地王项目割肉求存 远洋地产或紧缩在京战线

　　远洋地产正在恢复两年前“当地王”所透支的元气。

　　细数北京土地市场近几年的地王项目，其中两块不得不提。2009年12月4日，大兴区亦庄地王诞生，远洋抛出高达467%的溢价率，改写了当时北京土地市场拿地溢价率最高不曾超过300%的纪录。

　　紧接着不到半年时间，远洋创下40.8亿元单价纪录再次勇夺 “大望京”地块，该地王的诞生不但刷新了当时北京单价地王的最高纪录，也直接推动了国资委下达的央企 “退地令”，并成为了“国十条”出炉的直接触因。

　　然而，从2011年下半年开始，似乎很难再见远洋的身影，即便是土地市场已经有所回暖的当下，远洋也毫无动作。究竟这些地王项目给远洋带来了什么？两三年后的地王又在以何种姿态问世？《每日经济新闻》记者为你揭开现状。

　　地王项目“割肉求存”

　　此轮京城房地产市场的回暖、豪宅成交量的大幅拉升让远洋万和公馆终于把握到了合适的入市时机，一改此前萦绕该项目的几大阴云：缺钱、难产、难定价。

　　7月29日，《每日经济新闻》记者来到位于北京朝阳阜通东大街的远洋万和公馆项目的售楼中心。在项目现场，记者看到，目前在售的是260~290平方米的高层住宅，均价为58000元/平方米。“全款可享受95折的优惠，按揭是99折。”销售人员表示，如果确定有意向购买，折扣还可以再谈。

　　据了解，该项目目前主推的都是24层~29层的高层住宅，而其中联排一块的规划面积很小。当问及这一块的房源销售时，销售人员介绍，联排几乎不会对外销售。“因为联排的房源实在太少，也就只有几套，基本上都会面向我们的老客户。”

　　曾经被远洋寄予厚望的地王项目，入市销售的情况究竟如何？

　　在项目现场记者发现，正值周末，看房客户在十来人左右。销售人员说，项目在开盘当天便签约8.2亿元，“之前我们预期入市的价格不低于6万元/平方米，所以对很多目标客户来说，58000元/平方米这个价格是比较理想的。”

　　“目前来看，远洋万和公馆以价换量还是比较成功的。”亚豪机构市场总监郭毅告诉《每日经济新闻》记者。

　　另据北京市住房和城乡建设委员会网站的房地产交易信息显示，远洋该项目于2012年6月9日取得预售许可证，目前销售的3#和4#共计房源158套，项目拟售价格为57987元/平方米及58026元/平方米。目前已签约的套数为29套，已签约面积为8552.52平方米，成交均价为50321元/平方米。此外，已经预定出58套。

　　事实上，对于远洋万和公馆来说，销售压力依然存在。在蓄客阶段，北京远洋万和公馆销售部总监李延峰在其个人微博曾公开征召自由客户总监，“身边有买得起千万豪宅客户的资源就可以私信联系，由我发工资，你成为该项目的自由客户总监”。

　　据悉，去年年底，远洋曾给万和公馆定下了4亿元的销售任务，但由于市场不景气没有入市而放弃。今年，远洋为该项目确定的销售任务为20亿元。

　　相比远洋万和公馆来说，位于大兴区的远洋天著项目的签约状况却不甚理想。

　　2009年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城地王，折合楼面价18000元/平方米。时隔近两年，2011年9月，地王项目“远洋天著”正式入市。根据北京市住房和城乡建设委员会网站项目签约状况显示，该项目两期共推出142套房源。截至目前，该项目第一次拿证成交套数为44套，而第二次拿证成交的套数仅为8套。

　　仅能回本？

　　以目前这两个地王项目的签约成交价格来说，与预期的售价都有不小的回落。

　　记者了解到，远洋天著项目2011年9月15日推出的66套房源，拟售均价为40000元~47000元/平方米，当年11月，远洋天著再推76套房源，拟售均价为32000元~44000元/平方米，单价比第一次开盘下调了不少。而这两期的成交均价分别为26362元/平方米和26899元/平方米，与拟售价格相比接近“腰斩”。

　　“以这个价格销售，只能说是‘微利’。”郭毅说，相比高达18000元/平方米的楼面价，远洋天著目前的成交价格几乎难有盈利空间。

　　同样，万和公馆的成交均价与此前的预期也有近万元的回落。在业内人士看来，该项目调低售价对于这一地王项目来说，有“割肉求存”之势。一位地产行业分析师给本报记者算了一笔账：“每平方米地价2.8万元，建安成本6000元，营销管理费用及税金7000元，精装修5000元，财务成本保守估计10%，即为5000元，成本就得5万元以上。”

　　郭毅告诉记者，一般来说，中高端项目可以为房企拉升利润率，但由于这两块地拿地之后遭遇市场调控，目标客户大多数也都处于被限购的群体，“对于这两个项目来说，调控的影响非常大。从目前的售价可以看出，远洋只希望借此快速回笼现金流。”

　　“其实现在不光是地王项目，很多项目都存在以价换量的趋势。从目前的市场供应来看，中高端项目市场供应量并不少，所以竞争压力也比较大。”郭毅说。

　　受困于库存压力？

　　虽然远洋万和公馆入市换来的成交量还算可观，但对于远洋来说，这两个地王项目显然早已失去了最初拿地时对其给予的厚望。

　　可以看到，2009年~2010年，远洋地产多次大手笔拿地。但生不逢时，这些地王项目也让远洋元气大伤，“目前远洋在北京的其他中低端刚需产品，相对来说销量还算客观，可以对冲掉地王项目的微利。”郭毅表示。

　　而几乎是从2011年下半年开始，北京土地市场就很难再见到远洋的身影。2012年上半年，远洋在京新增土地更是为零。

　　这是否受困于地王项目的库存压力？对此，《每日经济新闻》记者联系了远洋地产相关负责人，但截至记者发稿，远洋地产并未对此作出回复。

　　“从产品类型来看，远洋旗下楼盘涵盖刚需、豪宅、别墅等，在北京的产品线比较丰富，正值一线城市调控力度并未放松，所以从房企的考虑，可能不会再积极扩张战线。”郭毅告诉记者。

　　据悉，在下半年，除远洋·万和公馆外，还有远洋·LAVIE、远洋·傲北、远洋·天著、远洋东方公馆、远洋一方等老盘继续推售，远洋并无纯新盘推盘的计划。而此前，对于拿地，远洋也曾提到，原则上不增加新的土地投资，严控成本、加快周转，在不降低建筑规模基础上深耕区域。在确保财务稳健的基础上，选择合适时机扩大已进入市场的份额。

　　远洋万和公馆

　　北京“大望京”地王项目地块成交价：40.8亿元入市时间：2012年6月9日在售房源：158套已签约：29套 预定：58套成交均价：50321元/平方米

　　远洋天著

　　北京亦庄地王项目地块成交价：48.3亿元溢价率：467.43%入市时间：2011年9月在售房源：142套成交套数：52套  据每日经济新闻

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