从半年报看房企资金流 房企陷亏损之痛

　　8月以来，房地产上市公司半年报披露进入密集期，开发商们开始纷纷预告自己的“中考”成绩。纵观已经出炉的部分房企半年报，上半年房企业绩难言乐观，依然处于2011年年报负债率高企的阴霾之中，2012年房企半年报普遍呈现“利润下滑”、“库存增加”、“资产负债率继续走高”的现象。

　　据同花顺iFinD统计数据显示，截至2012年8月8日，已有 22家上市房企公布半年报，占沪深上市房企总数约15%。这22家上市房企的负债率并不乐观，负债总额3985.14亿元，比上年期末增加413.76亿元。资产负债率为75.99%，而上年末为74.36%，上涨近2%。

　　业内分析认为，在房地产政策“紧箍咒”的约束下，上市房企资金面好似上了“镣铐”一样，中小房企亏损面逐渐扩大，大房企的表现虽略好于中小房企，但也难现2009～2011年持续普涨的局面。从行业的资产负债情况来看，上市房企确实存在加大融资力度的紧迫需要，加快资金回笼速度，有效剔除库存积压，是开发商年内面临的艰巨任务。

　　上半年：冰山火海

　　2012年上半年房地产调控已进入攻坚阶段，虽然说半年报不足以对年报有全面预兆，但依然可以“管中窥豹”，折射出房地产行业整体发展状况不尽如人意。不断攀升的库存压力，本就让房地产行业呼吸不畅，再加上日益攀升的资产负债率，房地产企业愈加喘不过气。

　　据链家地产最新数据统计，就已公布半年报的22家房企而言，尽管开工规模减少，上半年仍新增库存300亿元，12家房企资产负债率上涨，嘉凯城、江苏新城和滨江集团3家房企资产负债率更是超过80%。

　　从统计结果看，嘉凯城以4901.43%的利润下降幅度居“亏损榜”之首，亏损3亿元以上，而去年同期盈利728.95万元。对此，嘉凯城表示，公司2012年半年度亏损的主要原因，是房地产行业的整体环境对公司的项目销售进度和价格产生了一定的影响。

　　而滨江集团则以负债总额303.7亿元位列“亏损榜”第二，比上年末的280.46亿元增加23亿元，负债率也由2011年的80.60%上升到81.86%。今年上半年，滨江集团的净利润为8513.5万元，缩水6500万元，同比减少43.16%。

　　中小房企占全部房企总数的80%左右，它们半年报的集体“飘绿”，着实令市场堪忧。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受本报记者采访时表示，商品房库存影响资金周转率，土地空置影响融资成本，地价上涨影响销售溢价利润，也恰恰由于资金周转率的严重下降和融资成本上涨及销售溢价利润的下滑导致房企资产负债率上升。另外，也不排除开发周期延长，偿完旧债又迎新债的可能性。

　　一位不愿署名的券商分析师告诉本报记者，在严厉的房地产政策调控下，中小房企在项目滞销及融资障碍的双重夹击下，经营状况恶化是情理之中的。对于半年报提及的部分房企利润下滑，大多是缘于半年度实际可结算项目少，导致可确认的销售收入较少。

　　那么，房企巨头的日子是否会好过些呢？

　　8月7日，作为房地产上市公司四巨头之一，万科率先发布2012年半年报。1～6月，公司实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%；实现结算收入302.2亿元，同比增长55.4%；实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。

　　根据万科的半年报，营业收入、净利润皆呈增长态势，可谓给投资者交上了一份靓丽答卷，但78.86%的资产负债率令人担忧。

　　报告显示，截至2012年6月30日，万科资产负债率达到78.86%。“这个数值似乎不低，万科销售业绩虽可观，但盈利能力正在减弱，利润空间被压缩。”业内人士如此分析。

　　但万科给出的解释则为：“78.86%的负债率是缘于已售未结资源规模进一步提升，预收账款增加，剔除预售账款后，万科负债占总资产的比例只有39.3%，较去年年末下降了0.3%，低于房地产上市公司一季报平均49%的水平。”

　　“在调控的作用下，房企利润应该说是回归到了比较合理的水平。之前房企的利润率普遍在20%～30%之间，现在下降到10%～15%是比较正常的。”上述不愿具名的券商分析师说。部分开发商为去库存而选择以价换量，以保持资金链稳定。在这种情况下，即便销售额增加，其利润也会随之减弱。

　　链家地产市场研究部常清对本报记者表示，资产负债率上升主要是来源于融资增加和规模扩张。资产负债率上升，一方面，使得房企财务成本增大，另一方面，也使得房企经营风险增加，下半年不排除会有房企出售资产或者股权来降低负债率的案例出现。从库存和资产负债率来看，房企经营压力依然较大。强化销售去库存依然是房企下半年最主要的任务。

　　下半年：纠结与期待

　　8月3日，时隔5年，三湘股份在深交所恢复交易，在“草木皆兵”的房地产融资市场，三湘股份的“借壳上市”一度被业内喻为资本市场成功的融资典范，但其注定是当前环境下的特例。对于整体市场融资环境来讲，似乎还没有出现明显改观的迹象。

　　上半年，由于流动性改善、地方政策微调等利好因素，市场交易量呈现连续小幅回暖之势。但这并不意味着房地产市场的“春天”已经来了，楼市短暂的筑底复苏，顶多不过是“暖冬”罢了。对于下半年房企的融资状况，受风云变幻的调控政策影响，还很难有定数。

　　上海证券研究所首席宏观分析师胡月晓在接受本报记者采访时认为，总体来看，房地产调控政策依然不会放松，国内信贷政策依旧不会完全放开，融资之困依然是房地产行业的现状。开发商们在2009年之前的资金储备，会使其资金压力有所改善，但不足以缓解。

　　中国房地产学会副会长陈国强则认为，下半年融资环境相比去年会有所改善，原因在于房地产调控政策的微调和货币政策的相对放松。尤其央行连续二次降息之后，企业的新增贷款成本有所下降。

　　据悉，渣打银行近期针对全国30家房地产开发商做调查后发布研报称，全国8个城市的去库存量已经下降，地价和房价似乎开始触底反弹，地方政府对房地产市场的“微放松”已经明显产生作用。而银行和信托公司的融资成本下降，使得开发商们因急需现金流而降价销售的项目减少，降价动力消失。故渣打银行给出“中国房地产步入复苏”的定论。

　　与此同时，易居房地产研究院也于近期发布报告称，房地产企业资金最糟糕的时期已经过去，预计2012年下半年房地产开发企业资金紧张状况将逐步缓解。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从诸多迹象来看，房企融资环境正在持续改善。虽然开发贷依然偏紧，但房地产开发企业融资环境总体上将有所改善。另外，首套房贷款利率优惠等政策也有利于增加个人购房贷款。尽管下半年仍面临着国内经济增速下滑的风险，房地产调控也有加码的可能性，但总体来看，房企资金紧张状况缓解的大局已定。据中国房地产报 记者 苗野 北京报道

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