新地王危言:房地产暴利回光返照
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楼王地王已非北京楼市的价格潜力信号,而是这座城市步入后土地经济时代的信号,是土地盛宴的挽歌、房地产暴利的回光返照
程钢
7 月10日,就在央行宣布年内二度降息后不久,京城房地产市场同时再现天价楼王和地王,将“调控标杆城市”推向新的价格敏感区间。
楼王名叫“运河岸上的院子”,12套独栋豪宅每套均价3亿元,而“中国最贵公寓”上海汤臣一品,其楼王定价也才不过1.9亿元。
地王则位于北京市西三环和西四环之间的万柳片区,经过46轮激烈竞价,最终被民企中赫置地以26.3亿元摘得,折合楼面地价已超过4.15万元/平方米,刷新北京宅地单价纪录。预计万柳项目建成住宅后,单价至少要超过8万元/平方米才能“保本”。
在房地产调控乍暖还寒、楼市走向阴晴不定的敏感窗口期,楼王和地王各自飙出房价和地价的两个新高音,引发舆论纷纷以“信号”解读之。二者的同日出现,是否预示着房地产行情即将反转、价格已触底反弹?
实际上,市场反弹预期并非独拜楼王、地王所赐,而与地方政府发出的逆向调控信号关系密切。在“稳增长”压力下,一些地方政府愈发按捺不住为房地产调控松绑的惯性冲动。继河南首套房贷利率7折优惠近日被银监部门否决后,珠海又拟将住宅限购范围从主城区收缩至一条街区,但消息刚曝出4个小时,即被连夜叫停。
或许剑拔弩张的调控博弈今后一段时间仍将继续,但至少从目前看,中央对“坚持房地产调控不动摇”的表态依然严厉,行情翻转、价格反弹的政策条件尚难充分生成。
首先,利率虽然以下调的姿态向楼市需求发出邀请信号,但应者有限,因为主要城市的限购政策并未明确放开,投资、投机性需求难以大规模入场,自然屏蔽了诱发房价大幅反弹的最大压力。即便有楼王、地王敢对价格赌涨,但能不能赌赢,主动权似乎并不掌握在他们手里。
其次,个别城市的成交量和价格上扬很大程度上是以价换量。降价在先,复又补涨。而支撑补涨的基础,恰是刚需入市和地方政府不断“微调”政策所释放的利好预期。中央在这一轮宏观调控中始终强调要“加强预期管理”,可以预见,补涨的势能最终会有多大,将取决于调控政策对预期的引导。只要地方政府“松绑”、“救市”之举不断被及时“叫停”,就说明调控从紧的大预期尚未全面切换。
更深一步说,调控房地产已日益被赋予领衔中国经济发展方式转型的政治色彩。房地产作为支柱产业的地位将在政策安排上被适度弱化,其民生意义和职能将被逐步强化。正因如此,在房地产之外寻找替代性增长策略已成下一任政府当务之急,无论如何也不会再纵容房价大幅反弹。
综合上述因素,在房地产政策生态已发生明显改变的大背景下,无论是楼王还是地王,均已不具备普遍性的价格指标意义。表面上看,楼王、地王似与北京房地产调控所要求的“价格合理回归、稳中有降”背道而驰,但这或许仅是一种假象:“运河岸上的院子”每套3亿元定价的底气,用他们自己的话说是,因为“别墅用地早在几年前就已被叫停”,“此类别墅今后不会再有”;万柳地王的价格支撑点同样在于“稀缺”和“绝版”,是北京市为挽救上半年土地频繁流拍颓势而吐出的“压轴地块”。在楼市向何处去尚难见分晓之际,开发商和地方政府都已开始变卖家底,很难说他们究竟是对后市乐观还是悲观。
就此而言,楼王、地王已并非北京楼市的价格潜力信号,而是这座城市步入后土地经济时代的信号,是土地盛宴的挽歌,是房地产暴利的回光返照。当资源的不可再生、泡沫的难以为继、信息的对称和制度的理性逐步释放出叠加效应后,楼王、地王已无可避免要沦为强弩之末,难以再充当房价、地价暴涨的带头大哥。
楼王、地王的反复出现,表面上看似是一场盛况、一幕繁荣,实则可能是土地财政吃的最后一顿晚餐。尽管越来越稀缺,价格越来越贵,但同时却也清晰地传递出一个信号:地已卖得差不多了,地方政府的地皮财政即将枯竭,房地产依赖大限将至,今后亟待寻求新的经济发展动力。
换句话说,楼王、地王传递给我们的,绝非仅是一个单纯的价格趋势信号,而是一个改革的警示信号。这其中蕴含着一系列艰深复杂的改革课题,例如卖地枯竭后地方政府的财政收入来源问题,新时期中央和地方关系问题,富人过多占有资源的税收调节机制问题(比如房产税),与土地相关的产业结构和布局问题,等等。决策者理应未雨绸缪。
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