房企向内部员工发信托融资
一开发商解释,信托融来的资金用起来比较自由,而从银行获得的开发贷款,则好似挤牙膏一般,因此即使信托融资利率高,也颇受开发商欢迎。而某在港上市房企高管称,现在对房地产信托产品监管从严,加上收益回报要求较高,并非每家企业都愿意涉足。
虽然监管在持续收紧,但信托仍是房地产企业最为稳定的资金来源之一。
一位知情人士介绍,为开发江苏太仓的一个住宅项目,某中型房地产企业近期委托了一家信托机构,对该房企的内部员工发行一个房地产信托产品。外部人员想买,也只能通过该房企内部员工名义参与。该信托产品采用份额式发行,一份为5万元,投资期限为2年,回报率约12%。上述知情人士曾在该房企担任管理职务。
据其介绍,该房企之所以针对内部员工发信托产品,是因为通过机构发行门槛高,且受调控影响,公开募集的情况不佳。而且,内部员工对企业的情况比较熟悉,募集资金的速度更快。
房企频现内部发信托
上述中型房企向内部员工发信托产品并非孤例。
某上市房企高管介绍,眼下,发行房地产信托的企业大部分是中型企业,募集资金有的是用于开发新项目,有的是为了偿还此前到期的贷款。这类募集并非强制性的。内部员工认购的话,可以和公司签订协议,每份产品一般5万-10万元,募集后会有1-2年的封闭期,一般给出的收益在10%~15%。
该高管称,目前这种行情下,向内部员工定向募集资金,不失为房企补充资金的一条渠道。据该高管称,这类现象在上市房企中也不少见。
另一开发商解释,信托融来的资金用起来比较自由,而从银行获得的开发贷款,则好似挤牙膏一般,因此即使信托融资利率高,也颇受开发商欢迎。
一位业内人士称,现在银行的开发贷款越来越难申请,有时候一个项目需要资金10亿元,银行批的贷款额度才2亿-3亿元。此外,调控背景下,销售回款情况也不佳,不少房企只能频繁在内部发房地产信托。
上述开发商介绍,2010年至今,很多房企的资金周转都是靠房地产信托,但后来房地产信托遭遇监管,导致公开募集难度加大。因此一些短期内对资金渴求较大的企业,会选择内部发行信托产品。
高利率压缩房企热情
也不是所有房企都偏爱信托。
某在港上市房企高管称,现在对房地产信托产品监管从严,加上收益回报要求较高,并非每家企业都愿意涉足。
该高管称,信托产品发行时间相对较短,要求的利率回报高,其所在公司从未打算涉足。该公司目前除了银行贷款之外,还会在境外发债,或寻找海外基金,使其平均融资成本低于银行开发贷款利率。
用益信托工作室5月21日发布的一份报告称,据该机构的不完全统计,今年一季度共发行了165款房地产信托产品(含保障房),发行规模为354.15亿元。与去年同期相比,发行数量减少10.33%,发行规模下降了33.72%。与2011年第四季度相比,发行数量下降6.78%,发行规模下降11.17%。
收益率也维持在高位。用益信托数据显示,今年一季度房地产信托的平均收益率为10.22%,同比有所增加。近一年集合信托产品的收益率维持上升趋势,其中房地产信托的收益率仍是所有产品中最高的。
用益信托工作室理财分析师岳婷称,从一季度的数据可以看到,房地产信托走弱已是较明显的趋势了。
但岳婷也指出,总体而言,房地产信托的发行转为弱势已是明了的,独占集合信托半壁江山的时代将一去不返,但该类产品也不会剧减,收益较高的房地产信托仍是较多投资者关注的重点。同时房地产信托发行量虽有所减少,但并未急遽下降,相对于2011年四季度,房地产信托的总量占比甚至略有上升。
韩日资金中国找项目
可见的是,不少房企依赖信托融资亦属无奈之举。
部分受访开发商称,房地产企业短期融资压力加大,归根结底还是国内房企过去几年的负债率很高。加上受调控影响,资金回笼速度放慢,在信贷稍有放松的情况下,企业也是考虑先存活,而非去债务。
中国信托业协会近日发布的一项统计数据显示,截至3月31日,全国房地产信托余额为6865.7亿元,相比去年同期,信托余额增加了2000亿元。
与之相对的是,近140家上市房企一季度负债近1.5万亿元,比去年年底负债总额增加了3%左右。
这给了海外资金入市的机会。在5月17-18日举行的2012“投资中国 投资未来”房地产金融峰会上,上海中房置业股份有限公司总经理桂国杰称,之前房企就比较依赖信托,后来信托受到一定的压制,基金在里面起了润滑的作用。现在房地产有很多的短期流动资金,主要是基金看好这个行业。同时,这些基金跟海外地产商都在关注中国的房地产市场,中房置业就接触了很多,不仅有欧美、日本的,还有新加坡等东南亚的地产商,它们自己愿意进来操盘。
复兴集团联席总裁范伟也称,现在对中国房地产市场感兴趣的资金不少,韩国和日本的资金就比较感兴趣,且它们对投资回报率要求不高,期望的回报率稳定在7%~8%,比以前欧美资金要求20%~25%的回报率低很多,这样的资金还在持续找项目,这是一个信号。
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