北京地王拿地9个月后仍无动工迹象
合景泰富负债率急升14个百分点 有分析人士认为,合景泰富或因市场预期不好和资金紧绷的双重压力而未积极动工
近日,京城地王楼盘陆续入市开盘,但在调控不松绑的大势下,高端楼市低迷,促销亦无法提升成交量,资金压力因而得不到纾解,众多地王楼盘开始陷入困境,地王“生不逢时”的尴尬尽显。
无独有偶,记者发现,2011年6月轰动一时的北京崇文门菜市场单价地王地块,现在依旧一片荒凉,无任何动工迹象。
拿地9个月仍无动工迹象
4月8日,记者来到崇文门菜市场地块。该地块位于北京市东城区崇文门外大街,东至崇文门外大街,南至东打磨厂街,西至北京电力工程管理中心,北至崇文门西小街。
“这块地原来是菜市场,不过两年前就拆迁完毕了。之后一直就是现在这样,荒着。”附近一位修鞋的师傅告诉本报记者。
除了白色的围墙将该地块围起来之外,记者还发现围墙间有一张颜色翻新的墨绿色大门,大门紧锁。
修鞋师傅告诉记者,大门是去年新换的,一直锁着,也从来没见到施工队来施工。记者从角落里透过围墙发现,里面地面平整,空旷而不宽阔。为了防止灰尘飞舞,地面上罩着一层绿色丝网,不过绿网已经被风吹得卷在一处,露出大片裸露的黄色空地,微风过处,扬起一片尘土。
据记者了解,2011年6月27日下午,合景泰富旗下子公司广州丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元拍得上述地块,该地块总用地面积为6030.6平方米,建筑控制规模为16242.7平方米。经测算,该地块楼面价达到43227元/平米,创下北京土地拍卖历史新高,成为轰动一时的单价新地王。
当时,合景泰富曾表示,公司对该项目的定位是高端商业物业,开工时间尚未确定,但“应该会很快”。
但这个“很快”显然不快。9个月后,该地块仍旧处于“被遗忘”的状态。“我们正在做规划,而且很快就会开工的。”合景泰富北京营销总监孟令文对《证券日报》记者如是表示。
对此,记者查阅相关资料发现,合景泰富官方网站上显示,该项目属于零售商业,孟令文也称要做商业。
令人好奇的是,自住宅受限之后,商业地产就进入了春天。尤其今年,潘石屹一再称商业项目前景一片大好,租金大幅上涨。
那么,合景泰富为何不积极动工,抢占市场呢?
“每个公司都有其开发流程和节点,表面不动不代表没有进展。”孟令文这样告诉本报记者。当记者想要进一步探问该地块做商场还是写字楼时,孟令文则表示公司商业部具体负责该项目。
遗憾的是,记者多次致电其商业部,截止截稿时间,并未得到任何回复。
事实上,记者发现,与该地块一路之隔的街面商铺有5家以上都处在空置状态,记者试着拨通其中两家贴出招租信息的电话,这两家一致表示,商铺还未出租,而且出租信息已贴出3个多月,尚无人问津。
中原地产研究总监张大伟表示,如果市场预期不好,一般开发商不会积极动工。
不过,更值得注意的是,有接近合景泰富的知情人士表示,这块地是合景泰富在北京拿下的首个商业地产项目,公司对其慎之又慎。而该地块的楼面价已经超过43000元/平方米,这样光成本价就要达到55000元/平方米,如果用于出售,其回报率可能并不理想。
瑞信之前也曾指出,虽然该地块面积较小,但公司之前并无开发或管理商场的经验,预料相关投资将增加运营风险。
上述知情人士则表示,合景泰富迟迟不动工也可能是资金短缺。瑞信也曾预计,7.1亿元人民币的资金支出,短期内不会大大改变公司财务状况,但可能会造成长期现金负担。
融资成本飙升5倍
实际上,上述知情人士表示,合景泰富旗下项目正在积极降价促销,正是试图改变现金流状况的表现。
除此之外,合景泰富2011年年报显示,公司在购地方面一反常态,不再高调去拿地王,表示2012年要严于购地,积极促销,把控现金流。
但更为值得注意的是,截止到2011年12月31日,合景泰富的负债比率已经达到61.8%,同比急升14个百分点。
有关人士分析,虽然这一负债比率相对来说,不属于处在顶峰的负债水平,但合景泰富的融资多通过发行币种为美元的5年期长期优先票据获得,且年利率都在13%左右。而今年3月,雅居乐发行币种为美元的5年期优先票据,年利率则只有9.8%,有的内房股通过这种方式融资成本甚至更低。
有同为港股的资深开发商向记者表示,对于合景泰富这个BB-评级的房企来说,这个利息水平则属偏高。
事实上,合景泰富的融资成本正在急剧攀升。截止到2011年12月31日,合景泰富集团融资成本约为1.25亿元,而2010年这一指标为0.2亿元,融资成本上升了1.05亿元,同比上升525%。
对此,合景泰富表示,乃有关若干一般公司贷款及部分优先票据的借贷成本。尽管如此,合景泰富并未停下境外高息融资的脚步。
今年3月16日,合景泰富称发行2017年到期的本金总额4亿美元优先票据,年利率为13.25%。
上述知情人士指出,从上述融资情况来看,显然,合景泰富对资金的渴求异常强烈。而商业项目对资金的需求量更是非常大,回报周期又很长。一旦项目开始动工,短期内如果不见现金回报的话,会进一步拖住公司的资金链,风险自然会凸现出来。
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