房地产基金名股实债存风险

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　　近日，一则未得到官方证实的消息引起了业界人士的重点关注：美国黑石集团旗下的基金之一“黑石房地产合伙人(第七期)基金”，获得了中国机构5亿美元的投资。房地产基金的继续升温让PE界似乎对此更加兴致高涨。

　　但政策层面不太乐观：由于近期国内不少城市房地产市场量价齐升，国务院派出16个督查组赴各地督查房地产调控。政策走向变得扑朔迷离。

　　房地产基金，这一从银根紧缩的2011年开始野蛮生长的私募基金，在今年是得到更大的发展机遇还是面临“被调控”的风险？

　　面临历史性机遇

　　“去年很多开发商出来说要做基金，媒体很多解读认为这是整个信贷政策的紧缩，所以开发商等于在拓展新的募集渠道，这其实只是一个历史的巧合。” 金地集团(600383)旗下的地产基金公司稳盛投资管理有限公司战略发展部总经理焦谷表示。

　　他以美国房地产基金发展为例，认为美国房地产基金发展壮大也是因为几次市场机会造成的。第一次就是1974年的时候美国通过法案允许机构投资人、养老金可以进到房地产资产；第二次是上世纪80年代初，美国出现小贷银行的危机，造成银行贷款枯竭，因此推进了房地产基金的大发展。“在中国也面临这么一个历史的机遇，一方面现在整个房地产对资金的需求仍然庞大；另一方面证监会、保监会都在出台法规，希望资金有比较好的市场化操作。从这个角度讲，我认为房地产基金面临历史性机会。” 焦谷如是说。

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬认为，从融资、投资、交易、回报等各环节来看，商业地产存在金融属性。

　　众所周知，房地产开发的融资渠道过于依赖银行贷款，而监管层对银行贷款的控制，忽紧忽松。“在这种情况下，我们需要通过股权投资基金的方式进入房地产开发。”由全国工商联房地产商会、上海复地等发起成立的北京盛世神州房地产投资基金管理公司首席执行官李万明说。目前，该基金总共投了5个项目，累计15亿元的规模。对于未来，李万明表示，只要中国的城市化还在不断往前发展，中国的刚性需求已经逐渐显示，因此，房地产开发仍然是很好的投资渠道。

　　清科研究中心公布报告显示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地产基金募集到位60亿美元。但地产基金还刚刚起步，未来的路还有很长。

　　“名股实债”的风险

　　不得不承认，私募地产基金狂飙突进，风险亦在累积。目前监管缺失，各基金良莠不齐，房地产市场诡谲莫测，政策和市场的双重“定时炸弹”可能一触即发。

　　事实上，众多的开发商实际上只将地产基金作为融资的一个手段，即简单的借贷关系，开发商并没有意愿与基金进行深度的合作。因此，众多中国的地产基金，名义上是“股权投资”，但其实是“债权投资”的模式。

　　在这种情况下，一旦项目出现系统风险，开发商无力偿还基金所投的本金和收益时，法律并不保护企业间债权投资的收益，最多是按照当期银行利息判罚。因此，双方都不得不为这种所谓的“股权投资”付出代价。

　　此外，今年以来，房地产信托低迷，导致不少私募地产基金蠢蠢欲动，意欲低价抄底。据一位不具名的信托人士介绍，长三角一些三线城市的开发企业在2009年高价拿地，为了到期兑付，原本在银行抵押的价格为10亿的地块，转让给地产基金的价格仅为5亿。

　　对于基金接盘信托，清科研究中心认为，私募地产基金接盘时需注意以下几点：房地产基金的接盘目标主要为中小房企，鱼目混珠需谨慎辨别；地产基金接盘治标不治本，仍需高度关注风险流转；而且中央调控决心不容小觑，政策对赌风险大。

　　(作者： 姚轩杰)