辩证认识房地产在中国经济中的作用

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　　中共中央政治局7月31日召开的会议要求，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。

　　在众多的业内人士看来，此次会议再一次强化了中国的房地产调控政策不会出现实质性放松，应充分认识到坚持调控对促进房价合理回归、改善民生的重要作用，绝不能让房价反弹，绝不能让调控出现反复。

　　国家统计局公布的数据显示，6月份全国70个大中城市中，有25个城市的新建商品住宅销售价格环比出现上涨，比5月份增加了19个。一、二线城市房地产市场成交量环比5月再创新高，7月份进一步延续了回暖态势。房地产贷款在连续8个季度环比回落后首次回升。这些信号都表明市场正在走向全面回暖。

　　如何看待当前房地产市场的回暖？如何正确认识房地产业在中国经济中的作用？当前持续进行的房地产调控如何进一步强化和完善？带着这些问题，本报记者采访了全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会成员、上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心原主任张泓铭。

　　记者：习惯了中国经济高速增长的人，看到上半年GDP增长7.8%的数字后，不免让人产生担忧。而近日召开的政治局会议以及先前的国务院常务会议均鲜明表露出在调结构中稳增长的强烈信号。在您看来，GDP破8了，中国经济未来的发展趋势如何？

　　张泓铭：我对于上半年GDP增长破8，没有特别的紧张。中国经济十年多来，以年均10%以上的速度狂奔，创造了世界奇迹，其实是不可持续的。现在是到了调整的时候，或者说是进入一个中速增长的周期。这基于两个理由：第一个理由是基本性或长期性的，即中国的、全球的自然资源，无法支撑中国经济长期的高速度增长。第二个理由是阶段性的，即世界经济进入了一个下降周期，也影响中国经济的增长。除了以上两个理由之外，高速度发展给中国自身带来的生态环境破坏、社会矛盾积累也需要调适。所以，中国经济的放缓是必然的。2012年，中央政府预先调低了发展速度至7.5%，是明智之举。当然，如果经济增长速度过低，或者下行的势头不止，则是危险的，需要警惕并予以适度调整。这也是最近政治局会议以及国务院常务会议强调要求稳增长的道理。

　　我对于中国经济未来的发展趋势，抱审慎乐观的态度，没有特别的忧虑。原因是，中国的工业化、城市化还未完成，广大的中西部地区、农村地区还亟须发展，所以，中国经济发展潜力还很大。不过，再也不是过去曾经的高速度，而是从世界角度看比较高的速度，比如8%左右。就此，房地产业也有继续成长的空间。

　　记者：作为支柱产业的房地产，在中国经济稳增长中，应该保持怎样的角色和地位？如何正确看待房地产与保增长的关系？

　　张泓铭：2007年以来，中国房地产业增加值始终保持在全国GDP的5%以上，并不断增长。房地产业作为中国经济的支柱产业，已然是一个客观现象，而且将长久地持续下去。这一点，人们不要有丝毫的疑惑，也不要因一时的问题，在要不要提房地产业是支柱产业上有所摇摆。问题是，人们如何辩证地认识和处理房地产业在中国经济中的作用，尤其是当下如何处理它在保增长中的作用。

　　解决上述问题最重要的是要认识到，房地产业是为经济社会提供经营和生活空间载体的产业，它应该适应经济社会发展对空间载体的实际需要。在满足经济社会对空间载体的实际需要的同时，带动了上游几十个产业和消费的发展，也满足GDP和财政的需要，真正表现支柱产业的作用。如果脱离经济社会的实际需要，单纯为了GDP和财政收入，则必然走向盲目发展、过热发展，并且为房地产投机套利打开方便之门。这样做，可能有一时的GDP和财政的快速增长，但是无法持续。因为，它是脱离和超过社会经济对于房地产产品的实际需要的(表象就是成交以后的大量空置)。不仅如此，房地产盲目发展、过热发展走到极致，就拖累金融体系，具有巨大的风险。这是房地产业和国民经济的一般关系，而且是基本的、决定性的。

　　当下，在保增长中同样要遵循房地产业同国民经济的上述关系。办法就是鼓励房地产业满足发展的实际需要，提供更多、更适用的住房或非住房给居民和商家使用；而不是满足投机套利者的虚假需求，推动市场发热、发烧以至于价格再度猛涨，继续吹大多年积累下来已经不小的泡沫。所以，眼下的限购、差别化税收信贷等调控政策绝不能放松。

　　记者：一直以来，盛行“房地产绑架中国经济”的论调，仿佛只要刺激房地产，中国经济就能走出困境。对此，您怎么看？

　　张泓铭：提出“房地产绑架中国经济”，是对颠倒房地产业同国民经济的关系、片面地强调房地产业的支柱地位、忽略房地产业的支柱地位应该建立在满足经济社会对于房地产品实际需要的前提之下这种错误论调的生动描写和批判。片面地强调房地产业支柱地位的论调，在实际中就是企图让房地产业走上绑架国民经济的邪路，其害无穷。如果不分实际需要还是投机需要，一股脑儿地刺激房地产，可能为经济发展带来一时的起色甚至繁荣，但是无法持续。因为，超过实际需要的投机需要本身无法持续，不受抑制的泡沫吹至极大终究是要破灭的。顺便指出，上述论调在逻辑上，是犯了把结果作为前提的错误。

　　记者：近段时间，房价出现了一定程度的触底反弹。与之相伴随的，是在全国多个地方有高地价成交甚至地王出现。您如何看待当前市场的回暖？

　　张泓铭：二季度中国的房地产市场有回暖迹象，是真实的。原因有三：一是季节性现象。即中国的楼市，每年有两淡、两旺的现象。一般12~2月为大淡季，3~6月小旺季，7~8月小淡季，9~11月大旺季。今年二季度赶上了一个小旺季。二是信贷政策放松有利于自用需求。去年收紧的楼市调控政策中，确有误伤自用需求的成分。一季度开始，金融部门有所纠正，放松了对于首次购房的信贷政策(包括公积金政策)，还有央行降准和降息也有部分作用。三是媒体春江水暖鸭先知，盲目放大回暖的讯号，以至于部分地改变了消费者和房地产商对市场的预期及行为。

　　记者：从中国房地产市场发展的历史看，其中50%的时间处于调控状态，换言之，房地产调控在事实上才是中国房地产市场的常态。您如何看待当前的房地产调控？效果以及需要改进的地方有哪些？

　　张泓铭：调控房地产市场及至稳定发展，是政府的职责所在。但是调控的成熟，有一个过程。经过十多年的摸索，现在的调控思路和政策应该讲比较完善了。主要体现在对于市场需求的调控上，死死地抓住投机需求不放松；其他还表现在住房保障的重视上。相信这样的调控思路和政策将会常态化。对此，人们不应有任何的错误判断和期望，更不要天真地把放松调控的希望寄托在政府换届上。

　　当然，不是讲现在的调控政策完全无懈可击。比如说，是否可以更加明确地提出鼓励自用需求的政策，要加大力度，以有利于稳增长；是否可以更加明确地提出鼓励对于普通商品住房用地交易的出让政策，以有利于满足对民众自用需求的住房供给等等。

　　记者：有人说，当前是房地产市场调控政策的关键期和敏感期，要防止房价反弹，就要坚持调控政策不动摇，对此，您怎么看？您对如何促进房地产市场的健康发展，还有哪些政策建议？

　　张泓铭：现在是房地产市场调控政策的关键期和敏感期，要防止房价反弹，在总体上要坚持调控思路和方向不动摇，但是对于具体政策如上所述不是没有微调的余地。

　　就住房市场而言，长效期的需求管理政策还要明晰和调整。可以将住房需求分成三类，实行不同的调控思路：对于“自住需求”，要鼓励；对于“他住需求”的投资(购买以后的出租，这是住房市场必需的)，要允许；对于“无住需求”的投机，要抑制。无论是鼓励、允许还是抑制，要综合性运用费、税、金融等经济手段，忌用行政手段，比如限购应该在以后适当时候取消。

　　住房保障是促进房地产市场健康发展的另一方面和手段，目前存在的主要问题是某些地方和部门保障对象的内部化而非公共化，这形成新的不公，需要改变；其次就是保障房建设和管理资金来源，还缺乏主力融资渠道、融资成本高，比较好的解决办法之一就是，以住房公积金为主力的资本金和储蓄来源，国家和社会资本金共同参与，设立对住房保障优惠贷款的专业银行。在这个问题上，相关管理部门要克服管理权旁落或失去既有利益的忧虑，大胆地试验。