敏感时期新地王不合时宜

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　　观点地产网 广州再次推出了一个“新地王”，离恒 大夺取广州市新地王仅39天。

　　7月26日下午广州拍卖番禺大石住宅项目，新城市地产以5805万元取得该项目，加上项目过户税费后购买价近7000万元，比起拍价溢价达122.84%，折合楼面地价为11513元/㎡，夺得了番禺区域“新地王”。

　　但笔者认为，广州在目前再推“新地王”显得有些不合时宜。本来，广州一个多月前创出珠江新城楼面地价3.3万平米的“地王”已经倍受关注，因为是今年全国最先创造的超级“地王”，比北京新创“地王”还要早20多天。

　　不过，在国土部7月19日连夜召开视频会议、就当前房地产市场形势和两部门联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行通报才刚刚一周，国务院决定从7月下旬开始派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查的消息发布才3天，广州就再次推出“新地王”这的确让笔者感到很奇怪和诧异。

　　因为，只要对照一下国土部和住建部紧急通知的精神，就会感到广州的“新地王”是多么不合时宜：

　　《通知》指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。对此，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

　　《通知》要求，各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作切实抓好，应保尽保保障性安居工程用地，并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标，进一步加大普通商品住房用地的供应力度。

　　从7月开始，国土资源部将对保障新安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，对落实情况较差的将予以通报，年底对各省(区、市)进行目标责任考核。下半年，各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。

　　《通知》要求市县国土资源主管部门要进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价，在土地出让前还应全面分析、研判市场形势，对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

　　《通知》强调，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。《通知》还重申了已有的房地产用地管控政策，要求加大闲置土地处置力度。

　　国土资源部党组成员、副部长胡存智在讲话中指出，各级国土资源管理部门要把思想认识统一到中央要求上来，统一到国务院调控政策上来。要严格执行有关住房用地和房地产市场调控的政策，加大住房用地供应力度，探索完善土地交易方式，对保障性安居工程用地应保尽保，坚持做好市场监测监管，加大闲置土地处置力度。要分类指导，精细调控，确保调控政策落到实处。完善土地交易方式，合理安排供地节奏、数量和批次，形成均衡协调的供地结构。要关注舆论，敏锐反应，把握和引导市场预期，防止地价信号被社会误读。

　　为何在如此敏感的时期广州再次推出“新地王”呢？这是笔者很关注的问题。因为，这件事很容易会被看作地方政府与中央政府博弈的例证。笔者觉得这个“新地王”还有几个问题和疑点值得关注和探讨：

　　其一，这次的地王并不是政府正常的土地出让，而是法院委托拍卖。通常这样的拍卖以往都是很低调的，这样买家才有可能尽可能地低价拿地。而这次似乎异乎寻常地高调，不知何故？而且，政府部门其实没有必要介入这样的拍卖和转让。如果的确有必要介入，也应该按国土部和住建部的紧急通知在定价和舆论上给予指导。

　　其二，该地块因为是法院委托拍卖，需要加收近两成的过户费用，因此才导致该地块楼面地价过万。据称买家的税费中有15%左右的费用原本是应该卖方承担，却被要求要由买家负担，这就无形中提高了地价；还有就是有关报道的拍卖资料并未显示该项目的容积率和商住比例等规划指标，如果该地块还可以更改和调整地块的用途和容积率的话，现在的地价并不真实。

　　其三，开发商该项目是否只能获得1%的利润？新城市负责人说：“如果我们的产品有优势，预计楼面售价可到15000元/㎡左右，加上首层商业价值，预计销售利润率为1%左右。可见，房地产自从实行“招拍挂”后已无“暴利”可言，开发商投地的利润点从15%下降到10%，甚至更低。”既然还可以拿到利润10%的地，却偏要去争夺利润仅1%的项目呢？

　　韩世同 观点地产新媒体专栏作者

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