政策市下，有人欢喜有人忧。

　　因为限购，伴随成交量的下滑，不少房企以价换量，拉开降价大幕，这让不少购房人在这一轮降价潮中淘到“实惠”。

　　限购也让有房票的人更珍惜手中的“房票”，改善型人群更是如此，面积、地段、价格一个都不能差，性价比高的大户型豪宅也在此时大放异彩。

　　一些没有“房票”的人转向了商住楼这一“替代品”。于是，不少商住楼打着“不限购”旗帜大卖、热卖，尝遍甜头……

　　开发商 豪宅逆市热销

　　调控让不少人猜得中开始，却猜不中结尾。北京限购“发威”后，投资客迅速撤离，仅留下刚需和改善性需求这两类自住型购房需求，楼市成交量急剧紧缩。而按这两种需求定位的楼盘有幸在“调控年”尝到甜头。

　　老李是一家大型国企地产公司的营销负责人，2011年2月北京限购政策一出，可把老李给急坏了。因为老李手中一个位于四环附近的全新的项目正处于推盘期。“当时大家都悲观地认为，限购政策出台之前的市场调研工作几乎白费。”老李说，由于是高端项目，不少客户手中已有多套房，限购后他们将无法再买房，这样的话定价和客户积累全部都要推倒重来。

　　但老李操盘的这个项目也是北京东四环内少有的优质项目。论地段，靠近CBD商圈；论品质，全为200平米以上的三居、四居，未来的居住人群也比较纯粹。这样的高端豪宅项目，基本对准的是改善性需求的客户，而限购下这样的客户还有不少。

　　最后，老李将项目的首次开盘的精装修房源价格定在了45000元/平米，而当时周边富 力城二手房的价格已达到50000元/平米了，“因为考虑到新政的影响，定的这个价格并不算高。”老李说，精良的品质和富有竞争力的价格，使得项目首次开盘当天推240套房源2小时便售罄，销售额超过30亿元，夺得2011年上半年北京楼市单盘销售冠军，并创造全年销售额超过52亿的佳绩。

　　史上最严厉调控下，开盘还能售罄热销，老李操盘的项目也成为北京2011年度最耀眼的明星项目之一，让众多滞销的项目羡慕不已。

　　销售员 卖商住楼“偷着乐”

　　北京住宅限购了，这让卖商住楼的销售员“偷着乐”。

　　“限购仅限于住宅，所以我们商住楼不在限购范围内。不过打广告时不能强调是商住楼产品、不限购，以免连商住楼也被限购。”去年4月，昌平一个商住楼的售楼员小刘在春季房展会上对记者表述限购对商住楼的影响。

　　小刘所在的项目位于昌平回龙观，有地铁13号线和8号线交会，地理位置不错，户型也以50平米的一居为主，价格在13500元/平米左右。地段和价格优势吸引了不少在北部上班的白领前来购买。

　　“限购了，好多年轻人买不了房，转而购买商住楼，还有投资客无法再买住宅，于是投资商住楼保值增值。”小刘说，“以前人们都嫌弃商住楼住的户数多，商水商电以及产权只有40年、50年的问题，但北京对住宅进行限购以后，让买才是硬道理，商住楼的其他问题成为购房人考虑的次要问题了。”

　　限购后，商住楼的优势逐渐凸显。小刘介绍说，商住楼面积小总价低，70万-80万就能买个房，不少单身年轻人买来过渡一下。还有投资客，一层一层地正在洽购中，限购下商住楼着实“火”了一把。

　　去年底，当记者再次致电小刘询问时，小刘说：“7月开盘，1258套房全部卖完了。商住楼早就卖光了，现在开始推住宅了。有别的项目卖住宅的同行对我感慨，很少人有这样的运气遇上去化率如此高的项目。”

　　购房人 “抢”到特价房

　　限购令一下子将楼市“速冻”，楼市也从卖方市场转变为买方市场，有购房资格的购房人瞬间成为炙手可热的“香饽饽”。

　　小余是一名在北四环工作的普通白领，29岁，虽然还是单身，但在北京买房安定下来的想法一直没有变过。

　　来北京已经6年了，小余见证了北京房价从2006年的几千块钱涨到两万元，而楼盘也从二环周边向五环外蔓延。“以前偶尔对着北京的高楼大厦发呆时，头脑中闪过买房安家的念头。但工资的涨速、钱攒的速度远远赶不上房价的涨速”。

　　2011年2月16日出台的限购政策，才拉住了房价这头脱缰的野马。北京房价只涨不跌的神话终止，房价还出现下跌的苗头。持币待购的小余已关注楼市多时，身边不少人受限于连续5年的个税和社保的条件，而小余连续工作、纳税6个年头，正好拥有一套住宅的购房名额，于是小余从去年5月开始了看房之路。

　　小余属于刚需一族，对房子的基本要求是临近地铁、90平米以内小户型，总价120万元以内。搜索一番后，小余发现，这样的房子分布在大兴、房山、昌平等郊区。其中，大兴和房山的房子较多，均价都在15000元/平米以上，买个85平米两居动辄130万元。时间在看房中流逝，小余发现：郊区房价开始松动，然后开发商以特价房等方式降价。

　　直至去年12月，在朋友的推荐下，小余果断地买下了大兴生物医药基地龙湖时代天街一套85平米的两居，均价11800元/平米，总价100万元左右。小余说，和房山的新盘相比，这个房子单价、总价都很便宜，贷款负担也不重。“而且销售人员说，周边其他项目2012年入市至少要在15000元/平米以上。我想我买这套特价房是不会亏的了。”

　　虽然单位在北四环，今后上班几乎得穿越全城，但小余对于这套地铁小户型还是很满意。“有地铁就很便捷，再说这个价格的房子很抢手的。有人想买还买不到。即使以后不住，出租或卖了换套离城里近一点的也是划算的。”

　　【数据】

　　●北京中原统计显示：限购一年后，北京新建住宅成交金额前100项目中，总成交额为974亿，但同比之前一年销售额下调了402亿。

　　●在调控背景下，一些中高端项目推盘也采取了比较平稳的价格策略，取得热销。北京新房销售额TOP10排行榜中，金茂府、西山壹号院分别是47.57亿、31.43亿元位居前两名，其单价均超过4万元/平米。

　　■ 杂味·甜中酸

　　就在元旦前两三天，我和售楼员经过长达一个多月的讨价还价，终于在通州某楼盘买下一套110平米的小三居，耗资154万元。我整整“砍掉”了46万，而且今年8月就能够交房。以7.7折的折扣买下一套准现房，本该值得庆幸，可我并没有想象中那么开心。想到2009年在东四环买房的同学，不禁要感慨：只差不到两年的时间，同样数目的钱却让自己从四环内搬出了五环外。——职员刘晓

　　■ 杂味·甜中涩

　　去年买房时，赶上银行贷款额度紧张、贷款利率水涨船高，我买的是首套房，但办贷款时利率不仅没有没有折扣，恢复到基准利率，甚至建设银行(601939)还在基准利率基础上上浮了5%。所以，虽然我赶上了房价下降，明面上的支出少了，但利息支出增加了一笔小数目，负担依然很重。唉，买房人并未从房价降价中获得任何利益，利益全部让银行赚去了。 ——购房人钟道