中国房地产行业在过去20年经历了长足发展,自1998年启动住房改革以来,中国商品房市场从无到有,20年间,中国在快速城市化进程中,仍然保持了城镇人均居住面积大致每年增加1平方米的迅捷改善,地方政府从土地出让和房地产领域获得了财力补充,金融机构也获益良多。房地产行业成为年销售额逾10万亿元的、对社会经济生活有很大影响力的行业。

  房地产在带来积极影响的同时,也暴露出其发展不充分、不平衡的问题,带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力,甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

  在过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。在党的十九大报告中指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这49个字为新时代房地产何去何从奠定了战略方向和政策基调。

  第一,房子是用来住的,不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性,但并没有否定住房的商品属性,回顾1945年以来的美国,道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%,除了少部分大城市之外,从长周期看,美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国,炒房风是快速城市化进程中房地产长效机制不足所致。这样的定调,决定了“房价暴涨论”、“炒房潮”难以卷土重来。

  第二,多主体供给。房屋供给的主体,既包括市场,也包括中央和地方政府,还可以包括企事业单位和居民自建。在1998年之后,中国逐渐走上了以市场供给的商品房为主的道路。以住宅为例,商品房一度高居住宅供给的90%以上,尽管近年来政府主导的保障房和棚户区改造力度大大加强,但通过市场供给的商品房仍是绝对主体。受到收入约束,不是所有的家庭都有购房能力,但毕竟人人都期待住有所居。从其他国家的实践看,新加坡政府组屋占住宅供应的80%,其他20%为商品房。在欧美,政府也对房屋供应发挥重要作用。在未来,中国房地产供给过度依赖市场,依赖开发商的情况可能会逐渐变化,各级政府在供给侧发挥的作用将上升,并最终形成市场、政府、单位及个人自建等多主体的供给模式。

  第二,多渠道保障。如果政府作为房地产供给主体而日益活跃,那么这将推动从土地、资金、财税、建造、房屋的分配和运营等各层面,形成明显有别于商品房的平行渠道。就土地而言,有可能形成通过公开市场的获地,也有可能形成保障房、旧城改造、棚户区改造及集体经营建设性用地的单独供地渠道,租赁房屋和可售房屋的供地也将不同。此外,非商品房的供给也需要金融财税政策的配合,例如配套的住房银行的组建,以及租赁房屋的税收制度等。多渠道保障所指向的保障对象,将指向缺乏商品房购买能力的中低收入群体和新市民群体。

  第四,多层次需求。我们的研究显示,从长周期看,居民收入的高低决定房价的高低,在既有收入分配格局下,居民自有住房率通常是稳定和难以提高的。该比率在欧洲约为70%,在美国则略高于60%。中国居民的自有住房率非常高,但考虑到农民自建房和1998年之前房改房的品质,则至少仍有30%以上的居民不太可能购买商品房,在一二线城市买不起房的居民比率更高。因此中国居民对房屋的需求是多层次的,从豪宅到普通商品房,从可售式保障房到共有产权房,从商品房租赁到公租房等多层次需求现实存在。多主体供给和多渠道保障,恰恰就是为了以更充分均衡的方式,满足“买不起房”的群体的居住需求。

  第五,租购并举。如果说以前居住需求基本通过买卖商品房来实现,那么未来除了买商品房,还可以购买可售式保障房或共有产权房,也可以通过规范的租赁市场,租房度日,房屋出租主体可能是开发商,也可能是各级政府。中国房屋租赁市场品有望迅速扩张。政策强调的不是人人拥有房屋,而是人人住有所居。这是一个清晰而理性的政策目标。

  我们需要看到,房地产政策能够解决的问题是有限的,不能对涉房政策寄托太多的政策期待。例如医疗资源和教育资源的不充分和不平衡,通常并不能通过涉房政策解决。就像租售同权并不能根治学区房问题一样,毕竟问题的根源在于优质教育资源的不足,而不在于如何划分学区、业主或租户。我们更需要看到,达成房地产长效调控机制是一个渐进的过程,在推动多主体供给和多渠道保障的进程中,既有的调控政策可能会适度调整,但不会有大的起伏,更不会有方向性变化。从2016年第四季度开始,中国房地产既有模式始终处于承受持续的转型压力之中。