北京地王被收回：警惕退地潮

　　华美地产旗下雅居乐公司欠缴7.1亿元，时隔三年地块被收回

　　地王退地的现象今年来频频出现。北京市国土资源局官网5月2日发布公告称，华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，即日起一年内暂停该公司及其关联公司参与北京市新的土地出让交易活动资格。

　　今年以来，地王退地现象已经不止一例。此前，上海崇明地王也由企业退回后重新出让，成交价格较前一次缩水一半。业内人士表示，市场调整至今，面粉贵过面包的情况下，中小企业损失保证金以解决自身财务危机的现象将不在少数。但是，由于二三线城市市场依然比较活跃，大型开发商资金还能保证，退地潮蔓延的可能性并不大。

　　北京地王退地

　　2009年12月30日，北京雅居乐经过26轮竞价以7.1亿元竞得北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地，成为当年“地王”。该地块规划建筑面积为41464平方米，约合楼面地价17123元/平方米，溢价率高达325.25%。

　　按照出让合同规定，北京雅居乐缴纳土地价款的日期应为2010年5月10日，但北京市国土资源局公告表示，至今未收到地价款，因此将解除签订的出让合同，收回该宗地的国有建设用地使用权，并对北京雅居乐在参与竞拍时缴纳的1700万元保证金不予退还。

　　不过，此雅居乐非已经上市的雅居乐地产[简介 最新动态]控股有限公司，其全称为北京雅居乐房地产开发有限公司，隶属于北京华美地产，而华美地产是一家北京本土房地产企业。

　　对此，中原地产华北区总经理李文杰表示，2009年四季度至2010年一季度，是北京房价和地价涨得最快的时期，尤其是领涨全市的通州区，而华美地产是在通州起家，在通州有多个项目，2009年底进入朝阳区高价拿地，可能是出于趁势进军市区的考虑。“而现在，通州是全北京房价跌得最快的地区，华美地产作为本地房企，虽然发展很快，但跟大的公司比，还是有差距。”

　　“地王、本地房企、调控，这三个关键词连在一起，得出的结果恐怕就是退地的‘必然’。”某上市房企副总裁说，北京雅居乐拿地后，两年时间里土地款迟迟未付，一种可能是遭遇深度调控后，资金链困难，土地款本身就筹措不出，另一种可能是如果支付了高昂的土地款去开发，由于地价成本高企，市场不好，日后亏的恐怕会比1700万元保证金多得多，因此只能损失点保证金算了。

　　“它是在错误的市场环境下，以错误的市场价格，拿了错误的地。”该副总裁表示，作为地方企业，北京雅居乐高价拿地，既存在实力问题，又存在土地成本问题，“又是地王，企业实力又弱，如果实力弱但成本有优势的话，还可以找其他实力强的房企合作开发。”

　　至于国土部门为什么在合同规定的付款时间后两年，才最终做出收回决定，该副总裁表示，这期间双方肯定存在协调，但一直拖到现在，可能是企业实在是顶不过去了，毫无可能继续履行协议了。

　　面粉贵过面包

　　北京之前，上海已经发生过退地现象。

　　2011年2月12日上海保集(集团)有限公司和上海佳富投资有限公司联合以10.02亿元竞得崇明的城桥商品房基地1、2号地块，溢价率达115%，地块的最终楼板价为6451元/平方米，成为当时崇明地王。然而时隔一年多，受市场及其他因素影响，该地块最终被竞得方退地，再次进入土拍市场，并调整起拍价为5.36亿元，此次该地块以底价成交后，较之上次2011年最终成交价缩水近一半。

　　如果以两家企业当时的拿地价格，很可能出现他们的成交地价高于周边房价的现象，这就是所谓的“面粉贵过面包”。实际上，这种现象最近已经在国内上演，据《钱江晚报》报道，杭州一楼盘项目近期以9980元/平方米的起价开售，而旁边的楼盘项目仅楼面地价便已超过10000元/平方米。

　　某上市房企上海分公司营销总监表示，2009年是全国楼市最好，地价最高的时期。2009年高价拿地的中小房企，现在都是保本甚至略亏才能把房子卖出去，“现在的市场无法支撑当年的高地价。面粉比面包贵了，这种情况下，中小企业只能壮士断腕，损失数额相对较少的保证金，换得自身的平安。”该总监说，在合同规定的付款时间2010年5月至现在的这两年间，开发企业和政府之间一定会有很多沟通协调，企业可能寄希望于市场出现转机，可越等下去市场越差，最终做出无法履约的决定。

　　退地潮暂不会蔓延

　　上海某房企副总裁表示，相对于7.1亿元土地款，北京雅居乐付出的1700万元的保证金代价其实很低，而近几年来，地方政府为了防止屡屡出现的开发企业“退地”行为，相继提高保证金标准，“比如像上海目前参与土地竞拍的房企，所应付的保证金往往要达到地块总标的的20%～30%，竞拍成功后，立即签订出让合同，剩余土地款要在1-3个月内付清。这样企业的违约成本就变大了。”

　　该副总裁说，今年以来，上海的土地市场成交也很不活跃，虽然没有出现流拍的情况，但所推土地大多都是底价成交，溢价超过50%的很少，甚至有些商办地块都是定向竞拍。由于溢价较低，政府的推地意愿也不强烈，往往在竞拍前找到了相关托底房企后，才会推地。

　　“调控以来，大公司都谨慎拿地，何况小公司。”该副总裁说，上海在上一轮调控的最低谷2008年6月，也曾出现过拍得“地王”的房企不支付土地款，导致最终地块被收回，保证金被没收的情况，不过当该地块被再次拿出去竞拍时，又是原来的那家退地公司竞得了该地块，只是价格较第一次地王价大大降低。该副总裁说，当时国土部门虽然对退地房企做出暂停拿地资格一年的规定，但退地房企是通过新成立的项目公司再次把地块拿到手的，“虽然此次北京国土部门对退地企业做出了暂停该公司及其关联公司一年拍地资格，但实际上新成立关联公司政府很难察觉。”上述上市房企上海分公司营销总监认为，虽然目前房地产市场面临深度调控，但现在的土地市场还是比2008年时稍好，“2008年是全国性楼市萧条，风声鹤唳，大型房企也不敢拿地，政府也不敢推地，连托底的企业都找不到。”而今年以来一线城市楼市成交量有所回升，二三线城市成交量也较好，一些大型房企业绩还在提高，“目前是调控的平静期，没有新的政策出来，各地的刚需房、改善型房都在正常入市了。”该营销总监说。