楼市两患：土地高闲置和房屋高库存

　　本周公布的国内宏观经济数据略有起色，外汇占款连续3个月增长，汇丰4月PMI值略有回升；国际上坏消息很多，美联储维持政策不变，英国进入衰退，标普下调西班牙评级，荷兰紧缩计划谈判失败；新兴市场国家印度、阿根廷遭遇评级下调。

　　近期，全国20多个省份公布了一季度经济数据，除河南、贵州和宁夏等地一季度经济增速超过去年同期，其余省份出现不同程度下降。

　　GDP增速下降，固定资产于其中的分量不可忽视。一季度，固定资产投资同比名义增长20.9%(实际18.2%)，比上年全年回落2.9个百分点，延续数月来的下行趋势。

　　不过不必太悲观，一季度因为春节、资金划拨等因素，增速总会受些影响。随着3月信贷超预期等因素，后续经济增速相信会恢复常态。

　　支撑不悲观理由的数据还有汇丰4月PMI初值升至49.1，高于3月48.3(四个月低位)，表明经济二季度可能缓慢企稳回升。

　　不过也别太乐观，央行一季度金融机构贷款投向报告显示，一季度信贷增加2.46万亿元，同比多增2169亿元，但从期限看，中长期贷款同比少增3748亿元；短期贷款及票据融资同比多增7992亿元；从行业看，工业中长期贷款增速放缓，其中轻工业贷款增速呈现回升；房地产贷款增速持续回落。

　　说到房地产，目前有两大问题很严重。一是土地闲置严重，截至2011年底，国内尚在开发过程中的土地宗数和面积分别为15.04万宗和47.99万公顷，相当于过去3年年均供应量的4倍；二是房屋库存严重，渣打银行报告称库存问题最严重的在二线城市，按目前的销售速度35个月才能化解。

　　其实，中国房屋空置率也非常严重，包括农村。

　　央行数据显示，3月金融机构外汇占款余额为25.65万亿元人民币，当月新增1246亿元，连续3个月增加。而此前2011年10月起外汇占款连续3个月下降，尤其是12月锐减1003亿元，资本外流风险骤增。

　　3月外汇占款增加，解释了上周末央行没有降存准率的原因。笔者分析了历次降存准率的时点，发现还是有些规律可循。一是存准率调整主要跟踪外汇占款；二是外汇占款数据每月下旬公布，所以存准率调整多在下旬；三是财政存款是扰动因素(譬如3月末财政性存款较上月减少4058亿元)；四是季度节点需关注。

　　外汇占款在贸易顺差和FDI收窄前提下回升，说明外围资本对中国再度关注了。不过就国内而言，2012年以来M1-M2的差值越来越放大，说明企业和居民选择存款定期化，投资机会有限，后市难乐观。经验统计，M1-M2差值与股市呈正相关，但略滞后。

　　国际市场上坏消息很多。花旗G10国家宏观数据经济意外指数在近6个月首次跌至负值，过去两个月严重恶化。该指数追踪经济数据与预期之间的差异，过去曾有4次严重下滑，其中3次出现后不久股市大跌(分别是2008年12月、2010年8月和2011年6月)。

　　本周的美联储声明几乎与3月声明完全一致。声明称，经济温和扩张；劳工市场改善，但失业率仍高，失业会逐步下降；房市有改善，但依然困难；通胀因原油汽油有所上升，但影响是暂时的；金融市场压力使经济前景有重大下行风险；保持高度宽松，0.25%利率至少保持至2014年底；继续实施扭转操作。

　　欧洲方面很不乐观。

　　英国国家统计办公室公布，英国2012年第一季度GDP初值环比下降0.2%，继上季度环比下降0.3%以后连续第二个季度负增长。这是英国自1970年代以来首次陷入二次衰退。

　　标普将西班牙长期主权信用评级从A下调至BBB+，评级展望为负面。标普预计西班牙经济将出现萎缩。

　　荷兰宣布，荷兰执政联盟关于140亿欧元政府财政赤字削减谈判破裂，首相吕特已经递交辞呈。荷兰国债曾被认为是安全资产，最近两周荷兰长期国债对德国的利率大幅飙升。

　　欧洲国家债务缠身，这不仅是经济秩序需要重建，政治新秩序也迫切需要重构。

　　本周法国总统大选首轮投票刚刚结束，未来几个月爱尔兰、意大利、希腊等国也将进行选举，欧洲国家的换届将深刻影响欧元区应对债务危机的措施。

　　新兴市场国家也有坏消息。本周，标普将印度主权信用展望从“稳定”调降至“负面”，理由是该国存在庞大的财政赤字，以及政策制约下未来改革进展有限。上周，为了应对可能的增长乏力，印度央行宣布降息50个基点，为三年来首次降息。

　　印度之外，阿根廷也被标普降低了评级。有人称评级机构准备向新兴市场国家下手了。