中海在沪地王项目成本价入市 新房库存激增
5月27日,中海地产位于上海的“地王”项目“紫御豪庭”首度开盘,公司方面称,开盘当日认购金额达到12亿元。记者昨日下午来到项目售楼处,注意到即使是非节假日,现场咨询的看房者络绎不绝。
紫御豪庭所在地块2009年时被中海地产以70.06亿元购得,创造了当年全国总价“地王”,平均楼板价达到22409元/平方米。时隔两年多,“地王”项目终于亮相,优惠后均价仅4万元/平方米,被业内认为贴近成本价。
“4万元/平方米的价格可谓是完全低于市场对其的预期。”德佑地产研究主任陆骑麟表示,“22409元/平方米的楼面地价,再加上税费、建筑成本以及财务成本,盈利空间将十分有限。”
“地王”放下身段
去年底,市场曾一度传言,该项目公寓价格将达到7万元/平方米,但在严峻的市场环境下,“地王”项目最终选择放下身段。
紫御豪庭此次开盘的两栋公寓楼共156套房源,户型为245至295平方米精装房。截至5月28日下午4点,售楼处的销控表显示156套房源共有79套被认购。不过以79套公寓的总价计,并不足12亿元。销售人员表示,实际上除了上述两栋楼、156套房源在售外,另外两栋公寓楼也参与了认购。
中海紫御豪庭目前共取得两张预售许可证,可销售的住宅总套数为365套,总面积为9.79万平方米,按照一房一价的汇总情况,总销售金额为44.1亿元。开盘当天12亿认购金额仅占27%。
有业内人士便指出,除了价格低,该项目进行了较长时间的客户累积,也是此次开盘取得不错业绩的原因,至于后续是否依然能够热销有待观察。
“对紫御豪庭而言,好消息是,上海中高端市场正在显示出回暖的迹象。”陆骑麟表示。
数据显示,5月1日至27日,上海3万元/平方米以上的中高端商品住宅成交面积达到13.17万平方米,与限购以来的月成交最高纪录14.98万平方米仅有不到2万平方米的差距。其中3万~5万元/平方米之间的中端商品住宅成交放量更为明显,5月前27天已成交9.92万平方米,接近限购以来10万平方米的月成交高位。
新房库存激增
不过,就上海市场整体而言,新房库存情况仍然严峻,楼市成交量整体仍在低位徘徊,去化乏力。
资料显示,5月下旬,上海新房可售面积再次突破千万平方米大关,较去年同期增幅超过30%。
《第一财经日报》记者发现,去年上半年以来,上海新房库存就开始以惊人的速度激增——网上房地产数据显示,2011年6月初,上海商品住宅可售面积已达约750万平方米,而在当年4、5月份,这一数据还仅约为670万平方米。
此后,上海新房成交量依旧一蹶不振,库存进一步积压。到9月时,上海新房住宅库存已破800万平方米。
事实证明,在“史上最严厉调控”面前,去年下半年不少开发商试图通过保房价、少拿地、缓建房来熬过最艰难时期的策略并不奏效——截至昨日发稿,网上房地产显示,上海一手住宅库存量已达1013.84万平方米,合69123套房源;而与之相对应的楼市成交量却依旧在历史低谷徘徊。以3月份以来新房每周平均成交15万平方米的速度计算,仅是消化当前的上海新房库存,需要1年以上。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,近几周楼市整体价格受结构性因素波动较为明显,不过虽然部分豪宅产品在通过降价后成交明显好于过往,但因与当前市场实际主流需求终究相背离,除小部分通过以价换量得以热销的项目外,大部分豪宅及别墅产品正成为楼市库存激增的主要原因。
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