九龙仓业绩会：调控不影响今年盈利 拿地将持续

　　“调控对市场是有一定效果的，但不会觉得对房地产市场有永久性的伤害，反而还会帮助市场的健康发展。”九龙仓副主席兼常务董事吴天海如是说，这可充分表明其对于内地楼市还是相当乐观。

　　3月22日，九龙仓在香港召开了2011年年度业绩发布会。

　　2011年，九龙仓营业额增加24%至港币240亿元，经常性租金收入增长及中国物业销售强劲。营业盈利上升22%至港币114亿元。

　　在国内方面，国内资产于2011年底占九龙仓营业资产约40%。2011年，九龙仓以135亿元于长沙、佛山、广州、杭州及苏州等城市购入11幅地块发展9个项目，应占楼面面积为210万平方米。至此，九龙仓于内地的土地储备在2011年年末时为1220万平方米，遍布14个城市。

　　地产发展方面，内地物业销售合共为127亿元，涉及85.4万平方米的面积，较2010年高44%。年结时未确认销售额增加至135亿元，涉及90.3万平方米的面积。

　　2011年落成入账楼面面积比2010多一倍，达54.6万平方米。吴天海表示，2012年合约销售的基本目标暂定为100亿，这反映了现时市场的审慎气氛，但也希望今年的销售能达到去年的水平，即127亿。

　　他指出，内地已开盘的项目没有考虑减价，但新盘售价会贴近市价。

　　另外，吴天海还表示，不认为楼市调控长远对行业造成伤害，中央只希望楼市健康发展。2012年入账项目大部份已售，因此调控对今年入账额影响不大，但会影响新的销售及资金回龙。目前手头资金充裕，若有机会不排除购买土地储备。

　　同时，中国物业的销售持续加快，2011年有9个分别位于成都、天津、重庆、苏州及无锡的新项目推出市场预售。连同较早前已经推出的项目，九龙仓共有23个项目遍布11个城市正在市场上销售。

　　“不同城市提供的不同的销售表现，我们希望通过这种方式分散过于集中的风险。”九龙仓高层如此表示。

　　另外，吴天海还提到，今年集团在土地市场上的态度会稍为审慎，预计拿地的速度不是很快，但如果遇到合适机会仍会继续买地。

　　他透露，九龙仓与招商地产在今年初购买的北京来广营地块，地价还是偏低的，这样反映了市场竞争已不如以往激烈。

　　他续称，从去年开始，会德丰已相继将内地的物业转到九龙仓名下，九龙仓今后将专注内地和香港的物业发展。

　　以下是九龙仓2011年年度香港业绩会的现场答问实录：

　　现场提问：今年头两个月香港两个零售商场的销售有一成到两成的增长，那怎么看待那今年的市道，这些项目的增速会如何？另外集团集中发展甲级商厦，但近期中环有些甲级商厦租金有向下调整的趋势，对此有什么样的看法？

　　管理层：

　　整个会德丰和九龙仓集团在过去几十年都集中在香港和内地发展，在4，5年前九龙仓就确定了一个明确的发展目标，将在内地的资产不足10%的比重增加到50%。如今看来，4，5年过去了，内地资产所占的比重也差不多达到了40%。

　　但是这并不是说九龙仓在内地投资得慢，而是香港的资产增值的快，以后投资重点还依旧是在香港和内地。

　　而关于零售和写字楼的市道，我们认为零售市道今年年初至现在看到都是持续蓬勃发展的，当然在每年20-30%增长下，基数越大的情况下，要延续同样的增长率这个是不一定可以保持的。

　　但暂时看，今年零售的市道是继续蓬勃的。至于租金的增长，所有做商铺的租金都很现实，当租户有生意的时候他就想继续租，没生意的时候送货给他都不想租。九龙仓有赖多个城市的努力，海港城和时代广场在市场的定位非常清晰，租户的营业额也在不断上升，所以租金会比其他有所增加。

　　而写字楼会有一点周期性，今年中环的写字楼可能会弱一点，但九龙仓大部分新写字楼的落成都在两三年、三四年后，一部分甚至会更迟。就整体来说，对香港的经济发展是非常有信心的，并不担心短期的市道的政策。

　　现场提问：关于内地的情况，最近温家宝总理说到内地的经济增长放缓，楼市政策也坚定不移，而九龙仓和会德丰都在加大内地的发展，那么请问内地楼市的政策对你们会有什么样的影响？对于土地市场，又是怎么看待的？会不会审慎一些？

　　另外，今年的销售目标会降到100亿左右，对此会德丰和九龙仓是否有信心完成这个目标，甚至是超过目标呢？

　　管理层：

　　内地的房地产市场很大程度是“政策市”，而在这样的“政策市”里经营，当有调控的时候，会德丰或是九龙仓也会及时调整。例如，今年的销售基本目标是100亿，而去年实际上是销售127亿，相比今年的基本目标是比去年低了。不过，会德丰或九龙仓会努力也尽力追赶去年的目标，所以销售目标的指标是100-127亿。

　　调控对市场是有一定效果的，但不会觉得对房地产市场的基点有永久性的伤害，反而还会帮助市场的健康发展。实际上2012年要入账的项目其实很大部分已预售，所以调控不会对2012年的盈利有很大的影响，可能会对2012年新销售的金额以及资金回笼速递有影响。

　　因此基于这些影响，在购地方面会稍微审慎一点，如今年1月在北京买的地块，地价要比市场估计的偏低，市场竞争没那么激烈，所以有利于会德丰或九龙仓以较低的价格拿到项目。不过现在手头上现金储备充足，如有适当机会会继续投资增加土储。

　　现场提问：会德丰九龙仓在香港两大商场的销售中，内地客所占比例是多少？现在内地鼓励扩大内需，给予很多高价消费品方面的优惠，对此对于香港吸纳内地客户有无影响？

　　另外关于海伦大厦，由于租赁即将到期，目前该项目的进展情况是怎样？洽谈结果如何？有做最坏的打算吗？

　　管理层：

　　在零售方面，其实内地客在香港的消费在逐渐增加，据粗略估计，大概有一半的零售销售是来自内地。

　　海港城去年零售增幅34%，而香港零售整体的增幅25%，其实是过去十年来的最大增幅，这肯定不可能紧靠香港本土人士的消费，还有很多游客的消费，如去年美元相对较弱，除了国内游客，另外还有其他的游客也在香港消费。所以游客的消费，包括内地游客的消费，会对香港的零售业和零售周边的服务业带来巨大的收益。

　　国内在刺激内需，如进口税的调整等是否会对香港的零售产生影响，我认为在短期或中期来看是不会的，因国内经济的起飞，中产阶级越来越多，越来越多的人喜欢出外消费，因此这会继续支持香港的经济。

　　现场提问：会德丰今年出了一个特别的现金股息，除了业绩好之外，会不会是因为九龙仓方面今年不用再供股，所以发的特别股息？

　　管理层：

　　九龙仓今年的现金需求已超额完成，除非有新的项目，九龙仓才需要在市场上筹集新的资金，无论是债还是股本。

　　去年的大部分时间，银行的借贷是非常紧的，而近期银行的借贷开始松了一点。当银行借贷收紧时，香港的很多企业都利用资本市场发债融资，九龙仓也不例外。

　　但债券市场在去年下半年一段时间都是紧张的，想融资也融资不了，而今年年初开始，这种情况有所恢复，因此借此机会，在银行借贷松动和债券市场机重开时，积聚资金。

　　因此，没打算做发债，事实上手头上有300多亿正现金，其中有一部分是人民币。

　　人民币是因为在内地一边卖楼一边有现金回笼，不过不能动用，因为要留待将来建楼及交楼时才能用。除此之外，还有不同种类的现金，一部分是以前在内地的项目销售完赚的钱，如北京时代广场，不过这些现金现在但还需要等税务及其他手续做完才可以调回香港。

　　北京时代广场这个项目1994年开始投资的，当时投入现金约7.5亿港币，到今年年初这些资金都汇回了香港，收回来的大概是30亿港币，就是说18年，这个项目给九龙仓带来了三倍的盈利。所以基本今年是不用新的基金。

　　现场提问：自从你们会德丰地产私有化之后，近年成长了不少，那接下来的新项目大概会投资多少？就此资金需求具体是多少？

　　管理层：

　　会德丰在去年年底负债是120亿，但会德丰手上的资产，除了中环的两个项目之外，还有很多楼盘，以及一半九龙仓的资产。

　　其实一半九龙仓的资产值差不多接近1000亿，而其有如此丰厚的资产，负债只不过120亿，这说明它是有能力举债的。所以除了在地产市场满足之外，会德丰也在融资市场上融资，如银行方面及发债方面，我们也发了新加坡元债和美元债。

　　现场提问：今年会德丰在香港推售或可售物业价值大概是多少？会德丰的资产值很高，这是否与其私有化有关呢？对于会德丰私有化之后，物业发展增长了很多，您是怎么看待的？

　　管理层：

　　2011年会德丰最大的贡献就是OneIslandSouth有17亿的盈利贡献，而这个项目在私有化之前就存在，当时也做了一个适当的估值，而至于其他新的项目，目前也无法具体估值。但是绝对是活跃了，因为私有化之后使得集团的资金调配变容易了。如会德丰需要多一些资金，可以由会德丰集团拨款，灵活性增强了。以前就欠缺灵活性，因为上市公司本身规模不够大，无论是在银行还是在债券市场，融资能力不强，而现在利用母公司的融资能力将资金注入会德丰地产，使其可以做更多的生意，增加更多机会。

　　现场提问：九龙仓今年1月份和招商地产在北京拿了一幅地，而之前会德丰也和招商有类似合作，那你们这两家公司和招商的合作区别在哪里，而合作模式又是如何？接下来会不会和招商有更多的合作？

　　另外，会德丰私有化之后佛山的三个项目注入九龙仓，这个转让的情况是怎样的？去年在内地的投入是比较多的，仅上半年就超过200亿，对此是否认为现在的市场是一个抄底的时机？

　　管理层：

　　去年年中时，我们已经将集团内地的资产都集中到了九龙仓，包括佛山的项目在年中前转入了九龙仓，而佛山的几个项目跟招商合作，所有现在是所有和招商合作的项目都集中到了九龙仓，而会德丰则会专注在香港的地产。

　　去年九龙仓买了11幅地，包括135亿元拿到佛山的土地，以及50亿元拿下长沙的地块，今年还会继续拿地，但要根据市场情况决定拿地速度。

　　现场提问：九龙仓表示未来还会集中在内地发展，那么在宏观调控的影响下，今年推售的项目会不会减价呢？

　　管理层：

　　更正一下，未来发展的焦 点不仅在内地有计划，在香港也有计划，例如会德丰在香港还是会继续谋求机会的。而从土地看，香港的面积可能要比内地少，但以价格算其实相差不大。

　　至于有无减价压力，一般来说，已经开售的楼盘是不倾向减价的，新开的楼价是依据市场开售，如果市场有调整，我们也会做出调整。

　　现场提问：刚提到的不会减价，那么内地刚需客户对此会不会都比较审慎了？

　　管理层：

　　可以看到的是，内地银行的贷款有陆续放松了一些，其实这也是一个很重要的因素，因为买楼是一个很大的投资，不是所有人都有能力一次过现金付款。而去年大部分时间银行贷款方面都很审慎，而今年看到有陆续放松了一点，如果这种形势继续的话，有希望看到楼市会起色一点的。