房企融资遇夹击 钱荒压力继续增大难掩经营困境
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上半年销售热让房地产的业绩报告特别引人关注,买房人希望读出房价走势,投资者希望看出股价趋势。8月7日,产业龙头万科公布了今年上半年业绩报告,结算均价和利润率同比下降幅度出人预料。虽然多数房企放出的消息,楼市调控并没影响销售额,但利润率的下滑却难掩繁华下的颓势。专家分析,房企“钱荒”压力继续增大,下半年能否扛得过,依然是个大大的未知。
六成房企利润下滑
8月7日,万科公布了房地产业的首份半年报。报告显示,上半年万科实现营业收入307.2亿元,净利润37.3亿元,同比分别增长53.7%和25.1%。上半年万科的销售均价为10380元,较去年同期下降10.6%。记者在半年报的财务数据中也注意到,经营活动产生的现金流比上年同期减少26.31%,房地产业务毛利率26.5%,比去年同期降5.6%。
万科在半年报中称,尽管二季度销售回款有好转,但仅带来企业偿债能力的增强,开工、投资能力不足的问题并未解决。据机构统计,已经以预报或快报形式公布上半年业绩的24家上市房企,虽然总计出现25.87%的营业收入增长,但是去除万科和保利地产(微博)(10.87,-0.05,-0.46%)两家标杆房企,其余22家营收同比下降6.07%,利润同比下滑的房企更是达到六成。
“由于房地产行业特殊的结算周期,2012年上半年的业绩中,可能有很大部分是去年下半年销售而未结算的项目,如果扣除这个部分,上半年的实际销售估计更不乐观。”分析师如此表示。
房企融资遇夹击
营业收入下降、利润率下滑、资产负债率居高不下,背后反映的都是一个难题:钱荒。
“今年上半年房企总体资金状况和2008年差不多,应该是房企资金最紧张的时点。”上海研究院副院长杨红旭(微博)用“蓝色”紧张区表达房企的“钱袋子”危机。
而6月6日包头最大房地产企业董事长魏刚的上吊自杀一事,更是揭开了真实状况的冰山一角。巨额融资欠款,正是压垮魏刚的最后一根稻草。
“一些企业虽然表面看仍在运营,但项目停工、销售停止、运营停顿,和破产没有区别。”一位不愿署名的金融业内人士告诉记者。雪上加霜的是,融资解决钱荒的各种渠道,目前正日益收紧。银行开发贷批贷困难,房地产信托被叫停,A股对房地产暂时关闭,REITs在国内缺失,国内私募基金对项目的挑选又非常严苛,必须有绝对的回报率把握。
“以价换量”存变数
8月7日,万科、富 力和融创中国三家房企发布了7月销售业绩,合计销售151.6亿元,环比下降22%。链家地产(微博)市场研究部陈雪分析:“差异化信贷和多城市政策微调等诸多利好政策被市场过度消化,而6月全国范围内价格上涨的现象引起了监管层警觉,中央和各个部委频繁表态将坚持调控。政策风向在一定程度上导致购房者的预期变化,需求减少。”
遭遇“钱荒”压力的房企,下半年会进一步“以价换量”来获取周转资金么?问题看似顺理成章,但业内专家均表示“很难说”。杨红旭告诉记者,房地产行业资金最难熬的日子已经过去了。从目前看,受国内经济超预期下滑的影响, 货币政策趋于放松,房企融资环境正在持续改善。企业资金压力缓解后,提高房价的可能性就较大。不过,一旦房价反弹,将可能招致更严格的调控措施。
地产股依然“政策市”
对股民来说,与房地产表现息息相关的地产股,同样面临着政策风险。8月2日,由于市场流出“住建部将取消商品房预售制”的传言,房地产股集体大跌,板块跌幅超过4%。当天收盘,苏宁环球(6.51,0.06,0.93%)跌停,北京城建(12.20,-0.04,-0.33%)跌6.19%,招商地产(21.29,-0.29,-1.34%)跌9.81%,保利地产跌9.17%,万科也跌了6.75%。虽然官方辟谣后,8月7日房地产股有了微幅上扬,但“政策市”对于它的影响由此可见一斑。
信达证券研究中心副总经理刘景德认为,投资房地产股仍应谨慎。他分析,房地产调控政策可能在执行过程中不一定力度那么大,但不会有趋向性放松,绝不会允许房价出现大幅上涨。前一段时间地产股维持强势,近期万科已跌破60天均线了,上升趋势线可危。而保利地产、招商地产、金地集团(5.61,-0.06,-1.06%)这几个股票,这一段时间都出现了一定的下跌,而且跌幅还不小。从政策面分析,房地产股即使短线有所反弹,反弹的力度也不会太大,所以对地产股还是谨慎一些。(赵莹莹)
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