。他认为2013年才是房地产行业最艰难的一年。“因为，各种因素综合表现出欧债危机有可能在2012年底至2013年初全面爆发，中国经济因此受波及影响较大，房价将实质降低，中小企业和房企破产可能性激增。当然，还有一些不可预测的不稳定因素发生，这一切都将导致房地产行业利润急剧萎缩。”他进一步解释。

　　房企如何过冬？

　　降价、瘦身、联盟

　　业内人士表示，不论今年是不是楼市最困难的一年，但开发商的日子不好过是事实。时下降价去存货回笼资金是首要任务。此外，联合拿地降低成本减少风险也成为一些大开发商长远发展的良计。

　　龙斌表示，开发商目前应该积极应对。去存货，多回笼资金，开发应对刚需的产品，提高性价比，城市或者区域布点要更加谨慎，多作市场调研，必要时以价换量。同时，品牌建设不容忽视。

　　申格联也认为，时下开发商应该未雨绸缪，做好真正“过冬”的准备。首先让房价适度下降，尽快卖出手中的存货，不要让债务拖下水。

　　蓝皮书指出，在冬天来临时，房企有由“竞争”转为“竞合”的趋向。大量开发商采取联合拿地的方式，一方面满足开发企业分散市场风险、破解资金困局的需求，另一方面保证了开发企业规模增长的要求，以及通过拿地获得今后开发收益、合理配置公司资产等目的。

　　此外，正是由于房地产行业的利润缩水，前景不明，让众多之前疯狂涌入地产行业的企业纷纷退出，房地产行业正面临瘦身减脂的过程。据悉，在部分热点城市，一些开发商已退出房地产市场。截至2011年年底，已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。

　　房价为何难大降？

　　闲置资本投资渠道有限

　　尽管楼市风声鹤唳，但是房价难降。蓝皮书预测，房价“可能略有回落，但大幅降价可能性也很小”。广州近日楼价甚至出现大幅度反弹。

　　据广州市国土局发布的4月房地产市场运行报告显示，4月全市10区新建商品住宅网上签约均价13824元/平方米，同比上涨6.6%，环比上涨10.9%。涨幅最大的是南沙区，从3月的7197元涨至4月的8450元/平方米，涨幅达17.4%；跌幅最大的是天河区，从3月的32189元跌至28103元/平方米，跌幅为12.7%。虽然如此，天河区楼价继续蝉联全市之首。

　　龙斌分析指出，4月广州均价反弹，非房价反弹。主要是市区一些中高价楼盘成交增多，造成结构性变化，均价上升。而这些中心区域成交大增的楼盘多数有价格调整，所以，4月仍然是以价换量的市场，部分改善型买家入市，与过去有所不同。

　　申格联认为，目前房价仍然是假跌，房价并未见底。广州4月房价再次反弹说明房价下跌已经呈现微跌微升的波状趋势，这是房价软着陆的良好市场征兆。他同时表示，仍然坚信2013年后房价才开始实质筑底，今年的房价会呈现时低时高的波状走势，但总体趋势是缓缓下跌的。

　　业内人士还表示，受国际经济形势不明朗、国内宏观经济增速回落影响，2012年，房地产需求呈现低迷态势，投资投机性需求进退难舍。一方面，当前多数城市房价已经远超真实消费需求的购买能力，进一步的房价上涨很难实现，同时，绝大多数城市售租比也远超正常投资所能承受的赢利压力，高价住房持有的保值风险越来越大；另一方面，股市等其他投资渠道同样前景不明，闲置资本很难寻找有效的替代投资渠道，被迫向楼市寻找投资保值机会。