华润置地借债补给商业地产

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　　淡市下，激进攻城略地的华润置地(01109.HK)，资金缺口与日俱增。

　　8月7日，华润置地发出一纸通告，宣布与多家银行组成的银团签订贷款协议，将34亿港元收入囊中，为期三年，但并未透露此笔贷款利率。

　　“目前，房地产企业在国际市场上的银团贷款利率都差不多，一般较香港银行间同行拆分利率加200-400个基点。”一位香港开发商老总告诉地产中国网：“比如说，现在香港银行间同行拆分年利率大约是0.87%左右，因此这些贷款年利率大概在5%左右。”

　　在国内“银根”有紧无松的情况下，此类贷款的成本相对较低。其实，自今年以来，华润置地在国际市场上频频寻求贷款。那么，这家背靠大树的央企，是缺钱还是另有其因？如此大规模的融资，到底做什么用途？

　　高强度借贷

　　去年，惯用发行优先票据的华润置地，今年突然改变融资方向，并在国际贷款领域多次出手。

　　早在今年1月12日，华润置地就向多家银行组成的银团借款13亿港元。据了解，该笔融资为双币种定期贷款，为期两年，并用于一般企业用途。

　　短短一个多月后，也就是2月22日，华润置地再次与一家国际银行签订贷款协议，获得3亿港元融资；4月17日，又向另一家银行借贷10亿港元。

　　华润置地融资的胃口越来越大。6月份，又获得两笔贷款，其中一笔为5亿港元，另一笔为1亿美元(约合7.8亿港元)。上述两笔贷款年限均为3年。

　　加之最近一期34亿港元贷款，今年以来，华润置地贷款总额高达72.8亿港元(约合60亿元人民币)，仅次于在国际市场上贷款额最高者(75亿港元)中海外(00688.HK)，但前者的资产总额远低于中海外。

　　“首先国内银根紧张，这些在香港上市的企业，不得不借助国际市场融资。”一位香港分析师称：“其次，随着这几年扩张步伐的加大，华润置地的资金需求量也越来越大，但有着央企背景，这家企业的融资成本一般都比较低。”

　　一语中的。其实，自2010年以来，华润置地的借贷额一路上扬。2009年全年，总借贷额仅为275亿港元，而2010年，这一数据升至378亿港元；去年，则飚升至607亿港元。

　　上述分析人士认为，在未来，华润置地还有可能进一步大举融资。

　　当然，高强度的融资，也进一步推高了华润置地的负债率。据了解，2010年，其银行净负债股东权益比率仅为56.3%；而去年，这一数据上升至68.3%。

　　商业地产成吸金“黑洞”

　　在上述分析师看来，华润置地高强度融资，除了未雨绸缪外，更多的是为了发展商业地产。

　　在近日举行的股东大会上，华润置地董事局主席王印公开表示，对下半年市场仍持审慎态度，公司将未雨绸缪，继续低成本融资以应对市场变化。

　　此前，华润置地高层就表示，到2015年，其商业地产对公司的利润贡献将达到40%，因此，大张旗鼓地进军商业地产，亦造成了巨大的资金“黑洞”。

　　据了解，2011年，华润置地提出了缩短“万象城”开发周期，加快商业地产开发速度。华润置地北京大区总经理蒋智生称，“现在华润置地明确提出要求，万象城从拿地到开工，周期控制在36个月内。” 截至目前，“万象城”系列已进入了深圳、杭州、沈阳、成都、南宁等13个城市，蒋智生指出，万象城今后主要发展的方向在省会城市和经济发达的三线城市。

　　上述分析人士预计，随着商业地产的不断推进，华润置地的资金需求量正在不断加大，“预计这些商业物业全部建成，需要3000亿元的资金支持。”

　　然而，仅仅依靠银行借贷并不能满足巨大的资金需求，因此，华润置地在发展过程中，亦将部分商业出售。

　　“目前华润置地在建和建成的物业都是长期持有，基本上不会考虑出售。”华润置地董事总经理吴向东日前透露：“但是，我们未来也会发展另外一个产品线，可能会考虑卖掉一些中小规模和中等定位的商业物业。比如，去年在杭州、南宁的一些写字楼物业，由于项目体量很大，所以把一些物业卖掉，这样也弥补了调控为住宅带来的压力。”

　　逆市激进跑马圈地

　　尽管商业地产沉淀了大量的资金，但并未阻止华润置地逆市跑马圈地的步伐，这也造成了巨大的资金压力。

　　据了解，2009年，华润置地全年增加了605万平方米土地储备。而2010年后，便加快拓展步伐。2010年，砸下189亿元巨资，将660万平方米土地收入囊中，总土地储备量升至2666万平方米(建筑面积)。

　　进入2011年，严厉的调控并未让华润置地减缓拓展的脚步，相反逆市激进扩张。

　　2011年全年，华润置地斥资近200亿元，将942万平方米的土地收至麾下，至此，其土地储备量亦接近3000万平方。

　　而今年以来，该公司在土地市场上鲜有动作。“预计今年的土地拓展量应该与去年差不多。”上述分析人士认为，可能目前正在寻找合适的机会。

　　从资金需求角度来看，拿地需求尚需200亿元，因此，未来华润置地的资金需求更大。

　　上述分析人士称，华润置地已从房企一线阵营掉队多年，很明显，在淡市下大举扩张，有“反周期操作”的特点，这都是为重回一线阵营正在努力，但这其中并非一帆风顺，最重要的就是资金的考验。