美国豪宅频入内地抢客 回报率约3%左右

　　美国房产市场仍不景气 内地实力买家海外置业风潮未止

　　继陆续有房产中介在中国大城市开设美国房产专门推介会外，近日甚至有美国开发商直接带项目到中国内地大城市推销。上周末，美国综合地产开发商千年合作伙伴(Millennium Partners)(以下简称MP)在广州富 力丽思卡尔顿酒店对其旧金山的项目千年塔进行推广。

　　该项目主推单位多数为140平方米以上的一房和两房的豪华公寓，总价主要在100万~300多万美元(约人民币600多万元～1000多万元)，未必适合普通投资者。记者于5月12日上午11点左右到达现场时，未见有客户到场咨询，在11点半左右，约有两三台客户到场，年龄基本在40岁以上。据了解，近期还将有更多中介公司及美国开发商将携美国房产到广州进行推广。不过，记者发现，除了纽约、洛杉矶、旧金山等中心城市的高端物业外，大部分在中国内地进行推广的美国房产都位于近年来美国房价下跌的重灾区，是抄底良机还是万丈深渊，买家还需衡量自身经济实力和多了解当地市场。文/图 记者陈白帆

　　投资门槛高 回报率约3%左右

　　该项目的有关负责人介绍，千年塔位于旧金山的SoMA街区，也临近即将竣工的Transbay Transit Center交通枢纽中心。项目于2009年竣工，为60层高的豪华公寓大楼，共有419套单位，目前已售出约八成，近期将在中国内地推出其剩余的约80套单位，售价主要在100多万～300多万美元。千年塔同时还具备完善的健身、餐饮等配套设施。据了解，该项目有约300个车位，部分单位可带租约发售。记者从项目的介绍资料了解到，目前该项目的房间按大小不同，租价每个月从3800美元到15000美元不等，不过，单位的物业管理也相当昂贵，每个月在850～1500美元。项目有关负责人也表示，如果去除掉税费、管理费、房产税、利息等购买成本，此类单位的纯回报率在3%左右。对于买家来说，如果不买带租约的单位，而购买目前空置的单位，就可以“自住”名义进行购买，贷款利率将会有优惠。

　　星河湾落子澳门

　　澳门十大富豪都捧场“入货”

　　本报讯 (记者 王荔珏)日前，星河湾进军澳门，与澳门本土企业威得利联合打造的高端项目“星河湾·名门世家”正式亮相并开售，该盘起价8000港元/英尺，折合约人民币7万元/m2起。据了解，首期产品在内部认购阶段就获得不错的反应，由于该项目所处区位的优势，加上星河湾和威得利联合开发的品牌影响力，颇受澳门本地买家的认可，据星河湾方面透露，买家以澳门本地客为主，且澳门十大富豪均有“入货”，此外，香港买家也不少。首批推出的大单位更是供不应求。截至目前，项目意向及认购总金额逾70亿港元。

　　近年来，星河湾坚持豪宅开发理念，从早年构筑京沪穗战略的布局，到进军太原、鄂尔多斯等二、三线市场，而此次迈出内地市场，落子澳门，被视作其发展历程中的又一次跨越。尤其近两年来内地住宅市场在政策调控高压之下，星河湾转战澳门，被业界人士视为内地房企积极应对变化、寻求突围的举措。

　　产品延续星河湾一贯奢华风

　　据了解，澳门星河湾·名门世家项目地处澳门新核心的氹仔柯维纳马路，背山面海。北靠小谭山，正南面是澳门赛马场，户户向南，视野开阔。其所处地段为交通枢纽，是该区域唯一背山望海的高档住宅小区，升值潜力巨大。

　　该项目由10栋超过40层高的超高层单位组成，其住宅单位总数约857套，而首期的第5～10栋货量约有570套单位，主力户型为130～690平方米的大单位，采用3梯4户设计，全部单位背山面海，户户向南。室内的层高在3～3.6米区间，配合优势景观充分突出了开扬的空间感。

　　记者在参观样板间时发现，该盘延续了星河湾一贯的奢华舒适风格，整体的装修标准与浦东星河湾基本一致，大量使用高级天然石材。据称，单是为了保障门口玄关天然石材的质量标准，就特意在欧洲买下了一个矿场。

　　内地买家可贷款 签约赴美国送路费

　　尽管去年记者到美国采访时了解到，身份是中国公民的买家，一般很难获得购房贷款，不过，MP有关负责人则表示，他们跟汇丰银行有合作，该项目可以获得最高5成的贷款，年利率则会因客户情况而不同，大约在2%～3%。

　　对于很多买家关心的房产税问题，该负责人表示今年旧金山的房产税为1.17%。如果内地买家决定购买该项目单位，还须亲自到美国签约，成功签订了购房合同的买家将获得开发商3000美元的路费反馈。由于还涉及之后的纳税问题，在成功购买后，买家可获得纳税号码，相关税务方面的事务，可以委托中国的会计师事务所办理，也可以委托MP进行办理。

　　值得留意的是，在美国购买一手住宅物业，除了每年要缴纳相应的房产税外，在购买时还需涉及1000～3000美元不等的律师费、100～200美元不等的登记费、交易税、产权保险费、豪宅税(100万美元以上物业)等一大堆费用。

　　美国楼市未复苏 大城市房价创新低

　　在谈到为何到中国内地推广美国的豪宅，项目有关负责人也表示，主要是因为美国经济仍然不理想，而且中国内地的限购政策也会促使部分经济实力雄厚的买家在海外置业。据了解，近年有意在美国购置房产的中国买家，除了很多因为两地有生意往来外，还有的因为子女在美国留学而有意购买当地房产。

　　虽然经过几年努力，美国房产市场似乎仍未止住不景气的势头，根据美国房价最新统计数据，2月份，作为美国房价领先指标的标准普尔／凯斯席勒20个大城市综合指数经季节调整后环比下跌0.8%，同比下跌3.5%，刷新2007年次贷危机爆发以来的最低水平。1月份经调整后环比下跌1%，同比下跌3.9%。截至2月份，美国20个大城市房屋均价回到2002年年底的水平，相较2006年创下的峰值跌去35%。标普指数委员会主席戴维·布里泽在报告中说：“10个大城市综合房价指数、20个大城市房价指数以及亚特兰大、夏洛特、芝加哥、克利夫兰、拉斯维加斯、纽约、波特兰、西雅图和坦帕等9个大城市的房价创出新低。”不过，来自另外一些统计机构的数据则显示，美国房价自3月份以来下跌速度出现放缓，局部甚至出现成交量的反弹。

　　四方楼讯

　　不少业内人士认为现在楼市调控已进入“关键时期”，市场对任何风吹草动都格外敏感。有统计称，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市进行楼市调控微调，包括免除一些税费、利率优惠、提高公积金贷款额度等做法，其中28个城市获得通过，5个被叫停。这些灵活的做法也引发了部分民众对于楼市调控效果会逐渐打折的担忧。记者 陈白帆

　　上海限购加码？原来是政策重申

　　近日，网络流传上海从严限购，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，不能再购买第二套居住房。不过，记者从上海有关业内人士处获悉，所谓的“成年未婚子女不得购二套房”是解读有误，不单独拥有产权住房的成年未婚子女可以再买一套房。此次政策重申说明，对部分执行偏松的行政区来说，是一种收紧。记者 陈白帆

　　扬州新政暂未叫停 预示希望楼市“软着陆”

　　日前，扬州政府作出回应，不会撤销新政，而这一政策也未被中央叫停。扬州新政与近期密集出台的地方楼市政策一起，被业界视为“微调”，也是地方政府打擦边球，让楼市得以“软着陆”。

　　(作者 王荔珏)