一二线城市成交量回升 房地产最坏时候已过去？

　　一度危机四伏的绿城中国，在3月份实现销售环比大幅增长56%。常务副主席兼行政总裁寿柏年近日公开表示：“宏观调控对绿城影响最严重的时期已经过去。”

　　寿柏年解释称，市场在逐渐回暖，今年2、3月不少一二线城市的成交量均有所回升，绿城同样如此。除市场因素外，绿城对销售策略、模式及价格方案等也做出了相关的调整。

　　4月18日，摩根大通董事总经理李晶亦称，交易量复苏，小阳春已经开始，房地产市场最坏的时候已经过去。李晶认为，控制房地产市场投资的政策已出尽，虽完全放松可能不大，但亦不会有新政出台，因此房地产市场会缓慢平稳复苏。

　　房地产最坏的时候真的已过去了吗？在“坚持房地产调控政策不动摇”的当下，行业前景究竟如何？金三银四之后，短期市场又会有怎样的变化？本期《观点地产》邀请了两位专家就上述问题各抒己见。

　　观点①

　　市场处于筑底的过程

　　克尔瑞南京机构副总经理 周颖

　　现在说房地产市场已经彻底扭转，可能还为时尚早。目前市场是一个筑底的过程，虽然不能预期会是多久，但最坏的时候肯定是已经过去了。”

　　春季行情历来是每年的高点，所以还不能以此判断说楼市已经完全回暖。

　　从今年的成交结构上可以看到，两房90m2以下的刚需户型占大部分，而140m2以上的大户型占比在持续萎缩。年初的成交放量主因是开发商将价格降了下去，最终价格与购房者消费能力相符合，消费者的降价预期初步达成，所以才有了刚性购房需求的一次性集中爆发，但后续如何并不好说。

　　从大环境上来看，政策面见底，但放松的迹象并不明显。资金面上，流动性虽然开始放松，但对开发商来说，只能是稍松口气，他们的资金面仍然并不宽松，今年一直到明年初都有开发贷款以及信托等债务需要偿还，降价跑量还会是开发商的必然之选。

　　开发商面临的困境是，产品一旦确立，没有办法根据需求随时调整。从现在的市场来看，目前很多三房或者更大的户型产品跟实际需求是错位的，这是很多开发商非常棘手的问题。而今年投入的产品在明年面世的时候，这种错位的现象将得到改善。产品供需比例趋于平衡，市场状况也会进一步好转。

　　至今为止，南京楼市成交量的低谷是去年底今年初，今后应该也不会出现更坏的情况。实际上，每年的6-8月份都是房地产成交的淡季，包括秋季行情普遍不如春季，所以现在说房地产市场已经彻底扭转，可能还为时尚早。换句话说，目前市场其实是一个筑底的过程，虽然不能预期会是一个多久的过程，但最坏的时候肯定是已经过去了。

　　消费者现在是否应该出手，要看个体情况。比如有些板块已经供不应求，未来也不会有大的降价空间，有需求就可以考虑出手了。另外有些板块降幅较大，特别是大户型，在总价可以接受的情况下，有些消费者不妨选择时机、一次到位。

　　观点②

　　库存降到3万套是关键节点

　　21世纪营销总监 潘阳

　　房产调控的大方向一直是‘去投资保刚需’，现在来看已经显现成效。全面性的价格回暖一个看政策，一个看供需。库存量不同，价格策略也会不同。”

　　我们房产调控的大方向一直是“去投资保刚需”，现在来看可以说目前调控已经显现成效。南京楼市前一段时间小阳春的成交刚需占大多数，改善型有一部分，而投资性的房产类型则非常惨淡。

　　四月份的成交下滑，跟楼盘推盘节奏有关，跟有些楼盘的价格反弹也有关系。实际上，像三月份一样的成交高位并不是正常状况，南京楼市成交恢复正常是必然的事情。

　　今后将进入深度调控时间段，对房地产市场来说也一定是一个平稳发展的阶段，不会大起大落，剩下的只会是开发商与市场之间的博弈，而这种博弈在一个正常的市场里面会是一个非常正常的现象。

　　正常情况下，行政调控不会再有大动作，对楼市有刺激作用的更多应该是金融政策和经济大环境的改变。实际上，在这次调控之前，国家一直偏向于运用金融手段进行调控，比如最常见的调息。举个简单的例子，今年贷款利率从去年底的1.1倍，调整到现在的9折，反应到房价上，已经有了15-20%的降幅。包括之前存款准备金率的调整等，对楼市是利好。今后的楼市不会大起大落，只会是一个稳步回升的过程，如没有更进一步的政策出台，目前的平稳状况将会一直持续下去。

　　年前我曾经说过今年三四月份会是一个价格的节点，现在看这个结果已经出来了，楼盘的成交价格已经有所回升。这也是最近成交下滑的原因之一。

　　全面性的价格回暖一个看政策，一个看供需。库存量不同，各个房产公司面临的压力也不同，就决定了不同的价格策略。在政策不变的情况下，如果南京楼市的库存量下降到3万套以下，将会是一个量价齐升的状况。