楼市调控的远虑与近忧

　　8月上旬开始，主要城市房地产交易量开始回落，这恐怕又要影响调控部门的判断。我们不得不承认，当前房地产市场存在很矛盾的心态。一面是难以抑制的房价上涨压力，另一方面是担忧过猛的调控药下去以后，会给房地产交易量带来打击，给低迷的经济带来更大的不确定性。

　　长期以来，房价和维持宏观经济的增长，仿佛成了矛盾的两端，由此也造成了房地产调控以来长期趋向短期性，一切政策制定都是为了这两年房价不要涨。这也是近十年来行政性调控政策成为主力的重要原因。

　　我们一直批评房地产调控缺乏长期措施，那么究竟什么才是长效机制呢？

　　房产税吗？显然这不能抑制房价上涨。取消预售吗？显然这不符合市场规律，更不利于房地产产业发展，施行之，无异于杀鸡取卵。

　　住建部低调推行的住房“十二五”规划，让我们看到了一线曙光。这个保密而又低调的政策设计，虽然内容看起来很温和，却包含了一个重要内容，那就是人均住房面积，住房保障权等问题。

　　简单来说，里面会规定居民的基本住房权利，以及给出一个过度占有住房的标准。例如，北京规定人均住房面积不得超过30平米，如果超过，那么就要以房产税等手段进行抑制。

　　最近，住建部政策研究中心主任秦虹亦在公开场合讲话当中，提到了抑制过度占有住房的问题。这也从侧面证实，房产税下一步扩大范围可能是对多套住房拥有者开征。

　　这好比经济适用房制度要革除长期以来存在的可以买卖的问题一样，可以想象，这个制度出台后会得罪很多人，也将让很多人不高兴。

　　这或许是我们能够看到的长效机制或顶层设计的一角。也是我们可以指望用来解决房地产调控政策短期化价值取向的问题，是否能让房地产行业将来步入正轨，不再纠结，还要拭目以待。

　　实际上，这可能仅是从需求端进行的一个长期政策设计，其能否真正起到抑制房价作用，又不给房地产经济带来过多的负面冲击，恐怕还不好说。目前，上海房产税试点政策，实际执行的就是按照人均面积进行免征的办法，其政策跟这个想法一样，然而上海市的房价调控仍然经常出现反复，连政府也为限购政策反复过。

　　所以，房地产市场的远虑，永远绕不开土地财政的根子性问题。

　　只要土地作为地方政府的财源，其价格和供给都是垄断的，居民获得住房的价格不会回到购买力可承受范围之内。即便将来对二套房以上的家庭征以房产税，新房的价格仍然会很贵，原因是政府可以控制土地供给节奏，把地卖到合适的价格，那时候，即便你是买第一套住房，也绝不会便宜过现在。

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