改善型市场 是当下楼市最大的考验

　　楼市正在发生变化。这种变化，不是来自温家宝总理日前“稳增长、稳调控”讲话所带来的预期，而是来自市场本身。

　　本月1日-22日，广州十区两市一手住宅新增供应(新拿到预售证)共2153套，1341套是120平方米以上大户型(其中不乏200平方米以上的超大户型)，占比约达62%；新增一手住宅供应约40.8万平方米、2153套，套均面积达176.49平方米。而3月同期(1日-22日)，广州新增一手住宅供应约33.4万平方米、4715套，套均面积仅70.84平方米。从小户型到大户型，供应结构的变化，说明刚性需求爆发了一段时间后，商家终于大规模“试水”改善型需求。

　　或早或晚，这种改变终究会到来。之前曾有“90/70”的政策，实际上，90平方米甚至100平方米以上的中大户型仍占市场主流。存亡之际，商家可以主推中小户型，但总不会任由大户型长期积压，成为压断资金链的“稻草”，总要选择合适的时机推向市场，推向改善型买家。显然，刚性需求爆发几个月后，商家认为，试水改善型市场的时机已到。

　　刚性需求只能解决“温饱”，改善型市场的战绩，将决定商家未来是过上“好日子”还是“普通的日子”。一旦成绩不佳，四五十万平方米的月度成交，很有可能就是未来市场的常态。

　　因此，改善型市场，是当下楼市的最大机遇，也是最大考验。

　　刚性需求的爆发，商家只是做了最简单的事情———降价。其余的，或由政府代劳了，例如房贷优惠利率的出现；或由时间代劳了，长时间观望后，刚性需求最终出手……可以说，刚需的考验，只算茶杯里的风波，就是时间与价格的煎熬，应对不难。

　　改善型市场则完全不同。限购、房贷等对改善型买家的限制与束缚，是刚需市场所不用面对的；相对于自由的刚需，改善型市场就是戴着镣铐起舞。其次，房产税始终是悬于改善型市场头上的一把利剑，无论落地时是靴子还是袜子，未落地前始终是改善型买家的心理阴影。再次，经济层面的不乐观，到底对改善型买家出手有正面影响还是负面冲击，谁都没有把握。最后，改善型产品素质相对提升，压缩了降价空间；且改善型市场“买涨不买跌”的心态更为明显，定价必须更加精准……相对刚需市场的可控(降价)以及有外力相助(房贷优惠)，改善型市场不可控的因素太多，并且没有外力的推动，商家只能依靠自身对改善型需求的了解、对产品的雕琢、对推广方式的掌控来撬动改善型市场。

　　限购现身后，改善型市场颓势从未消退。在不能坐等限购自动取消的情况下，商家再次挑战改善型市场，楼市最大的考验，正在上演。

　　刚性需求只能解决“温饱”，改善型市场的战绩，将决定商家未来是过上“好日子”还是“普通的日子”。

　　因此，改善型市场，是当下楼市的最大机遇，也是最大考验。