楼市并购潮或现 三类房企易进入破产轨道

　　楼市调控持续了两年之后，不少房企因为资金短缺、销售艰难，出现了融资、打包出售项目、转让股权、被合并等现象，近期终于有房企宣告破产。继杭州金星、杭州锦绣天地之后，广东小型房企广德业房地产有限公司近日以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请，引发了业内外广泛关注。对此，不少业界人士分析指出，房企破产的主要原因肯定在自身 ，接下来将有更多中小房企破产，但不会成潮，不过不排除会出现并购潮。

　　现象解析 中小房企破产案增多

　　4月12日，广德业在顺德本地媒体发布公告称，公司拟向法院申请破产和解，盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证，请相关公司或个人3天内到本公司洽谈有关破产和解事宜。顺德法院证实，广德业确实已经以“资不抵债”为由向法院提出申请，进入破产程序，法院正对其提交的材料进行审核，尚未正式作出受理或驳回的决定。

　　据悉，这是限购以来顺德第一家申请破产的地产公司。该公司旗下国际商业城建成十几年，目前业主还未拿到房产证，此遗留问题如何解决存疑。不过 有知情人士透露，该公司破产跟限购关系不大，而主要与其老板身故后留下的复杂财产、债务问题有关。另有知情人士透露，广德业陷入法律诉讼由来已久，仅2011年以来，就有28单相关诉讼，涉及金融债务、借贷、商品房买卖合同、商铺租赁等多个方面。

　　4月初，杭州金星房地产开发有限公司破产，成为全国首例宣布破产的房企。据网上公开资料显示，金星房产曾5次转让股权，欠款4000万元，欠税2398万元，在今年杭州市地税局曝光欠税所有企业中排名第二。它的母公司为浙江中江控股，而中江控股集团也已经申请破产保护。有报道称，金星房产所开发的主要项目——杭州市余杭区西城时代家园项目共分3期，前两期已交付，第3期共790户，几乎售罄，其中约300多户本应已交房，但碍于资金问题，项目3期自今年初已停工数月。业主近日收到余杭区政府办公室短信，短信透露区人民法院已依法受理金星房产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工；同时余杭区政府将依法保障业主办理“三证”的权利。

　　高负债使中小房企风险大

　　对中小房企破产现象，不少业内人士分析指出，任何行业都会有企业破产的现象出现，房地产行业自然也不例外；房企破产的主要原因肯定是自身经营管理不善。

　　经纬行研究中心高级主任曾英杰强调，在调控背景下，市场对发展商的资金链、应对策略有着更高的要求，很多中小房企难以做到游刃有余。 

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，一些房企破产看似因持续深入的宏观调控所致，但究其根本，源自行业自身粗放式的发展模式。近年来房价飙升，大量资金涌入房地产，高负债、高杠杆率已成为房地产业的普遍现象，给房企带来高回报的同时蕴藏了巨大的风险。当调控不断深入，成交量和房价齐齐下降的时候，房企的资金风险就暴露出来，部分实力弱的中小企业自然会率先倒下。

　　新城市董事长曹志伟表示，行业在经济低潮中，并购、破产现象肯定会增多，一个房企破产不仅会导致旗下的楼盘烂尾，对房产下游企业的负面影响也非常明显，与房地产相关的行业有64个之多，直接影响的有10多个行业，比如施工公司、材料公司、广告设计公司等等。在广州其实也有面临破产的小房企，只是暂时尚未公布出来。

　　后市预测 破产不会成潮 并购潮或涌现

　　据了解，本轮楼市调控经历了2年多，大企业可以通过融资等方式解决燃眉之急；一些中小房企由于融资渠道窄、销售业绩差，纷纷看衰后市，不得以将项目廉价出售或进行股权转让等等，近日终于有房企支撑不住不得已宣布破产。房企破产的多米诺骨牌效应会不会就此开始？不少行业专家表示，未来会有越来越多的中小房企顶不住政策带来的影响，破产企业会增加，但数量不会太多。房地产经济学专家邓浩志明确表示，房企倒闭的多米诺骨牌效应不会就此开始，其实已经有不少小房企顶不住了，将企业连项目卖给更有实力的大企业，因此所以未来房企破产不会成潮，但不排除会出现并购潮。

　　经纬研究中心主任曾英杰分析，房企破产可能会使正在开发建设的项目停工，造成更多项目烂尾，推迟收楼时间，如此一来需要自住的买家无法入住，却还需每月向银行交按揭款，投资型买家则是资金被“套”；不过一些中小企早年买下的地块位置不错，有不少位于市中心，这样有实力的大房企可能会重新购买进行开发。邓浩志表示，总的来说行业的市场份额比例会有所调整，万科，恒 大等大房企会继续成长。“行业会重新洗牌，部分大型房企应该会趁机重布棋局，对市场格局重新进行划分，并且做出新的经营战略，从而形成独步天下的格局。”有行业人士这样表示。

　　中国房地产学会副会长陈国强则对媒体表示，任何行业经营都会出现业绩的不同，房地产开发商出现倒闭并不奇怪。一个成熟的行业不可能只进不出，那样的话反而说明行业的不成熟。当然目前的楼市调控会加速一些实力不强、经营不善的企业倒闭。杭州金星房地产开发有限公司破产目前来看属于个案，不能将其影响拔高，当然，调控继续进行，还会有开发商倒下来，中小开发商的出路就是稳健经营，不能过快扩张，遇到资金链紧张时可以考虑出让股权或者合理降价等手段，活下来是第一位的。

　　专家观点 适度破产并购有助房企发展

　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，全国有3万多家房企，市场泡沫又很严重，调控持续了很长时间，才倒了几家企业，其实很正常；适度的破产并购有助于房地产市场健康的发展，毕竟房地产不能成为一个只赚钱不破产的行业。

　　赵卓文指出，以下三类企业特别容易在这一轮调控中倒下。其一，其它行业有新进房地产业的公司和项目，他们高成本进入，不熟悉房地产运作，缺开发经验，缺团队和管理人才，缺公共关系，如果再缺资金，当然离倒闭就不远了；第二，开发市场前景弱势、投资性需求支撑的项目，例如，缺乏刚性需求的不成熟区域的居住类项目、度假类休闲项目和脱离市场需求的超大型商业项目；第三，“负债高，本小项目大”的小型公司，“四两拔千斤”的时代已经过去。做超过自己能力项目的企业，往往在市场环境恶化的背景下，率先死去。值得一提的是，在本轮调控中，大型房地产商，特别是上市房企，短期内暂时不会有“停摆”的风险，主要因为，当前中国城市的地价还有一定的支撑力。开发商囤积的大量土地资源、在建工程还是“物有所值”。

　　方圆地产首席分析师邓浩志则分析认为，目前陷入困境的房企一般有两类，一类是跨行投资开发房地产的企业，由于经验不足容易导致经营陷入困境。第二类是产品过度集中在一些重点调控品种或调控区域的房地产企业，比方说开发豪宅为主的企业，受到国家重点打击高端物业影响；比方说项目集中在一线城市，而这些城市基本都实行了限购。