广经适房上市细则引质疑被指行财富再分配之实

　　4月17日，广州市政府网站公布《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》。规定明确提出：2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起5年后可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。规定自5月1日起正式实施。

　　广州消息一出，迅即在市场引发关注和质疑。素有“地产大炮”之称的任志强就在微博中发言质疑：“公开改变保障性质？以保障之名行财富再分配之实？”

　　“旧规细化为入市 提供法规确认”

　　值得注意的是，3月广东刚刚出台《保障性住房创新实施条例》中提出，逐步将广东省现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房并轨运行，统一归类为公共租赁住房，只租不售。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房。

　　因此，有业内人士质疑，在上位政策“停建改租”出台后的敏感点发布经适房交易细节的规定，其背后用意存疑。也有媒体质疑，该新规可能与保障房销售不佳有关。

　　对种种质疑，广州市国土房管部门18日称，此举属于“旧规细化”，与国家有关规定无矛盾。

　　早在2007年，建设部、发展改革委、国土资源部等7部委就联合发布《经济适用住房管理办法》，其中规定经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，也可按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款。

　　而据广州市国土房管局称，广州市也在2007年出台了相关政策，方向与国家和广东省政策一致。

　　但为何旧规定在这一时刻“重新发布”，广州大学商学院房地产研究所所长陈琳认为，2008年广州分配了首批经济适用房，如今5年期将近，此次出台可能是为即将到来的上市交易期满提供法规确认。

　　确定“买售差价”成关键

　　专家指出，广州“旧规细化”之所以引发社会大规模关注，就是因为经适房等保障房的流转和交易此前多次出现问题，个别保障房在分配时沦为腐败和投机的工具。

　　当前国内完善保障房流转的试点主要有三种模式：一是北京采取的保障房“体制内循环”，保障房只能卖给政府，再由政府重新出售给申请轮候家庭，使保障房“内部流通”；二是上海试行的“有限产权”模式，政府和住户共有产权，住户若干年后可回购政府产权；第三则是广东新近出台的暂停新建经适房，改以公共租赁住房为主的保障房“产权退出”模式。

　　深圳市住建局局长李荣强表示，三种模式当前皆在试点中，就是为了探索堵住保障房腐败漏洞的办法，通过完善“顶层设计”方式来防止既得利益者将原本用于保障弱势群体的福利“倒卖变现”；至于效果，则需要通过时间检验。

　　陈琳表示，从国外的经验来看，保障房并非不能上市交易，“广州在政策中明确保障房增值收益80%收归政府，已经在很大程度降低了购房者倒卖的收益。”

　　专家提醒，接下来仍需注意两方面问题，一是政府如何确定保障房购买和出售时的差价，这关系到规定能否执行到位；二是如何明确政府回购收益的使用，这关系到保障房能否循环发展。