警惕靠房地产业支付农民融入城市成本

　　当前城镇化在提速，农民融入城市也在提速，为此需要支付的农民城市成本也日益扩大，为此一些地方出现了完全依赖房地产业来支付农民融入城市成本的现象，对此需要保持警惕，避免难以保持持续。

　　在这里以辽宁田家镇为例做一个分析。田家镇是国家发改委于2008年审定的第二批全国发展改革试点镇。田家镇属于辽宁盘锦大洼县，区域面积72平方公里，辖13个行政村，5个社区，总人口7.2万。田家镇试点获批以来，经济社会得到了全面发展。2011年，田家镇地区生产总值实现42亿元，同比增长23.5%；财政一般预算收入实现4.49亿元，同比增长63.16%；固定资产投入达到40.5亿元，同比增长45.7%；工业实现工业总产值175亿元，增长94.4%，规模企业发展到50家，农民人均纯收入15000元，增长22%。在2010年度辽省综合水平百强乡镇排名中列第7位。田家镇社会经济取得如此快速的发展的最主要原因在于两个方面：

　　一方面在于田家镇所在的盘锦市的市域经济的快速发展。盘锦市借助辽宁省转身向海实施“五点一线”战略，以及“辽宁沿海经济带”发展上升为国家战略，重化工业沿海化的机会，大力发展石油化工、装备制造业等四大主导产业，推动其市域经济迅猛发展。盘锦市2009-2011年间，GDP涨幅分别为10%、17.8%和15%，速度不但远超全国平均水平，而且在辽宁也处于绝对的第一梯队，更是在2012年一季度以300亿元的GDP，增幅23.25%，超越其长期的老对手营口市，剑指鞍山，目标辽宁省第二梯队的老大。水涨船高，直接推动了田家镇的发展水平。

　　另一方面在于田家镇良好的区位优势。田家镇和盘锦市城区的兴隆台区只差一条路，处于盘锦向海发展核心轴向海大道的中心地段。盘锦市在快速的发展过程中，推动城区不断向南扩张打造百公里向海经济带的背景下，田家镇成为了盘锦市在城区扩张中第一要建设的城市新区。这样背景下，立足自身区位优势、资源条件和产业基础，大力实施“农业稳镇、工业强镇、三产兴镇”战略，直接导致了田家镇的产业结构带来了明显的变化，由原来的农业镇走向工业镇，再到现今以服务业为主的变化过程。商贸业和房地产业成为田家镇的支柱产业。这两大产业给田家镇带来巨大的财源，增强了田家镇的实力。

　　在田家镇实力大增的同时，也积极推进发展改革试点工作，尤其是农民融入城市和城镇建设扩张方面的工作。近五年来，田家镇镇区面积翻了一番多，城镇人口翻了近两番，相当于五年再造一个田家镇。2008 年，该镇建成区面积已达到6.96 平方公里，城镇人口达1.16 万，镇域城镇化率已经达到36%。到2011年，其城镇化继续保持高速增长，达到45%，已经具备了一个城市新区的基础。

　　在田家镇城区农民融入的过程中，最主要的财力依托来自房地产业，采取了回迁和货币化补助的方法来推进。比如，对田家镇的农民拆迁的房子后，一般采取回迁的做法，一套拆迁以两套相抵，平均每套80平方米，同时补贴30万元一户。但这笔支付的成本并非政府掏，而是由开发商买单。然后通过对田家镇农民回迁后的土地进行开发、销售获利赚得回报。而农民则或是通过到企业打工或是自己做小本生意等方式，来解决回迁后生活收入问题。同样是依靠房地产开发带来的受益，推动了田家镇加大了基础设施建设投入，扩大城镇建成区面积。供水、城市下水道管网、城市绿化及商业配套等基础设施逐步完善。

　　田家镇如此大的新区建设投入，包括农民工融入城市的举措，其资金来源主要依赖房地产和商贸业两个支柱产业。这种模式对全国其他发展改革试点城镇示范性意义不大，最多的是同样处于城市新区位置的城镇有一定借鉴的作用。但田家镇这种完全依靠土地财政、房地产开发来支撑城镇建成区面积扩张、支付农民融入城市成本的做法存在较大风险，值得提前关注，避免产生后续的不良后果。

　　目前盘锦和田家镇的风险主要集中在房地产泡沫破灭和商业综合体未来的可持续发展这两个方面。土地财政、房地产业有着财源汇聚快但往往缺失可持续性的鲜明特点。田家镇和盘锦市一样，这几年房地产开发的强度非常大，增速也非常高。2009年，盘锦市房地产开发投资57.3亿元，增长40.8%，其中，商品住宅投资47.5亿元，增长57.8%。2010年，盘锦房地产开发投资达到86.1亿元，增长48.4%，其中，住宅投资66.7亿元，增长38.2%；房屋竣工面积207.44万平方米，增长38.7%。在这一过程中，盘锦房地产市场开发重心由主城区转移到了城外郊区，田家镇的房地产市场开发总量甚至超过了盘锦市区的兴隆台区。这种房地产开发高增长给田家镇带来快速的财政收入，以及大量开发商愿意掏出成本来支付农民融入城市的成本。但是目前整个盘锦市131万的总人口，最初以油田兴市，几乎每家都已置购房产。房地产供应和需求比例不对称，存在一定程度上的房地产泡沫。在国家连续三年对房地产市场进行宏观调控的背景下，田家镇和盘锦的房地产市场已经在2011年下半年开始出现拐点，房地产的销售额和投资额开始下降。若盘锦和田家镇的房地产泡沫破灭，田家镇的土地财政和房地产开发带来的财政收入将会快速缩水。

　　实际上，田家镇如果过于依赖房地产业，必然会走入到一边希望房价走高来汇聚财力，一边房价走高必然会提高田家镇农民以及外来人口融入城市的成本的相互矛盾中。2006年田家镇房产均价在1200元/平方米，2009年涨至2900元/平方米，而目前田家镇商品房销售价格多层已经达到4300元/平方米，高层3700元/平方米。这种房价上涨已经给盘锦市和田家镇通过低成本吸引人口汇聚这一未来大战略产生了障碍。反过来，如果要坚持这种大战略必然要控制房地产泡沫，也就意味房地产业带来的财政收入必然会下降。

　　同时，田家镇在这一轮城镇建设扩张中，修建了大量的商业综合体，包括居然之家家居商城、盘锦嘉力汽车销售中心在内的8个项目已经竣工营业，此外还有昆仑新天地商厦、盘锦雅阁国际酒店、盘锦(中国)食品城项目、皇家御品项目、辽宁汇美建设交易中心等项目。考虑到盘锦市区也有更多的大型商业综合体，而盘锦市和田家镇本地的消费能力有限，很难支撑这么多商业综合体，很有可能出现商业综合体建成的当天就是亏损开始的情况。未来给田家镇提供的财政收入也非常有限，完全不能与现在刚开发期间提供的财政收入相比。

　　考虑田家镇未来财力存在的两大风险，如果不改变模式，将导致之前超速的城镇建设和农民融入城市的投入难以为继。为此田家镇需要作出一些改变和调整。总体上是要做到开源节流。

　　节流的关键是改变城镇建设的思路。田家镇这种小型城市新区的城镇建设还是以宜居、便捷为基本定位，不宜兴修大面积城市广场[最新消息 价格 户型 点评]、大马路、大水面、大公园。实际上田家镇现在的财力大部分是投入到这种看起来很宏伟但实效性并不高的基础设施建设上，为此需要控制这种带有形象工程的基础设施建设投入的规模。这样控制后，必定可以省下大笔的财政开支用于支付农民融入城市的成本开支。

　　放缓的关键是对农民工融入城市不要急于求成。盘锦市2010 年底的户籍总人口为131.2万人，其中城市、县城、建制镇户籍人口85.3万人，农村人口45.9万，城镇化率为65%。但盘锦提出到2015年城镇化率的目标将由现在的65%提高到80%，在这种背景下田家镇也将城镇化率的目标定得较高。目前来看，这个速度要放慢点。全国农民融入城市的公共服务的成本一年约为8000元/人，急速的城镇化反而可能使短期成本过高而资金没法落地，要量力而行，用十年，甚至更长的时间来解决城镇化问题。

　　开源的关键是要打造好田家镇的核心优势产业。田家镇所在的盘锦区域的旅游资源也十分丰富，既有美丽的红海滩，还有86万亩世界上最大的苇海，亚洲最大的湿地，野生的丹顶鹤、养着螃蟹的稻田、“磕头机”(编注：即游梁式抽油机，是油田广泛应用的传统抽油设备)随处可见。为此田家镇可以利用其良好的区位优势，利用京哈、哈大高铁即将开通的契机，完全可以立足于旅游休闲产业的打造。面向京津、东北、内蒙古等地区，打造成环渤海地区休闲旅游度假中心。这样既可以通过服务业的发展实现未来的产业可持续发展，也可以改变当前过于依赖房地产的格局。从而能够更健康持续地支付农民融入城市的成本，以及更宽地给农民融入城市创造就业机会，实现良性循环的发展。