地产板块的预售制度疑云

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　　两部委开了头、摆了姿态，其他部委和热点城市必须跟进，“靴子”才能落地，目前已有财政部、银监会、北京、上海跟随，“靴子”正逐步落地，板块估值水平有望企稳。在估值企稳后，板块特别是行业龙头，有望获得“业绩推动”产生的绝对收益。

　　地产板块大幅下挫与市场传闻取消商品房预售制度等有关

　　8月2日，房地产板块证监会行业指数大幅下挫，在上证综指和沪深300指数仅下跌0.57%和1.01%的情况下，房地产板块下跌幅度达4.87%，其中龙头公司保招万金跌幅分别达到9.17%、9.81%、6.75%和6.38%，首开股份(600376)、中南建设(000961)等区域龙头股票跌幅也在8%以上，苏宁环球(000718)跌停，。我们分析，引发今日板块大幅下跌的原因有三个：

　　(1)机构持仓集中度过高——148只地产股在本轮地产反弹行情中，并未呈现百花齐放格局，机构配臵较为集中，我们观察到去年一季度，房地产板块中，机构配臵比例最高的十只地产股中机构持股数量，占机构持地产板块股票总数的45%，而今年一季度末，机构配臵比例最高的十只地产股中机构持股数量在机构持地产板块股票总数的比例大幅提升，达到63%，说明持股集中度远高于去年同期，这也反映出大部分地产股缺乏人气——旺市不旺、弱市偏弱的特点十分显著，而人气旺盛的少数地产股又因为机构集中持有、预期高度一致、前期超额收益大，导致每有风吹草动就容易“多杀多”。

　　(2)权威机构数据披露“房价持续上涨”——相关机构数据显示，房价环比上涨的城市数量由5月的25个，激增到本月的70个，价格环比上涨城市呈现逐月增加态势，且上涨个数接近2010年中期；再结合近期各部委和热点城市对从严楼市调控陆续表态及国务院督查组到各地调研楼市调控政策执行情况等事件，引发投资者对房价上涨之后是否会导致政策加码的焦虑，导致部分机构的减仓行为；

　　(3)市场传闻中央或从严楼市调控，取消预售制度(该消息杀伤力最大)。取消预售制度将对行业造成重创，且将拖累上下游产业链，乃至影响到整个宏观经济，因此，我们认为，在没有任何准备措施之下取消预售制度的可能性微乎其微。

　　预售制度的由来和国际比较

　　预售制度自1994年开始正式确立

　　1998年中国住房体制改革标志着中国住宅市场走向市场化，1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。

　　商品房预售是指当商品房项目建设到达规定进度时，房地产开发企业可将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。在这样的制度之下，我们即将习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。此即为商品房预售制度。

　　商品房预售制度相当于为房地产项目开发过程加了经营杠杆，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。因此，商品房预售成为目前楼市销售的主流。仅以北京为例，期房销售约占到全市住宅销售量的80%。

　　美、德、日等其他西方国家亦有商品房预售制度

　　商品房预售制度在不同的国情、不同的市场环境、不同的产品，赋予商品房预售制度不同的内容。这主要表现为：

　　(1)政府对期房预售条件的管理：许多国家和地区，如亚洲地区的韩国、新加坡和中国的香港，政府对商品房的预售条件都有严格的管制，预售合同要得到政府认可。但是在美国、法国、日本等国家中，只要房产开发企业得到了合法的建筑许可证，不管开工与否都可以进行预售。

　　(2)支付预售款的比例和资金的管理。大多数国家在期房预售期间，购房者与开发企业签署买卖合同，预定总价款和交付日期，并支付定金。但各个国家和地区的预收款的支付比例各不相同，例如中国香港购房者支付全价款5%-10%的订金，日本购房者也是支付10%定金，韩国购房者支付全房价款的20%-30%，且可以在一年内分期支付，而美国、德国以及法国等则是支付定金，并依据施工进度逐步增加定金支付的比例，具体预付金额因具体合同而异。

　　而通过对国外房地产市场和预售制度的研究我们也发现一些相似之处：

　　(1)预售比例在住宅销售比例较高并非中国特有的现象，比如：美国、新加坡、中国香港和大多数东南亚国家新建房屋大部分是预售，据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%，而新加坡、中国香港和多数东南亚国家预售比例接近90%；

　　(2)预售制度的推出多数是为了缓解住宅市场的供应压力，通过提高经营杠杆的方式吸引中小开发商进行房地产开发，增加市场供应为楼市降温。而回顾我们国家推出预售制度的初衷似乎也是“由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性，处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题，为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场”。由此可见，在目前我国楼市房价上涨与局部区域住宅供不应求有关的大背景之下，若为打压房价而取消预售制度，似乎与预售制度推出的最初目的背道而驰。

　　预售制度的取消需经全国人大审议通过

　　前文提到《中华人民共和国城市房地产管理法》确立了我国商品房预售制度。若修订，需经过全国人民代表大会常务委员会会议审议通过，需国家主席签字。

　　此外，预售制度若取消将会对行业乃至宏观经济产生不可估量的负面影响①短期造成供应瞬间减少近80%，供求严重失衡至房价暴涨②开发商经营杠杆降低，财务成本提升，资金回笼计划重臵，导致短期无人拿地，地市跌至冰点，而经营杠杆下降导致项目回报率下降将通过要求地价下降的方式进行补偿③地市低迷，地价下跌，给地方政府财政造成压力，对地方债务及银行贷款抵押物估值造成威胁。

　　？综上所述，我们一直坚定认为取消预售制度是愚蠢的，发生的概率微乎其微。而8月2日晚，住建部权威人士辟谣：商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。这无疑很好的印证了我们的判断。

　　下一阶段选股建议把握两条主线

　　前期调整较充分、“靴子”正逐步落地

　　“量价齐升”伴随政策打压预期引发了地产板块6、7两个月深幅调整，两个月板块累计下跌近14%，板块估值和前期高点相比优势凸显，下一阶段板块获利回吐压力也将有所减轻。

　　由于房价反弹和久违的“地王”再度浮现，7月下旬，国土部与住建部向市场扔出了一只“靴子”——联合下发了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，指出各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求，已放松的，要立即纠正。两部委开了头、摆了姿态，其他部委和热点城市必须跟进，“靴子”才能落地，目前已有财政部、银监会、北京、上海跟随，“靴子”正逐步落地，板块估值水平有望企稳。在估值企稳后，板块特别是行业龙头，有望获得“业绩推动”产生的绝对收益。

　　我们认为6、7月份中央对房地产调控的密集表态及“国务院派出调控督查小组”，或是为进一步放松宏观流动性做对冲，预计下一阶段仍有降准、降息可能。7月31日中央政治局会议提出“要把稳增长放在更重要位臵”、房价控制目标由“合理回归”向“防止反弹”退守，预示着中央为了稳增长，不得不提升对房价上涨的容忍度。

　　8月调控难出新政

　　我们预计8月楼市会较7月平淡，根据板块超额收益和基本面背离的“铁”律，此情形下，由于政策压力纾缓，反而对地产股投资有利。

　　我们认为8月楼市会较7月平淡的理由：①从过去数年数据上看，7、8月均为楼市成交淡季，但今年7月淡季不淡，因此今年8月环比基数高；②去年8月份楼市成交环比7月增长，因此今年8月同比基数比7月高；③目前楼市价量齐升已引发中央关注，自7月下旬国土、住建两部发文要求严格执行楼市调控政策之后，各部委及热点城市陆续表态，国务院督察组也开始对楼市调控执行情况进行专项调查，预计短期将对购房人心理产生一定负面影响，并且地方政府短期内对楼市成交价格也会加强关注，或将影响到高价盘预售证的审批进度，对供应端也会有影响。

　　建议把握“超跌反弹”及“强者恒强”两条主线

　　综上所述，我们8月份建议把握“超跌反弹”及“强者恒强”两条主线：①超跌反弹——金地、中南、金科、首开、华业、福星、世联、云南城投(600239)；②强者恒强——华侨城、华夏幸福(600340)、万科、保利、招地、栖霞建设(600533)。