京沪学区房：非常刚需点燃市场

　　“家长们购买学区房一方面出于自己的需求，孩子将来上学要住，怕到时候房价上涨，所以提前买下来；另一方面也有投资的心理，想等升值出手。”首都经贸大学城市学院土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受第一财经日报采访时说。学区房在国内的“成长”根源于什么，又将走向何处？这是望子成龙、望女成凤的中国家长需要关注的问题。只要没有把义务教育阶段的孩子送出国门的打算，学区房的走势就与家庭生活息息相关。

　　教育资源短缺是症结所在

　　学区房与其说是房地产市场的衍生品，不如说是现行教育体制下的一个独特现象。随着居民生活水平和消费水平的提高，只有一个孩子的家庭都有竭尽全力不让孩子输在起跑线上的想法，当政策规定“就近入学”时，学区房就成了家长们不惜砸重金购买的抢手货。

　　学区房除了能帮助孩子取得入学资格，还被寄予“提高学习效率”的厚望，这也是一些重点中学附近的房产备受家长们青睐的原因。不少家长认为，在学校附近购买房产居住，既有利于家长管理孩子的生活和学习，同时也能提高孩子的学习效率。

　　“学区房的产生其实跟很多体制都有关系，根本原因在于优质教育资源的不均衡分布。”赵秀池认为，学区房的产生首先根源于人才选拔体制，目前选人的准则是学而优则仕(是)，看人的素质首先看学历，没有学历想找一个像样的工作很难，家长、学生都明白这个道理。“为了孩子有好的前程就要到好学校去读书，而要到好学校去读书，就涉及学区房的问题，离学校远的就要去租房或买房。”

　　据了解，不仅北京、上海等大城市，中国其他城市在小学入学政策上，都坚持就近免试入学的原则，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的规定。

　　记者查阅了近几年北京市重点小学的招生简章，在报名要求一栏，几乎都规定家长必须携带房产证(或购房发票、购房协议)、全家户口簿、孩子出生证和接种卡。中关村一小的入学报名通知在“入学条件”一栏也要求学生要有“本市、本校招生责任区域内正式常住户口，并随父母长期居住在本片区内”。

　　而抢到学区房上了小学只是漫漫求学生涯的开始，小升初、初生高也对学区房有所要求，特别是小升初，通常给家长们不得不与学区房交手的第二次经历。从北京市的情况来看，中关村一、三小升初中为中关村中学、八一中学、101中学，都是北京市重点中学。景山小学、史家小学等重点小学在小升初的时候，周边没有对应的重点中学，家长们可能还得选择在中关村再买一套房子完成学生初中三年、高中三年的学习生活。

　　市场里的抢手货

　　每年的3~5月一直是学区房的成交旺季，学区房作为一种较稳定和纯刚性的房源，成交量方面一直表现较为坚挺。

　　“购买学区房的客户中，刚性需求的比例占到九成左右，为了子女上学而购，目的很明确，客户群体较为固定。学区房与同等板块同类房源相比，具有很强的抗跌性。即使在楼市调控期间，无论周边同类型房源的价格涨跌与否，学区房在量上表现较稳定。”21世纪不动产上海区域市场研究部经理黄河滔表示。

　　从21世纪不动产上海区域市场研究部提供的数据来看，虹口曲阳、闸北大宁、闵行七宝和徐汇中心板块普通住房成交套数分别较去年同期有47.4%、38.0%、37.2%和46.2%不同程度的减少，但同样板块虹口曲阳、闸北大宁学区房的成交套数分别较去年同期有6.67%、48.6%的涨幅。

　　成交均价方面，虹口曲阳、闸北大宁板块普通住房分别较去年同期有4.28%、7.1%的下跌，闵行七宝和徐汇中心板块同期上涨3.6%、0.08%。学区房方面，虹口曲阳、闸北大宁板块有0.33%、2.25%的上涨，闵行七宝和徐汇中心板块则出现3.69%、2.15%的降幅。

　　“学区房具有教育房产双重投资的属性，一方面受到家长追捧，为了不让孩子输在起跑线上，不惜花重金买学区房的例子比比皆是，另一方面，学区房也具有保值、增值的投资性。” 黄河滔对记者表示，由于学区房的稀缺性，家长们从来不用担心会贬值。

　　“学区房还有一个特点就是，好卖、好转手，价格受市场波动影响很小，行情向上时跟着涨，行情向下也不会马上下跌。”黄河滔结合21世纪不动产统计的数据介绍道，在上海市闵行、徐汇几个热门学区房的板块，很容易发现一些对口知名学府的学区房售价往往高于非学区房，而这实打实的溢价不但没有影响到购房者的热情，反而吸引来更多的购房者，“一般来说，学区房周边无论是交通、商圈配套、医疗等都具有优势，稀缺性、投资回报和租金较高、升值空间大，同时也吸引到不少投资客。”

　　现状还将持续

　　“身边不乏这样的例子，一些购房者在孩子一两岁就买好了房子，先住几年，等孩子入学后再出手。”黄河滔介绍道。在极其重视“教育，从娃娃抓紧”的现代社会，家长购房心理也从最初的挂户口转变到纯投资。随着学校出台户口年限的规定，购买学区房的客户必定打算长期持有。

　　据了解，上海市部分学校要求适龄儿童必须在学校责任片区居住满3年才能入读对应的小学。但户口年限的出台也不能阻止学区房的继续受捧，转手频率的降低不能从根本上抹掉家长和学生对优秀教育资源的刚需。对于大多数家长来说，学区房就好像是个接力棒，孩子升学后，房子便完成了使命传递给下一位家长的手中。

　　“从业务员反馈，由于学区房相对比较紧俏，本身的销售也比较活跃，只要挂出来基本就会被市场消化。”中原地产高级研究经理对记者表示，学区房短时间内不会消失，尤其在教育资源相对比较紧张，人口规模又较大的重点城市。“学区房不是最近才火起来的，以前也存在，只是由于其他房源受调控力度较大，市场表现不足才导致学区房引发多方关注。”

　　“学区房市场应该不会有拐点，学区房消失要等一个漫长的过程，真正消失要等到优质教育资源都均衡分布之时。”赵秀池表示，小范围在北京，大范围在全国，学区房概念的消失还需要很长时间。

　　(来源：第一财经日报)