正文

  近期，楼市调控雷厉风行，对资金面的控制是重点，不仅收紧房贷额度，还打击经营贷进入楼市，从场内和场外拧紧资金的“水龙头”。另外，对重点城市约谈，也从需求端打击投机炒作。由此，热点城市的楼市行情，很难蔓延到全国了，对正在煎熬期的三四线城市，更利空了。

  01 一个不可忽视的事实 三四线楼市急剧在降温

  一般来说，热点城市，不允许刺激楼市，也不允许托市，但三四线城市却可以“救市”。毕竟，稳定才是楼市管理的目标。近期，很多三四线城市开始“救市”了，比如四川达州、湖南张家界、浙江温州、吉林四平等，还是“三板斧”，购房补贴、农民进城购房优惠、外来人口安家费等。

  今天，我们就来探讨一下三四线楼市下滑的问题。

  谈这个问题之前要澄清一点的是，我们这里所说的三四线城市，不是指类似嘉兴、湖州、珠海这样的长三角或珠三角城市，也并不是咸阳、双流这样的超大城市副中心，或受大城市明显辐射的中小城市，比如徐州，而是指内地、中西部广阔腹地的三四五六线城市，通俗地称为三四线城市。

  近一段时间，我一直在关注三四线城市。一方面，我所供职的单位，一直在做广东粤东西北城市的住房发展规划；另一方面，每年清明假期，我们一家人都会回到爱人老家祭祖，基本每次都会去看看楼盘。对这几年大西南的典型内地三四线楼市，有了近距离的观察和感知。

  我看到的，楼市需求确实在急剧降温。

  我们知道，从2019年棚改开始降温后，三四线楼市就开始趋势性地降温了。当然，三四线棚改的节奏不一致，部分省份（比如河南、安徽、河北、江苏等）棚改节奏很滞后，有的三四线城市，房价上涨一直延续到2020年，比如江苏徐州、河南南阳、河北唐山、安徽阜阳等，同比涨幅超过10％。

  但对大部分三四线城市来说，棚改迅速退出，楼市降温，再加上购买力不足，本地居民收入不高，人口外流等等，三四线楼市趋势性下降。但是，三四线楼市的问题，远远比我们想象的要复杂。

  02 三四线城市商品房现状：存量市场与增量市场落差大

  调研发现，三四线城市的新楼盘，很多都是全国性大房企开发的。过去，三四线楼市以本地开发商为主，产品设计还不够时尚和大气。近年来，开发商竞争激烈 ，热点城市拿地和运营都很难，很多开发商转战三四线楼市。再加上，2015年开启的一波楼市热度，一直传递了三四线。

  再加上，棚改、返乡置业、县域经济等等刺激下，三四线楼市的热度，一直延续到现在。2018年以来，房价上涨最明显的，就是三四线城市。所以，龙头开发商加大了三四线的布局力度。

  现在，在三四线楼市，不管户型设计、片区环境、配套商业、社区管理，都是按一二线城市的开发套路来做的，智能门锁、社区跑道和蜂巢快递等，这些在一二线配置的新元素，在三四线新盘也有。

  不过，对于内地三四线城市、甚至县城来说，存量市场和增量市场完全就是两张皮。新开发的商品房项目，体验感与一二线城市差不多，但存量房市场非常落后。“卖旧买新”的置换，已成为一二线楼市的生力军，但三四线楼市，这样的楼市良性循环、健康消费，并不普遍。尽管经过一轮棚改，但只改掉了一部分，但三四线存量房整体质量还是比较差。

  大多数存量房，还是90-00年代福利分房时代的遗留物。2005年-2015年这一段时间的“次新房”在三四线城市并不多。说明什么？2005-2015年，楼市发展的主力在一二线及都市圈，三四线城市是被遗忘的角落。没有“次新房”，三四线的改善性购房，就很难成气候。

  03 三四线楼市的客群现状 新进城农民更中意新区房子

  当然，老住户想去置换新房。但一方面，老百姓的收入很低，月工资3000元左右占主体，根本置换不起。二手房往往是50-90平方米的小户型，多数是上世纪90-00年代福利房的遗留物，但新房基本都是100平米以上的。 多数补不起差价部分，甚至物业费也担心交不起。

  二手房单价比较低、总价也低，为何不卖给进城的农民、新市民？一问才知道，县乡镇的人到市里买房，近年来还是很多的，但两极分化非常明显，少数有钱人（公务员、教师、小老板们等）直接买市区的新房，县乡镇一般百姓买不起市区的新房，他们会选择到新区买新房。

  首先，新区的房价只有5000-6000元左右，有的只有4000元，普遍比市区的房价要低1000到2000元，县乡镇百姓能买得起，也算是在市区有房了。据悉，县乡镇村到市里买房的人，多数也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工，即便4000元的房价，也没多少人能支付得起。

  其次，多数县乡镇村的人认为，市里房价太高、生活成本也高，不适合他们。新区距离县里近，乡下有啥事能很快赶回去，毕竟乡下还有田地和老人家。很多人之所以在城市买房，或者为了小孩读书，或者是为了儿子娶媳妇。现在，结婚的“新三大件”之一，就是新房。

  二手房卖不掉，改善性需求干着急没法子。经过前几波行情后，三四线的刚需释放的差不多了，返乡置业也不再景气了，导致新盘开始积压，开发商降价促销，在售新房价格并不比二手房高多少。所以，一旦有新增购房需求，新盘自然是首选，二手房库存越攀越高，越来越难成交。

  04 这杯三四线楼市的“解药” 当地主政者或许该“喝”了

  刚才已经讲到，其实在一二线城市，当房价在2016-2017年涨到历史最高位后，2020年疫情到现在，房价又普遍上涨了20％左右。当下，一二线热点楼市之所以还能够维持热度，很大程度上是由于“买一卖一”的换房需求比较热，并不是说一二线热点城市的购买力多么强大。

  制图：李宇嘉观楼局

  一方面，人口大量涌入，当面对高房价时，当房价上涨预期强烈，即便是老破小，也会有人买。另一方面，房价达到历史高位后，只要手上有一套房，“买一卖一”的换房需求的门槛就降低了。更重要的是，换房需求不仅提高了购买力，还促进了房屋的循环，激活市场热度。另外，热点城市老旧小区改造能推得下去，也就能将一些“老破小”的价值重新焕发出来。

  但是，这种楼市的循环，在三四线楼市是不存在的。这是导致三四线楼市趋势性下行的重要原因。 关键是，如何将三四线的存量房市场激活，比如将其单价低、总价低、区位好的特性发挥出来，并与新型城镇化释放出的住房需求对接起来，这是三四线楼市重回正轨的唯一路径。

  可惜的是，目前三四线城市的主政者，在楼市政策上依旧在原地踏步，购房补贴、农民买房优惠等，依旧在刺激新房上“打转转”，这只能激发一少部分购房需求，无法给楼市带来新生力量。

  只有把政策转向存量市场，促进存量房和新房的循环，才能扭转楼市“买不起、卖不掉”的局面。三四线楼市趋势性下滑的局面，才能扭转。