大都市发展到一定的程度就会扩围。

有一个概念叫环沪,上海周边的城市依靠和上海的联动,环沪城市开始崛起。

这些小城市凭借着与上海的连接成为新的亮点。

说到环沪市场,就不得不说昆山。

昆山,是环沪发展的最好的城市,也是与上海融合度最高的城市,未来仍有无限可能。

01

首先一个重要逻辑,环沪能否发展起来,上海对这个城市的态度,要重于这个城市的本身。

很显然,对于上海来说,这个超级城市本质上可以承担更多的产业、更多的人口以及更好的经济能级。

但是另一个维度,上海的土地指标以及人口指标都是有限额的。所以在这样的资源错配的情况下,环沪的崛起某种程度上也弥补了上海的短板。人口互相流动,产业互相合作,对于上海的长期发展是有好处的。

还有,这也非常符合城市群发展的主流,一线带周边才是最可行的方案,通过这样的模式,上海也用了最小的代价留住人才不外流。

上海利用环沪作为自己的发展版图,本质上就等于默许了环沪的一些价值开始接近上海。当然,环沪发展本身也是有样板的,环深发展就是一个例子,深圳发展早上海五年,那么环深格局也比较成熟,基本也是环沪未来的五年,上海周边未来一定会出现类似于东莞、惠州这样的城市。

02

环沪带动也是有局限的,最大的一个局限就是,环沪某种程度上还带动不了一个完整的城市,只能带动城市的某些板块。

昆山,是目前已经算比较成熟的环沪城市。

高铁以及地铁的11号线的贯穿,昆山迅速拉近了与上海的距离。目前昆山不论是人口流动还是产业合作都初具规模了,可以算一个成功案例。

对此,我们需要总结几个因素

1、昆山能成的第一个因素就是这个城市得到了上海的包容,地铁的延长本质上是代表着上海对这个昆山这个区域的投资。有了最基础的基础设施的共建,才能构成未来的融入上海。

2、时间维度,昆山的崛起本质上花了差不多十年的时间。

但是如今真正意义上作为环沪板块崛起的只有花桥板块。

第一,花桥是真正意义上形成跨城生活的昆山板块,互相之间的潮汐人口涌动已经非常明显,并且因为有人口的流动,后期慢慢开始形成了产业的合作。

第二,也是比较关键的一点,哪怕是从最直观的房价板块来看,也只有花桥这个板块相对站在了高位,这是对融入上海之后价值的认可,同样也说明了环沪的带动,依然需要足够的时间和周期。

花桥之外,昆山还有多个板块也在加速融入上海,它们可能会成为“下一个花桥”。

1、环沪——千灯

对比特别强烈的就是千灯板块,从目前来看,千灯由于融入程度不够,当前的房价和花桥有了明显的对比,当然这其中存在着多重因素的影响,比如区位、产业、交通……

位置上的差异显而易见,千灯面临着这一“先天不足”,后期要想更好的融入上海,成为环沪崛起的又一重要板块,千灯还要走很长的一段路。

就拿产业来说,千灯大力发展沿沪产业带,总体规划197平方公里,中心启动区域规划面积35平方公里。距上海市中心45公里、虹桥机场35公里。

交通上,从千灯到上海的重要干道——机场路,已经开启改扩建工程。

该工程将兼顾干线公路和城市快速路标准,进行地面快速路改造,采用一级公路标准,环线段则按照快速路标准建设。项目完工后,平均行驶速度由30公里/小时提高到60公里/小时!机场路直通上海青浦,将加速千灯融入上海。

虽然千灯在各项硬性条件上与花桥不可同日而语,但是千灯目前的房价较低,单价一万多,在整个昆山都属于“低洼”。今年的土拍,2宗住宅用地出让,楼面价六千多,未来的房价相对还是很稳定的。

2、环沪——淀山湖

淀山湖——昆山南部又一融入上海的重要板块。淀山湖是继花桥之后与上海融合最好的区域。

地理位置上,与上海青浦相接,多条交通要道促进两地的联系,而且淀山湖与青浦两地在战略部署上保持步调一致,促进双方资源共享、互通互融。签署战略合作协议,双方将建立起联席会议制度,并定期就双方合作的重大事项开展统一研讨和共同决策。

交通互联:各类规划无缝衔接,推进双方在跨区域基础设施、产业布局、功能互补等方面开展共研、共建。构建一体化道路交通体系,积极推动道路互联互通,着力构建全面对接、一体通联的道路交通体系。

产业发展:挖掘两地资源和产业特色,建立资源项目互通共享平台,通过培育、复制、错位、协同等方式,深化两地在产业发展、科技创新、人才培养等方面的合作,积极构建面向未来的新型经济共同体,形成产业互补协同发展格局。建立产业联席会议制度,定期开展产业交流活动,促进两地企业、人才及各类机构的交流合作。加强在旅游资源方面的联动开发,打造环湖旅游品牌,推动环淀山湖一体化发展。

在长三角一体化的发展趋势下,淀山湖镇未来将吸附上海关于“人才磁场”的溢出效应,积极承接、消化和吸收潜在能量,加速与上海的协同与融合。

花桥之外

你看好昆山哪个板块?