国务院督查组分赴16省 楼市调控政策博弈进入关键期

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　　7月23日，南京市政府发布《关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》(以下简称《意见》)，推出30条新政。《意见》提出将“加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度，”计划“年底前发放10亿元至20亿元住房公积金贷款支持保障房建设。对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。”此外，南京市政府“积极支持人才住房消费，入选‘321’ 计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分给予购房补贴。”

　　一石激起千层浪。《意见》刚一公布，便招致众多争议，人们怀疑南京市假借招纳人才之名，行“放松限购”之实，借道人才政策打开限购的缺口。

　　其实，对高新技术人才实行购房补贴优惠不是南京市的首创，在全国各地，都有类似的政策出台，优惠认购人才公寓、发放安家费和住房补贴等也都是各地吸引人才的常用手段。例如，东莞市和房地产开发商合力打造的人才安居项目，首批23名社会各界高层次人才认购可享受6折购房优惠。

　　而南京市之所以引发争议，主要是因为南京市将人才购房明确列入《意见》，作为一项刺激消费的政策来实施。

　　“这和中央政府的宏观调控政策是背道而驰的。”财经评论人庄志明认为：“住房财政补贴的目的是帮助更多需要帮助的人，而‘321’人才属于有资金和实力购房的高层次人才，是真正购房的主力军，南京市政府对房地产市场释放的信号，显然是为了拉动房地产消费。”

　　问责缺失致地方打擦边球

　　地方政府频出微调政策、变相放松房地产调控已经在芜湖、珠海等40余个城市陆续上演。南京市以引进“321”人才的方法变相松动房产调控，却收到与其他城市不同的效果。“扬州、珠海等地发布微调政策，很快便被叫停，而南京市的政策不仅没有被叫停，而且切入的角度是引进人才，符合国家的人才政策。因此，南京市对这些人才购房进行补贴被叫停的概率比较小。”链家地产市场研究部常清告诉中国商报记者。

　　南京市的做法可以看作是地方政府的又一种试探性政策，如果能顺利实施，不排除其他城市跟进效仿，采取类似政策来刺激房地产市场。

　　“南京的政策影响了社会各界对房地产行业宏观调控的信心。地方财政压力比较大，一旦南京政策获得通过，会引发各地争相效仿，以变通方式打政策的‘擦边球’，购房优惠政策不仅涉及引进的人才，或许会涉及引进的高新技术企业。”常清认为。

　　“地方政府敢于出台微调政策，与中央的调控政策相对抗，主要是缺乏房地产宏观调控政策纠错机制。地方出台政策之后，最坏的结果是被中央政府叫停或者撤销，而到目前为止，尚没有看到相关直接负责人受到处分。”庄志明认为。

　　7月23日，中国社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》认为，房地产调控目标并未给予制度化和长期化，其表现在没有追究2011年调控目标没有实现的部门的责任，问责制没有兑现；2012年没有延续上年各城市确定调控目标的要求，使得问责制无法实施；而针对一些城市微调调控政策、变相放松限购或者实施土地炒作也没有进行责任追究。

　　地方政府频频试探性地出台微调政策，一直没有得到中央政府的问责和惩罚，并不是缺乏相应的问责政策和机制。多年来，我国多次提出建立健全房地产考核问责机制，将房产调控目标纳入到地方的年度考核，但受到问责的地方却并不多。

　　市场调控预期加强

　　地方政府和中央政府的博弈进入了频发期，引起了国务院的重视。国务院办公厅决定从7月下旬开始，派出8个督察组赴16省份，对房地产市场调控政策措施落实情况进行专项督察，重点是检查住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况、税收政策执行和征管情况。

　　在此之前，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(以下称《紧急通知》)，提出“从7月开始，国土资源部将对保障性安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，对落实情况较差的将予以公开通报，年底对各省(区、市)进行目标责任考核。”同时，对不及时上报、错报、漏报或瞒报房地产用地交易异常情况的政府，国土资源部将予以通报或约谈。

　　两部委重谈房地产问责，表达了国家对加强宏观调控的决心。

　　南京成为国务院督察组行进督察的第一站，在此关键时刻，南京政府显得非常紧张。南京市住建委和南京市政府新闻发言人先后进行辟谣，两次发布声明否认“放松房产限购政策”。

　　南京市住房保障和房产管理局局长郭宏定表示，此次涉及到的住房消费政策，完全符合国家宏观调控政策，符合限购、限贷等有关方面的内容，不存在突破国家宏观调控政策这个问题。

　　“如果地方政府松动调控，将会受到督察组的问责，督察组到各地调研也将起到震慑作用。”常清认为。

　　在经济略显低迷的情况下，地方与中央的博弈也进入新的阶段，国务院督察组分赴各地展开工作，增加了进一步加剧市场调控的预期。

　　地产调控需要长效机制

　　业界分析，督察组此行释放了一种市场信号。“督察组将针对当前市场上出现的‘炒地’、‘炒房价’现象进行扶正和纠正，有针对性地对个别市场进行‘精准修正’。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。

　　从地方政府和中央政府博弈的结果来看，税费调整、购房补贴等已经触犯了国家房地产宏观调控的红线，这也是督察组此行的重要目的。

　　“督察组调研之后，可能会反馈上来一些问题，有可能会形成宏观调控的红线标准，对各地宏观调控政策进行指导。”常清认为。

　　从当前来看，中国需要推行新的房地产调控政策，形成长效调控机制。因此，督察组最终的督察结果也尤为关键，或将根据各地督察情况不同，形成适合不同地方特点的调控政策。

　　“限购限贷等宏观调控基本面很难再升级，局部调整的可能性较大，对一些调控效果不明显的城市，可能会提高住房认购的门槛，将一些认购住房门槛低的‘弱限购城市’升级为认购门槛高的‘强限购城市’。”

　　同时，房产税也可能成为各地加强调控的一个政策储备，但目前看来，推出房产税的时机并不成熟，或将推出更多的房产税试点。

　　“推行房产税的要求条件比较高，房地产信息全国联网是难点，房产税在全国推广的条件尚不充分。即使出台房产税，沿海和南方城市试点的可能性较大，北京等核心城市试点的条件不成熟，进行试点的概率较小。”常清分析认为。

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