房产大佬三四线城市深陷天量供给泥潭
如今深陷泥潭,卖一套咋就这么难!
“在上一波地方政府近乎疯狂的卖地潮中,谁头脑发热地拿了大片的土地,谁今天就陷在里面,难以脱身。”一家上市房企高层向记者坦言。为了去库存,房企纷纷采取“贴成本”销售的方法,以接近零利润的方式换来成交量,这被业内戏称为“贴地飞行”。
在房地产市场上,三四线城市是一个易被人忽视,却十分微妙的市场。在房企市场集中度越来越高,项目遍地撒网的今天,三四线城市这些以往不起眼的楼市状况,开始深刻影响着房企业绩和利润。
值得关注的是,当一线楼市在二季度悄然回暖之时,默默无闻的三四线城市仍深陷“天量供给”的泥潭。这导致的结果是地方政府没有新的土地收入,而没有新资金就无法为既有项目做市政配套,既有项目销售困境加剧,又回过来导致该地楼市的低迷。这种恶性循环成了众多三四线城市的楼市写照。
疯狂的连云港:
天量土地“压垮”房企意志
2010年7月20日,在全国上下火热拍地的氛围下,是一个再普通不过的日子。那天,江苏省连云港市国土部门公示了当年第3次国有建设用地使用权公开出让结果,总计超过110万平方米的土地项目被三家企业获得。绿地集团以10亿元拿下7宗地块,保利集团以3.916亿元拿下2宗土地,福建融侨集团以3.787亿元拿下连云区一幅土地。
时过两年,上述地块悉数入市销售,但境况却并不乐观。根据记者掌握的资料,绿地观湖一号作为当地标志性大盘,目前成交均价只有不足4000元/平方米,虽然土地成本低至不足1000元/平方米,但加上建安成本,绿地项目基本上是“贴成本”销售。而相对于高达150万平方米的建筑面积总量来说,目前不足十分之一的去化率在房企销售进度中确属缓慢。
保利海上五月花项目销售进度更加滞后,总量37万平方米的建筑面积,目前销售不足5%。从成本来看,销售均价5100元/平方米,土地成本就高达1227元/平方米。“一般来说,保利、万科这样的企业建安成本都不会太低,如果再加上融资成本等,保利这个项目也基本上没利可赚。”易居中国分析师薛建雄称。
更离奇的是第三个项目,福建地方知名企业融侨集团在这个连云区的项目上彻底折戟断臂。知情人士告诉记者,融侨集团在2010年7月拿下块地后,于当年年底就高调立起了宣布融侨进驻连云港的大型围栏。不过,时过两年,施工队都找了好几家,项目却仍未有动工迹象。
“据了解,融侨集团已经把土地款交给了地方政府,但是,由于此前地块已经被政府拿去银行进行了抵押贷款,地方政府收到企业出让金后本应该去银行为地块解押,再把土地使用权证给到企业。可实际上,地方政府花了土地出让金,又没有去银行解押,导致企业一直无法拿到权证,也无法正常开工。”上述知情人士称。据了解,目前融侨有可能正在洽谈接盘项目的企业,并最终退出连云港市场。
2010年7月的三个地块只是连云港土地市场的小小缩影。据了解,从2006年开始,连云港市在市政府带领下,开始着力打造“苏北出海口”概念。大批量出让土地成为地方获得建设资金,改造城市形象的重点抓手。也是从2006年开始,连云港土地出让量急速攀升,于2010至2011年达到出让最高峰。
数据显示,2010年与2011年这两年,连云港土地出让总面积分别为1100万平方米和1800万平方米。土地出让金总额分别为73亿元和103亿元。这个数字到底意味着什么呢?一个可以比较的城市是,上海2011年出让经营性用地面积657万平方米,几乎只相当于连云港市土地出让面积的三分之一。而上海常住人口是连云港市近5倍。
据介绍,虽然连云港是改革开放以来最早开放的14个港口城市之一,但这几年来,连云港经济增长乏力,人口甚至出现外流迹象。“地方政府大片出让土地的后果已形成反向循环:企业拿地不开发,因为政府没有钱来做原本承诺的基础设施配套。或者开了盘也卖不动,销售受阻导致企业更没有进驻兴趣,地方新的土地出让无法成行。”上述人士称。
据了解,今年以来,连云港土地市场极为惨淡,7个月以来总计出让土地9幅,成交6幅。和2009年至2011年平均年出让土地160余幅的景象相比,可谓冰火两重天。
“如果说目前上市销售的大多是2010年出让的土地项目,那么2011年还有更大量的土地囤在企业手中没有上市。可以说,最近几年,将是连云港房地产市场最煎熬的时间。”业内人士称。
所幸的是,万科等很多大型房企尚未进入连云港这样的高风险城市,目前大量土地其实囤积在地方国资企业或中小企业手中。“如果市场一直不好,越来越多的烂尾楼将出现在这样的三四线城市中。连云港、徐州等地已经现出一些房企跑路的现象。”一位房地产市场人士称。
悲催的唐山:
52年的消化期真需一个好“胃”
“近年来,三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面,过去几年过于激进的土地出让速度,积累成目前的库存高压,将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”易居研究院企业研究中心总经理周建成向记者表示。
易居研究院一份报告显示,如果以地方2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量相比较,可以清晰地看到三四线城市的土地压力。在华北地区的唐山,这个比较系数是7.6%。也就是说,如果按照2011年房地产销售进度,唐山要想消化掉1年的土地成交面积,需要13年时间,消化掉此前四年的土地成交量,需要52年时间。
此外,连云港、扬州、中山、芜湖、桂林、宜昌、宜兴、烟台等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。其中桂林、宜昌、连云港三地,2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。
如果考虑进2012年上半年的销售情况,这个存销比出现高风险的城市量还在增加,其中沈阳需要7年多才能去化掉潜在存货。长春、呼和浩特、兰州、太原等二三线城市的去库存时间也接近5年。
从经济结构上看,三四线城市的楼市畸形发展趋势已十分明显。唐山市经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%,但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%,但土地成交量相当于广州的94%。连云港和南京相比,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%,但土地成交面积已经是南京的117%。
江苏省某三线城市政府部门人士告诉记者,其地方政府近两年最重要的工作内容之一就是避免被列入限购,只为确保之前定下的城市大开发计划得到顺利实施。在他们眼中,没有像一线城市那样在前十年的房地产开发中赚足本钱已是遗憾,而如今一刀切的房地产调控,对于三四线城市来说,实属“损失”。更重要的是,一些地方政府早已通过各种方式透支了部分土地收益,一旦土地出让市场“断粮”,地方政府不只是财源受阻,还有更多债务压力出现。
无奈的万科:
哪里需要这么多商品房呢?
对于企业来说,在高库存城市的项目销售压力必然更大。以万科芜湖项目为例。知情人士介绍,万科于2010年底在芜湖拿地,第二年11月,芜湖万科城开盘。到目前,芜湖万科城的销售均价是6126元/平方米,相比于2001元/平方米的楼板价,业内评价其只能说是保本销售,甚至有可能部分房源出现亏损销售。一位万科内部人士也坦言,由于芜湖市场供给量过大,要在芜湖卖得好又赚的多,相当困难。
中山是另一个万科进驻的城市。万科在中山有四个项目,分别是金色家园、城市风景、朗润园和万科水晶城,总的建筑面积超过200万平方米。“中山的问题就是供给量大,几乎所有的大型开发商都在中山有项目,可是中山这么小的一个城市,哪里需要这么多商品房呢?”中原地产一位中山区负责人向记者表示。
根据记者调查,虽然万科在中山的项目销售量尚属稳定,但同样是以价换量的结果。比如万科朗润园项目,其在2011年上半年曾经创下11000元/平方米的月度销售均价,但是到了今年上半年,一度销售均价低至6500元/平方米左右,降幅高达40%。此外,万科在佛山、无锡、扬州等众多项目都有“贴成本”销售的案例,相比于上海等一线城市,万科在三四线城市销售的稳定多数是以价换量的结果。
万科集团高层在今年年初曾表示,万科2011年底开盘当月去化率从此前的6成下降到4成左右,项目毛利率有可能在2012年下降至22%至25%。在房企这一轮“去利润化”的趋势中,三四线城市的天量土地供给,可谓其中推手之一。(记者 于兵兵 )
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