开发商现成本价售房 业内激辩楼市底部

　　楼市离底部还有多远，对此业界看法不一，甚至争论比较激烈。归纳起来主要有两种观点：

　　一种观点认为，楼市成交量复苏，购房者信心小幅提升，表明当前市场正逐渐出现底部特征。持这种观点的人认为，降价项目能换来一定的成交量，在以价换量行得通的情况下，项目再降价的可能性不大；

　　另一观点认为，此番楼市成交量复苏，是楼市深度以价换量引致“刚需”发力的结果，并非楼市回暖的征兆。持这种观点的人认为，楼市成交复苏并非反转信号，楼市离底部还很远，降价仍是主旋律。

　　项目成本出售，部分区域价格探底

　　眼下，开发商为卖房可谓使出了浑身解数。如中国经济时报记者在采访中就了解到，有楼盘销售人员建议客户办理假离婚再购房，甚至有项目为逃避限购使出奇招——与购房者签订一份非正式协议，以此躲避监管。但是开发商都明白一个道理，所有这些奇招都不如直接降价效果更明显。

　　以北京为例，在国家调控持续影响之下，近郊楼市已是降声一片，通过成本计算可以看出，各楼盘探底趋势明显。过去一些热点区域(如房山等)，由于竞争激烈，一些项目甚至已经是成本价出售。

　　据记者了解，在房山，天恒乐活城项目将携手京东商城以超低价格、一口价形式进行促销，极有可能突破区域房屋重置成本底价。此前，位于该区域的金地仰山项目也曾以近似成本价开盘销售。

　　值得关注的是，虽然在政策持续调控之下，楼市压力空前，但在北京，除通州等水分较大的区域之外，北京整体房价跌幅并没有如同人们想象的那样“跳水”。据伟业我爱我家数据显示，从北京市房地产市场去年一手房交易情况来看，总成交量5.8万套(不含保障房)，同比下降34.2%，平均成交价格21552元／平方米，同比下降7.4%。虽然总体呈现明显的量价齐跌的局面，但跌幅远远小于普通老百姓的预期，北京市一手房的成交价格仍停留在2万元以上每平方米。

　　调控政策执行之后，北京各近郊区一手楼盘纷纷降价，从去年开始房山区就步入降价通道，最高卖到18000元／平方米的万科长阳半岛，如今成交价在15000元左右／平方米，其中包含约2000元／平方米的精装修；周边的首开熙悦山虽然是毛坯房，但价格从去年的15000元／平方米跌至目前的13000元／平方米，位于阎村的天恒乐活城现房价格更只有10000－12000元／平方米。

　　据记者最新获得的消息，天恒乐活城已将44＃楼整栋实景现房房源拿出，利用京东商城平台进行网上售房，也就意味着京东首次携手房企进军房产电商，此次主要针对刚需及首次置业人群，价格促销力度较大，低于同区域项目成交底价，很有可能在万元以下。

　　天恒乐活城营销负责人坦承，天恒乐活城项目售价基本与成本价持平，属于底价出手。到底房山区域还有没有降价空间？天恒乐活城营销负责人则替记者算了一笔账：目前房山区项目土地成交价格在4150元／平方米－6500元／平方米之间，而项目除去土地外的各项成本，约在5500－6500元／平方米，两者加在一起总成本至少也在一万元左右每平方米，由于价格已经探底，后期降价空间有限。

　　刚需开始出手，专家认为无底可抄

　　另外值得关注的是，在房价普遍“跌跌不休”的同时，部分项目也在提价销售。如金茂府是位于北京CBD区域的一个高端项目，据记者了解，目前该项目三期即将推出，售价将比二期有所提高，单价涨幅在5000－10000元／平方米不等。“一年多前，我们那里很多楼盘单价都在2000多元／平方米，现在基本都是在4000－5000元／平方米。”在北京春季房展上，一外地项目销售人员对记者也表示，目前主要是大城市房价有所下降，而很多中小城市，房价依然在涨。

　　刚刚过去的3月份，楼市“量涨价跌”取代之前的“量价齐跌”，成为全国房地产市场的大势。不过，相对于成交量的回升，房价依然处于下行通道之中。

　　根据《全国48城市3月成交分析报告》显示，3月在全国48个大中城市中，在刚性需求释放的情况下，除哈尔滨、青岛、镇江3城楼市成交环比出现不同幅度的下滑外，其余45城全线上扬，其中，成交量较去年同期上扬的城市占比七成。北上广深4大一线城市3月成交量再度全线飙升，4城共计签约近2.5万套，与2月份1.5万余套的总量相比再度提升达61.9%，同比去年也有着近五成的增幅。表明刚需购房者观望情绪有所松动，开始出手购房。

　　不过近日发布的一份针对“特刚需求”人群的报告显示，目前大多数新青年(高素质、高学历、高潜力的青年)在当前所居住城市尚无住房，这一比例为63.79%？鸦高达85.25%的新青年置业者认为当前房价太高，不能接受，有接近六成的调查对象表示将推迟购房。

　　对于楼市是否正在筑底，目前争议比较大。渣打银行近日推出的一份主要针对中国二三线城市的房地产调研报告认为，目前房地产市场“虽然寒冷，尚无冰冻”，在库存增加的压力下，楼市尚未到最低价。

　　北京房协负责人陈志在谈到现在是否可以“抄底”时表示，和股市、期货、黄金市场一样，楼市没有底，谁也无法准确预见拐点在哪里。他对记者表示，只要购房者认为房价处在下降通道，未来在一定时期内会反弹，就可以出手买房。