公租房之困：租金准市场 补贴待跟上

　　5月7日上午，何阿姨拉着装满药品的小购物车，顶着烈日步行20多分钟，从上海轨道交通3号线长江南路站回到了位于新江湾尚景园的家里。

　　新江湾尚景园是上海首批两处市级统筹公租房项目中的一个，周围配套还不是很完善，菜场较远，附近也没有大型超市。居民出入主要依靠3号线，但小区与车站之间没有短驳巴士，出门要么步行，要么坐5元钱的摩的。

　　当天，新江湾尚景园和同为首批市级统筹公租房项目之一的华泾馨宁公寓正式开始常态化供应。但是，记者在尚景园选房现场看到，前来选房的人并不多。

　　事实上，进入常态化供应阶段后，相关政策已做进一步的调整：供应对象范围统一扩大到工作单位或户籍地在浦西各中心城区和闵行区的家庭及单身人士，单身人士也可自愿组合承租二居室或三居室。

　　公租房“遇冷”

　　上海首批两处市筹公租房累计房源为5100套，受理申请总量约2000户，占供应房源总量的四成左右。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生5月4日在参加“2012上海民生访谈”时说，“比我们预期要差一点”。

　　公租房“遇冷”的现象不只在上海，近期各地都爆出类似现象：武汉市去年在洪山区推出首批899套公租房，目前只有217户入住，入住率仅有24%。

　　郑州去年底面向社会公开配租1551套公租房，截至今年3月底递交公租房申请的仅有628户，不足一半。

　　租金、房型、交通配套、准入门槛过高被普遍认为是各地公租房遇冷的因素。何阿姨告诉记者，自己相信配套肯定会慢慢好起来，但“关键是租金不便宜，70平方米要2700元左右”。

　　不过，虽然申请量不如预期，但目前公租房的建设筹措步伐并未放慢。业内人士告诉记者，各地急于完成中央下达的保障房建设数量指标，目前依然在积极筹措房源。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对《第一财经日报》表示，公租房遇冷，很大原因是各地急于完成指标，而对如何利用保障房却没有给予足够的重视，导致对公租房的布局没有规划统筹、项目没有经充分的科学评估和“市场调研”就匆匆上马。

　　“准市场租金”

　　根据上海确定的公租房租金“略低于市场价格”的原则，馨宁公寓每平方米月租金为42元多，尚景园为39元多。比如，新江湾尚景园一居室的建筑面积约为50平方米，月租金约为1970元。两居室的建筑面积约为67～72平方米，月租金约为2540～2930元。

　　一位徐姓租客称，虽然住在尚景园感觉稳定、干净，小区环境好，物业保安都挺好，但是作为公益性项目，租金实在有点高了。

　　汉宇地产高境二组的白城丰告诉记者，长江南路车站旁的美岸栖庭，其中65~68平方米的一房两厅，租金在2600元左右，“今年租房市场并不太好，而且这附近出来的房源特别多，因此尚景园的租金水平并不占优势。”白城丰说，公租房贵在稳定，但目前对该门店的租赁业务并没有产生影响。

　　但刘海生在上述访谈中强调，两个公租房项目的经营公司都没有降低租金的打算。原因就在于，上海市公租房运营管理实行“政府主导、市场化运作”，政府在前期已经有大量的资金、土地、优惠政策的投入，建成以后的长期运行要可持续，不能建得越多，政府补贴得越多。

　　陈杰认为，要求公租房提供比市价更优惠的租金，是对公租房的定位认识不清，把公租房当廉租房、福利房。在他看来，公租房必须坚持“准市场租金”，且至少不低于成本租金，以确保能够回收投资成本。

　　租金补贴

　　但是准市场租金显然对部分目标群体造成了压力，陈杰表示，可以通过住房补贴撬动需求，补贴有不同来源、不同数量之分。

　　比如，对于高校、科研院所、医院等单位的员工，如果收入较低，可以由单位出一些补贴。而具有户籍的低保困难户、失业或就业不稳定家庭，则由政府主导货币化租金补贴政策。

　　此前同样遇冷的北京公租房，近日也迎来了补贴的利好。

　　4月27日，北京市下发通知，明确规定公租房租金补贴标准按照家庭收入及困难程度分为六档，补贴金额从房租的10%到95%不等。该制度将于6月1日开始实施。

　　目前，北京市公租房租金基本在项目周边房屋市场租金的80%至90%之间，且3年不变。加上补贴后，居民实际负担租金相当于市场价格的4%至81%。

　　住建部部长姜伟新曾表示，我国住房保障有实物保障和货币补贴两种方式，这几年以实物保障为主，经过今后几年的努力，住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了一定发展后，将逐步转为以货币补贴为主。

　　陈杰透露，目前运营方对尚景园未来出租情况很有信心，认为随着与地铁线的短驳巴士的开通、周边创业和软件园区的建成与成熟、邻近用人单位的团购需求不断增加，入住率会不断提高。他们预期，乐观情况下，3~5年后尚景园出租率会接近饱和。

　　保本微利压力

　　但是，眼下的空置不仅是巨大的公共资源损失，而且对运营公司的正常运转以及长期的投资、回报都提出了挑战。

　　根据上海市发布的《本市公共租赁住房运营机构组建办法》，上海公租房运营机构要按照市场化机制运作，以保本微利为营业目标。

　　由于收益率的问题并未得到解决，在公租房建设运营初期，上海的数家公租房管理公司都是国有，比如尚景园的运营管理机构——杨浦区公共租赁住房运营管理有限公司，就是由杨浦区住房保障中心和杨浦国资卫百辛集团共同出资组建，上海市财政提供相应的资金配比。

　　杨浦区公共租赁住房运营管理有限公司有关人士告诉记者，目前股东方并未给公司下达经济考核指标的压力，只是要求公租房项目能够平稳推进，否则按照目前的形势，运营公司的压力将会非常大。

　　陈杰告诉记者，按照上海的租金标准，只有在100%出租率的保证下，才能实现4.5%的年收益率，并在多年后回收投资成本。“这还是毛租金，再扣除物业成本，压力会更大。”上海的公租房在缴纳了房租后，无需支付物业管理费。