政策放松可能性不大 多地存在微调迹象

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　　“牵一发而动全身。”国土部的一纸公文，引发整个市场对房地产板块的大幅抛售。本月19日晚间，国土资源部联合住建部下发的紧急通知，要求各地严格执行房地产市场的调控政策，不得擅自调整放松，已放松的要立即纠正，巩固调控的成果。

　　毫无意外的是，本周五，房地产的板块没有逆天似的回调，而是再次成为主力资金抛弃的对象。根据大智慧提供的数据，20日，房地产板块的下跌幅度为0.9个百分点，排在涨跌榜的最末一位。

　　一改往年，在最新发布的业绩预告中，房地产的上市公司的业绩也喜忧参半，不再呈现一派欣欣向荣之景，这会否加剧市场对房地产板块的悲观？在已经快三年均没有太大起色之后，机构又是如何看待房地产板块的？

　　价格持续回暖无望

　　房企利润难有起色

　　18日，统计局公布的6月70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，新建的商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，比5月份增加19个；二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个，比5月份增加13个。回暖的数据，让市场对房地产燃起“王者归来”的希望。然而，在分析人士看来，这种希望落空的可能性比较大。

　　上半年的数据具有四个特点，东方证券的研究人员表示：“一是同比看，八成的城市房价仍然是负增长，调控取得的效果应该承认；二是具有指引作用的重点城市房价仅是刚刚反弹；三是环比涨幅比较温和，房价上涨的城市中环比涨幅多数集中在0.1~0.3%之间；四是领涨房价的主要是90平方米及以下的刚需盘，个别城市是90~144平方米首改性住房，而144平方米以上的住房涨幅较低。”因此，该人士并不认为数据对房地产板块有实质性的推动作用。

　　事实上，对于房地产板块的不利因素还不止如此。从陆续公布的半年报来看，房地产上市公司的业绩也达不到往年的水准。数据显示，截至目前，已经有49家沪深上市房企以快报和预告等形式发布了上半年利润情况，约占沪深上市房企总数的六成。其中，在排名前100位的17家大型房企中，47%的房企出现了亏损或利润下滑，而排名在100位后的中小型房企的指标更要高上12个百分点。“亏损房企的数目已经超过了2011年年报披露的8家，表明2011年2月开始的新一轮调控政策对房企利润影响深入，大型的房企所受影响也非常明显。”分析人士表示：“在牺牲利润、以价换量的情况下，即便销售额增加，其利润受到带动作用也会减弱，因此房企利润方面短期内依然难有起色。”

　　政策放松可能性不大

　　多地存在“微调”迹象

　　一方面，虽然销售的数据方面回暖，但房价的上行的压力依然存在，相关上市公司的业绩也有分化甚至退步的趋势；另一方面，至少在短期内，政策的继续放松的可能性已经不存在。这一点，从两大部委联合的下发的紧急通知中便可窥见一斑。

　　谈及下一阶段政策的走向，分析人士认为，仍将以重申和执行已出台政策为主。“政策可能会着眼于继续严控投资投机需求，在原有限购限贷政策下，或许会加入重点城市住房信息系统的联网。同时，减弱对刚需的刺激力度，不排除对首套房利率的优惠幅度减少。”东方证券表示。不过，东方证券同时强调，在目前的形势下，政策收紧也会比较谨慎，不可能再一次以大幅牺牲销售量作为代价。“政策能通过微调刺激楼市，自然也可以通过微调收紧楼市。”

　　“上有政策，下有对策。”值得一提的是，在上述两大部委发布的通知中，“已放松的要立即纠正”这句话引起了记者的注意。谁在试图放松房地产政策？答案恐怕是部分地方政府。据不完全统计，从去年8月以来，全国有超过30个城市明确发文微调楼市政策，调整范围涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。除逾越限购“红线”的少数城市外，大部分微调政策“闯关”成功。“在楼市调控政策预期不明朗、地方债集中到期、地方财政吃紧的情况下，未来地方政府楼市政策的"微调"会继续，甚至成为常态。”市场人士表示。

　　究竟是中央政府坚决促进房价合理回归的信念占上风，还是患有“土地依赖症”的地方政府试图“微调”的“自救”行为成为主导？两者相较，胜负未分。博弈之中，房地产板块走势可能更加迷茫。

　　机构“押宝”流动性和销量

　　投资方向关注三条主线

　　从价格到业绩，再到政府的态度，支撑房地产板块上行的因素似乎无一存在。这是否意味着板块下半年的行情依然“没戏可唱”？在翻阅机构的策略报告中，记者发现，唱多的券商将“赌注”压在了货币信贷的宽松以及销量的持续增长上。

　　国泰君安的研究人员表示，央行两次降息与三度降准带来的货币信贷调整，房地产作为高度利率敏感行业成为最大受益者之一，而未来可能的持续调整将托起行业销量，地产股上行趋势将持续。“就刚需而言，降息降低了月供水平，相当于房价下降3%，有利于购买力释放。”申银万国也表示：“对于改善性和配置性需求而言，降息将影响他们对后市房价走势和资金成本的看法，刺激这部分需求入市。”

　　同时，国泰君安也表示，销量的持续上行的态势不会逆转，这也成为房地产股上涨的核心因素。“一方面，只要政策不再加码，购房的者情绪就能持续恢复；另一方面，针对首套房的信贷的优惠刚刚开始，85折仅仅在一线的城市，而绝大部分二三四线城市还是执行的首套基准利率，一切仍将继续好转。”东方证券也认为，成交量将维持一定的热度，尤其是龙头公司的销售仍可乐观。“更进一步说，若销售持续，则开发商加大新开工是必然选择，房地产股进入销售和业绩持续正循环状态。”

　　对于房地产板块的投资方向，海通证券(600837,股吧)指出下半年关注三条主线：一是产品符合调控政策、受益市场政策回落的地产龙头企业；二是三季度中后段看好土地一级开发公司；三是受益于行业销售、资金整体转好的高端住宅和中介企业。