博鳌专访赵沨：海南房地产是奢侈品

　　观点地产网 武瑾莹在8月16日富 力的业绩会上，董事长李思廉表示富 力目前的土地储备足以满足自身发展，因此拿地较谨慎。

　　他认为，地价近期不会有大幅上升，未来会加大二三线城市的土地储备。

　　这与观点地产新媒体在之前对富 力副总经理赵沨采访时，其对二三线城市发展的回答几乎一样。但赵沨同时也表示，富 力会深耕现有的城市，在此基础上才会考虑是否进入一些全新的城市。

　　作为富 力海南项目的主要负责人，赵沨长期广州海南两地奔波。而对于受调控影响颇为严重的海南市场，赵沨在接受采访时直言，海南楼市的确比以前差了一些。

　　“其实海南本来就没有什么刚需，加上现在还在限购”，对于海南市场，赵沨如此感慨。事实上，赵沨也很清楚，海南的房子对于普通大众而言，就像是奢侈品而并非必需品，所以购买对象有限，毕竟一般人买个奢侈品来干什么呢？

　　但同时，赵沨也表示，应该将海南楼市放开，并作为一些有钱人的投资渠道之一，这样有助于资金的流动，也可以吸纳更多的资金。

　　以下是观点地产新媒体在2012博鳌房地产论坛上对赵沨的采访整理实录：

　　观点地产新媒体：我们知道您主要负责富 力海南的项目，那么您怎么看待目前海南的市场呢？

　　赵沨：海南楼市受宏观调控影响可能比以前会差一些，但具体差几成很难讲，只能说海南省整个成交都要差一些。其实海南本来就没有什么刚需，加上现在还在限购。

　　其实海南的房子本来就不是必需品而是一个奢侈品，奢侈品卖给别人干什么呢？我认为海南房价越贵越好，把中国的钱消化掉，让资金流动起来。

　　观点地产新媒体：指投资在房地产上？

　　赵沨：都一样。其实受影响是很多方面的，大形势下国家的限购政策，整体经济环境不好，购房的欲望也没有那么高，反而应该让这种度假项目有投资的需要，可以吸纳资金。

　　观点地产新媒体：那您怎么看海南房地产市场未来的走向呢？

　　赵沨：长远还是从战略考虑，海南的资源还是非常稀缺的，全中国就这一个地方，随着中国的经济发展，还需要满足老百姓的吃穿住行，各方面会变得越来越舒适。其实买海南的房子就像买手表一样，虽然每次只能戴一块表却可能存了十块表在家里面，那些表都会带吗？也不一定，但作为生活已经到了享受的时候，就要配备这些东西也是正常的，但前提是经济确实发展到一定的程度。

　　其实国外也一样，度假产品受经济调控和发展的影响是最早显现的，影响也是最大的，但经济好转之后这种独特的产品也不愁卖。实际上现在海南的整体均价是超过国内很多城市，这也是海南楼市的价值体现，也不是便宜了就一定有人买。

　　观点地产新媒体：那么富 力会考虑调整海南项目的产品类型以针对刚性需求吗？

　　赵沨：海南的人口本来很少，刚性需求在哪里呢？从来没有。海南从来没有人流浪街头。

　　观点地产新媒体：那会选择加大旅游地产项目的投资吗？

　　赵沨：这种方面不会特别多，富 力还是希望更多生产能解决城市居住的刚性需求的产品，度假产品不是重点。

　　观点地产新媒体：那么商业项目会加大投资吗？特别是在广州，随着珠江新城那些商业项目的逐渐出售之后，富 力是否会在广州增加商业土储？

　　赵沨：我个人认为拿出来卖的不叫商业项目，拿出来租才是商业项目，或者说真正自己持有运营的叫商业项目更确切一些。比如酒店是富 力自己运营和持有的，而写字楼开发了之后再卖掉，对于公司来讲就是投资，这和住宅项目的开发并没有太大的区别，也不需要增加太多其他人力物力的消耗。

　　比如商场持有运营需要团队，酒店管理也需要团队持续的进行维护，但本质上开发一个商业项目再卖掉和开发住宅项目再卖掉是一样的。

　　观点地产新媒体：即使如此，商业项目的开发周期和需要投资的资金毕竟还是会远超住宅项目，不担心影响资金链吗？

　　赵沨：这还是要看怎么运作项目的。在珠江新城的商业项目的区域很重要，珠江新城在广州的核心区位，是真正的CBD，所以这些商业项目会有自己的价值，其实在这里的项目也不见得比住宅贵，比如珠江新城有住宅均价在五六万元的，但富 力商业项目的均价才三万元左右。

　　所以对富 力来讲区分是不是商业项目应该是看这个项目是不是出售的，持有项目然后持续运营收租金是一种经营模式，开发完了卖掉是另一种模式。

　　万达很多商场是没有卖的，然后持有在自己手上进行运营，这叫做商业项目。如果卖掉了就跟开发商没关系了，写字楼卖完了跟开发商有什么关系呢？只是需要找一个管理公司就可以了，以后赚不赚钱和开发商没关系了。

　　观点地产新媒体：但在市场不好的时候，大量持有的商业项目抗风险能力要强很多不是吗？

　　赵沨：对。但这是每个企业自己的配置，有的企业会这样是为了资产的沉淀或者形象的表达，这就要看不同企业的战略和定位了。比如很多香港的写字楼是不卖的，新鸿基的写字楼基本都不卖，现在香港哪里能有写字楼卖呢？香港形成的商业模式都是拿来租。

　　观点地产新媒体：从富 力每个月公布的销售数据来看，卖的最好的依然是广州，然后北京、天津。

　　赵沨：不光我们，可能所有的房地产公司都是这样。

　　像海南这样的地方，作为度假买与不买，今天买还是明天买没有太大的区别，但是对于城市的住宅，居民要结婚要改善，又觉得房子会涨价就必须抢先买，这个时候很多人就真的是必须买。所谓的刚需包括投资需要的人，觉得房子会涨价就会买，不管自己住或者怎么样也好都会买的。海南就无所谓，除非一个人的钱确实比较多了，生活享受到一定的程度必须买一套来度假，或者来展示身份就会在海南买。

　　观点地产新媒体：在西安、重庆这些地方项目的情况怎么样？

　　赵沨：销售都不错。销售量肯定是广州、北京比较大，但这些二线城市的销售比例都还不错。

　　观点地产新媒体：富 力会逐渐加大在这些二线城市的投资吗？

　　赵沨：应该会，公司一直都在寻找一些新的城市发展，也会深耕一些城市。有的城市我们现在项目比较少，单个城市的量还不够，那么富 力会在这些有一定基础的城市加大投入。

　　观点地产新媒体：但观察富 力的拓展，发现基本都是在已有项目的城市发展，似乎很少进入全新的城市？

　　赵沨：这也是富 力发展的原则之一，希望在一个城市深耕，争取在这个城市做多一些。

　　要到更多的覆盖还得考虑人力资源及公司的管理覆盖不覆盖得了，有的公司一百多个项目在七八十个城市，但我们到现在为止才十几个城市，每个城市有几个项目或者只有单个项目，当然每家企业风格不一样。

　　当然富 力也会挖掘其他的一些城市去拓展，公司也有这样的打算，现在正试探的做一些事。

　　观点地产新媒体：现在大家最关注的可能也是下半年房地产市场及政策的走势，您个人是怎么看的？

　　赵沨：在活动上有人问政府官员，调控这么久到底谁得利？是老百姓买得起房了？还是政府可以收多点钱和税？还是开发商赚了很多？其实很难回答调控做到最后到底是要让谁买得起房子。所以政府再出政策干什么？我觉得是进入平稳的销售期。

　　其实量的增加也不是突飞猛进，实际上是刚需释放之后逐步恢复到应该有的成交量，但价格和销售量都突飞猛进是不太可能，因为开发商也聪明了，也不会随意地再涨价，而且每家开发商都有一些库存压力，都要在一定时间内去消耗掉库存。

　　所以我认为不会再出更严格的政策了，而且今天的公布数据来看经济确实是有发展减缓的趋向，而且发展会越来越慢，这种情况下政府按道理是会促进经济的发展，还是会要增长，不会让经济慢下来。

　　观点地产新媒体：您会认为下半年楼市情况会更好吗？

　　赵沨：任志强说明年三月份会好点，我觉得同意这个观点，政府的交接班都会是一个新的起点。

　　观点地产新媒体：在两次降息之后会有大量资金流出，虽并未直接进入楼市，但肯定会间接使得楼市资金更多，那么您认为这会使下半年楼市成交及价格出现上升吗？

　　赵沨：大家都是买涨不买跌。实际上成交量逐步地温和放大是正常的现象，而且政府也希望看到平稳的市场而不是起伏太大，一会高一会低的。

　　观点地产新媒体：去年很多企业缩减了开工量，因此也有很多人担心会影响未来一段时间的供应，您怎么看这个情况？

　　赵沨：目前影响没有那么快。这段时间土地的成交也逐步放开了，有些企业觉得存货不够，为了长远发展会考虑补充一些资源，所以这些事还是留给市场去回答。

　　可能价格还是会涨的，也会温和地把成交量放大。

　　观点地产新媒体：是因为限购政策的作用吗？所以成交和价格都不可能出现明显上涨。

　　赵沨：我认为政策会长期存在，特别是限购政策应该不会取消，但也不会更严格，在政策长期执行的前提下现在很多城市进行微调也是为了适应自身的要求。

　　观点地产新媒体：富 力在重庆和上海都有项目，作为第一批试点房产税的城市富 力方面有感到很明显的影响吗？

　　赵沨：有一些，至少购房者心里感觉到多收一点钱。但整体收税上面来看，去年有资料称重庆一年收1亿多房产税，简直少的可怜。政府对于房产税是否全国推行没有明确的说法，是不是收争议也很大，是不是该立法等等。

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